Région flamande : Régime plus strict pour le transfert des entreprises familiales

Qu'est-ce qui change?

Le changement le plus important concerne l'immobilier résidentiel. La quote-part correspondant aux biens immobiliers principalement destinés à l'habitation et aux terrains à bâtir détenus par l'entreprise familiale ne bénéficie plus du régime de faveur. Celle-ci est soumise aux taux standards pour la transmission de valeurs mobilières  :

• soit aux droits de donation : de 3 % (en ligne directe ou entre partenaires) ou de 7 % (entre autres personnes);
• soit aux droits de succession : taux progressifs jusqu'à 27 % (en ligne directe ou entre partenaires), ou jusqu'à 55 % entre autres personnes.

L'exclusion s'applique également aux biens immobiliers dans les (petites-)filiales dans lesquelles l'entreprise familiale participe pour au moins 10 %. L'exclusion s'applique également aux biens immobiliers résidentiels situés à l’étranger.

Mais il y a une exception

Si votre entreprise exerce une activité immobilière (par exemple, la location de biens immobiliers) qui génère au moins 75 % de son chiffre d'affaires, vous pouvez toujours bénéficier du régime. Cependant, cette exception ne s'applique que si l'entreprise familiale emploie au moins un salarié à temps plein avant et après le transfert (pendant 3 ans).

Cela semble simple, mais en pratique, cela peut s’avérer plus complexe. Pour les entreprises qui ne louent pas seulement des immeubles résidentiels, mais  également des bureaux ou des biens destinés à d'autres activités, il peut être difficile d'atteindre ce seuil de 75 %. De plus, ce calcul doit être effectué individuellement pour chaque entreprise, et non au niveau du groupe.

Nouvelles exigences administratives

À partir du 1er janvier 2026, chaque transfert nécessite un rapport d'évaluation obligatoire établi par un réviseur d'entreprise (qui n'est pas le commissaire aux comptes) ou un expert-comptable agréé. Ce rapport doit, entre autres, déterminer la valeur des actions et indiquer quelle quote-part de la valeur de l’entreprise familiale est attribuable aux biens immobiliers. Ce rapport est toujours requis, même si aucun bien immobilier résidentiel n'est détenu par le groupe familial. Notez que des délais stricts s'appliquent au rapport.

De plus, vous pouvez demander une « attestation préalable » auprès de l'Administration fiscale flamande concernant le rapport d'évaluation. Cette attestation confirme que votre évaluation est correcte et que vous remplissez toutes les conditions. Elle vous offre une garantie  absolue avant de finaliser le transfert.

Que pouvez-vous faire ?

• Inventoriez vos biens immobiliers : Quels biens résidentiels et terrains votre entreprise possède-t-elle ?
• Calculez votre pourcentage de chiffre d'affaires : Quel pourcentage de votre chiffre d'affaires provient des activités immobilières ?
• Envisagez d'aligner la structure avec les nouvelles règles si vous ne respectez pas le seuil de 75 %.
• Cherchez des conseils professionnels : Un professionnel est essentiel pour établir le rapport d'évaluation au bon moment. De plus, nos experts peuvent vous guider dans le transfert de votre entreprise familiale, y compris la demande du régime favorable et, optionnellement, l'obtention d'un certificat préalable.
• Faites attention aux délais : Les délais sont serrés. Assurez-vous que tout peut être soumis à temps.

Conclusion

Ces nouvelles règles nécessitent une préparation et des conseils professionnels. Il est important d'agir à temps et de ne pas attendre le moment du transfert.