Belastingplan 2026 - Voorstellen voor de vastgoedmarkt

Tarief
De vennootschapsbelastingtarieven blijven in 2026 ongewijzigd en bedragen 19% voor winsten tot EUR 200.000 en 25,8% voor winsten boven EUR 200.000. 

Earnings stripping-maatregel

De earnings stripping-maatregel blijft ongewijzigd. In 2026 geldt de drempel van EUR 1 miljoen en ook de huidige limiet van 24,5% van de fiscale EBITDA blijft ongewijzigd. 

Eerder dit jaar heeft de Staatssecretaris wel aangekondigd drie mogelijke aanpassingen van de earnings stripping-maatregel nader te gaan onderzoeken, te weten: 

1. De introductie van een groepsbegrip voor de toepassing van de drempel van EUR 1 miljoen. 
2. Een maatregel waarbij de drempel van EUR 1 miljoen afhankelijk wordt van de mate van financiering met groepsleningen. 
3. Een strengere specifieke renteaftrekbeperking ten aanzien van groepsleningen.  

De Staatssecretaris heeft aangegeven uiterlijk eind 2025 nadere informatie over de uitkomsten aan de Tweede Kamer te sturen. Het is dus niet de verwachting dat er vanaf 2026 al iets gaat veranderen.

Overgangsrecht wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen

Met ingang van 1 januari 2025 is het Nederlandse kwalificatiebeleid voor rechtsvormen gewijzigd. De gewijzigde wetgeving leidt tot een aantal knelpunten, waaronder de herkwalificatie van (buitenlandse) rechtsvormen in een fonds voor gemene rekening (fgr). De staatssecretaris heeft eerder aangekondigd deze knelpunten op te willen lossen en mogelijk in het najaar van 2025 een wetsvoorstel ter consultatie aan te bieden. Het lijkt erop dat een mogelijke wijziging pas op zijn vroegst per 1 januari 2027 plaatsvindt.  

Vooruitlopend op deze wetswijziging en om kortstondige belastingplicht (tussen 1 januari 2025 en 1 januari 2027) te voorkomen, is overgangsrecht aangekondigd dat duidelijkheid moet geven over de fiscale behandeling van een lichaam, zodat de participanten in dat lichaam hun aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting kunnen indienen.  

Het overgangsrecht geldt voor:  

• in Nederland gevestigde lichamen die met ingang van 1 januari 2025 binnenlands belastingplichtig zijn als fgr, en  

• niet in Nederland gevestigde en naar het recht van een andere staat aangegane lichamen vergelijkbaar met een  fgr, die Nederlands inkomen genieten.  

Verder gelden de voorwaarden dat:   

• dit lichaam voor 1 januari 2025 niet als binnenlands – dan wel buitenlands belastingplichtige belastingplichtig was voor de Wet Vpb; en 

• indien bij het lichaam voor 1 januari 2025 niet het voornemen bestond om als inkoopfonds te kwalificeren, de participanten uiterlijk 28 februari 2026 instemmen met de keuze om van het overgangsrecht gebruik te maken.   

Deze keuze voor toepassing van het overgangsrecht kan door het lichaam kenbaar gemaakt worden bij de Belastingdienst door zich niet als fgr aan te melden.   

Op basis van het wetsvoorstel geldt de overgangsmaatregel enkel voor (naar buitenlands recht opgerichte) lichamen die belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Het overgangsrecht lijkt niet te gelden voor (naar buitenlands recht opgerichte) lichamen die geen Nederlands inkomen genieten en dus niet belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. De overige knelpunten die de wet fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen ten aanzien van deze laatste groep heeft gecreëerd, zoals die in het kader van ATAD2 (hybride mismatches) en conditionele bronbelasting, worden door dit overgangsrecht niet opgelost.

Verlaging overdrachtsbelasting tarief woningen 

Het overdrachtsbelasting tarief voor de verkrijging van woningen door onder meer beleggers wordt per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor niet-woningen die worden verkregen door deze groep kopers blijft het algemene tarief van 10,4% gelden. Het kabinet wil met deze maatregel investeringen in de Nederlandse woningmarkt stimuleren. Wij merken hierbij op dat er onlangs een amendement is ingediend om het overdrachtsbelasting tarief voor woningen verder te verlagen naar 6%. De stemming over dit amendement dient nog plaats te vinden. Verder geldt dat het 2% tarief van toepassing blijft op de verkrijging van woningen die zijn bestemd voor zelfbewoning. Ook de zogenoemde startersvrijstelling voor verkrijgers tussen de 18 en 35 blijft van toepassing. 

Verhoging btw-tarief op logies

De in het Belastingplan 2025 opgenomen verhoging van het btw-tarief op logies (kort verblijf binnen het kader van het hotel-, pension- en vakantiebestedingsbedrijf) van 9% naar 21% zal per 1 januari 2026 in werking treden. Een motie van de SP om ook deze wijziging in te trekken is niet aangenomen. Een andere motie van Groenlinks/PvDA om deze wijziging in te trekken is aangehouden (er is nog niet over gestemd). De BBB steunt deze motie en komt met een voorstel (amendement) tijdens de behandeling van het Belastingplan 2026, omdat uit onderzoek zou blijken dat de verwachte belastingopbrengst bij lange na niet wordt gehaald en de verhoging juist negatieve effecten heeft, vooral in de grensregio’s. Er is een overgangsregeling die tot doel heeft om overnachtingen in 2026 aan het verhoogde btw-tarief te onderwerpen, ook als de reservering en de betaling al in 2025 plaatsvinden.

Btw-herziening op onroerende investeringsdiensten

De btw-herzieningsregels worden per 2026 uitgebreid met investeringsdiensten aan onroerende zaken. Daarbij geldt een drempelbedrag van EUR 30.000 per dienst om een balans te vinden tussen het beoogde effect van de maatregel en de uitvoeringslasten. Er is gekozen voor een herzieningstermijn van vijf jaar. De wetgever wil met deze maatregel belastingbesparende structuren met kortdurende belaste verhuur tegengaan.