Vlaams Gewest: Strenger regime voor overdracht van familiebedrijven

Wat verandert er?

De belangrijkste verandering betreft residentieel vastgoed. Vastgoed dat hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning en bouwgronden die door het familiebedrijf worden aangehouden, vallen niet langer onder het gunstregime. Dit vastgoed wordt belast tegen de standaard tarieven: ofwel een schenkbelasting van 3% (in rechte lijn of tussen partners) of 7% (tussen anderen), of in de erfbelasting tegen progressieve tarieven tot 27% (in rechte lijn of tussen partners); zelfs tot 55% voor anderen.

De uitsluiting geldt eveneens voor vastgoed in (klein)dochtervennootschappen waarin de familiale vennootschap voor minstens 10% participeert. De uitsluiting geldt eveneens voor buitenlands residentieel vastgoed.

Maar er is een uitzondering

Als uw bedrijf een vastgoedactiviteit heeft (bv. verhuur van vastgoed) en deze minstens 75% van uw omzet genereert, kunt u nog steeds van het gunstregime genieten. Deze uitzondering geldt echter enkel op voorwaarde dat het familiebedrijf zowel voor als na de overdracht (gedurende 3 jaar) minstens één voltijdse werknemer in dienst heeft,.

Dit klinkt eenvoudig, maar in de praktijk kan het ingewikkelder zijn. Voor bedrijven die niet alleen woningen verhuren, maar ook kantoren of andere activiteiten hebben, kan het lastig zijn om aan deze 75%-drempel te voldoen. Bovendien moet deze berekening per bedrijf afzonderlijk worden gemaakt en dus niet op groepsniveau.

Nieuwe administratieve vereisten

Elke overdracht vereist vanaf 1 januari 2026 een verplicht waarderingsverslag opgesteld door een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is) of een gecertificeerd accountant. Dit verslag moet o.m. de waarde van de aandelen bepalen en aangeven hoeveel daarvan aan vastgoed is toe te schrijven. Dergelijk verslag is altijd vereist, ook al wordt geen enkel residentieel vastgoed in de familiale groep aangehouden. Bemerk dat voor het verslag bovendien strikte timing vereisten gelden.

Daarnaast kunt u bij de Vlaamse Belastingdienst een "voorafgaand attest" over het waarderingsverslag aanvragen. Dit attest bevestigt of uw waardering correct is en of u aan alle voorwaarden voldoet. Dit biedt absolute zekerheid voordat u de overdracht uitvoert.

Wat kunt u doen?

• Breng uw vastgoed in kaart: Welke woningen en gronden bezit uw bedrijf?
• Bereken uw omzetpercentage: Welk percentage van uw omzet is afkomstig van vastgoedactiviteiten?
• Overweeg de structuur met de nieuwe regels te aligneren indien u niet aan de 75%-drempel voldoet.
• Zoek professioneel advies: Een professional is noodzakelijk voor het opstellen van het waarderingsverslag op het juiste moment. Daarnaast kunnen onze experten u begeleiden bij de overdracht van uw familiebedrijf, inclusief de aanvraag van het gunstregime en - optioneel - het voorafgaand attest.
• Let op de timing: De deadlines zijn strak. Zorg ervoor dat alles op tijd kan worden ingediend.

Conclusie

Deze nieuwe regels vereisen voorbereiding en professioneel advies. Het is belangrijk om tijdig actie te ondernemen en niet te wachten tot het moment van overdracht.