Toepassing van de overgangsregeling om gebruik te maken van de RETT-samenloopvrijstelling bij een verwerving van aandelen in een vastgoedmaatschappij na 1 januari 2025

Op Prinsjesdag in september 2023 presenteerde het kabinet haar (geactualiseerde) plannen om de toepassing van de RETT-samenloopvrijstelling te beperken bij de verkrijging van de aandelen in een vastgoedvennootschap die nieuw ontwikkeld vastgoed bezit, waarbij het onderliggende onroerend goed binnen twee jaar na de verkrijging van de aandelen voor minder dan 90% btw-belastbaar wordt gebruikt (bijvoorbeeld resi). In dat geval is de verwerving van de aandelen in een vastgoedvennootschap onderworpen aan een verlaagd RETT-tarief van 4%. Het doel van dit wetsvoorstel is om te voorkomen dat er geen btw en RETT verschuldigd is over de verkrijging van 'nieuw' vastgoed via share deal transacties wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. We verwijzen naar onze eerdere alert voor meer achtergrondinformatie over dit wetsvoorstel.

De ingangsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2025. In dit verband zijn in het voorstel grandfatheringregels opgenomen, waardoor verschillende projecten nog in aanmerking zouden moeten komen voor de RETT-vrijstelling. Voor projecten waarvoor op of na 1 januari 2025

1. een intentieverklaring of koopovereenkomst is getekend voor het moment van indiening van het wetsvoorstel (dus 19 september 2023 om 15:15 uur);
2.  de intentieverklaring of koopovereenkomst binnen drie maanden na 1 januari 2024 (dus uiterlijk 31 maart 2024) aan de inspecteur van de Belastingdienst is verstrekt;
3. kan worden aangetoond dat het ondertekenen van de intentieverklaring of koopovereenkomst niet enkel is gedaan om gebruik te maken van de overgangsregeling; en
4. de aandelen uiteindelijk op 1 januari 2030 worden verworven.

Wij vragen uw aandacht in het bijzonder voor vereiste II. Dit verzoek het toepassen van het overgangsrecht moet worden ingevuld en naar de Belastingdienst worden gestuurd, met de ondertekende intentieverklaring (LoI) of SPA bijgevoegd. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe een dergelijke melding moet worden verzonden naar de Nederlandse Belastingdienst. Daarom raden wij aan om de Nederlandse Belastingdienst uiterlijk op 31 maart 2024 te voorzien van een ondertekende intentieverklaring (LoI) of SPA samen met een begeleidende brief. Houd er rekening mee dat de Nederlandse Belastingdienst namens de koper op de hoogte moet worden gesteld, zelfs in het geval dat eventuele RETT voor rekening van de verkoper komt op basis van de commerciële overeenkomsten.

Als de verwerving van aandelen is gepland in 2024, kan het verstandig zijn om de bovengenoemde documenten uiterlijk op 1 april 2024 met de Belastingdienst te delen, zodat een discussie over de toepassing van de RETT-samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting wordt vermeden in het geval het project vertraging oploopt (en de voltooiing onverwacht plaatsvindt na 1 januari 2025).