Praha je třetí nejméně dostupná metropole Evropy pro koupi bytu. Na vlastní bydlení je třeba 180 průměrných platů, vyplývá z nového Deloitte Property Indexu

Praha, 26. srpna 2025 – V dostupnosti bydlení, tedy v poměru mezi mzdami a cenami nových bytů, se Praha nadále řadí mezi města s nejhorší situací v Evropě. Pořízení nové nemovitosti v hlavním městě Česka vyjde v průměru na ekvivalent 15 hrubých ročních mezd, což odpovídá 180 měsíčním platům. Hůře jsou na tom už jen dvě evropská města. V Praze navíc dále rostou i ceny nájmů a průměrné úrokové sazby hypoték zůstávají jedny z nejvyšších v Evropě. Vyplývá to z aktuálních dat nově zveřejněného Deloitte Property Indexu 2025, kterým poradensko-technologická společnost Deloitte každoročně monitoruje, jak Evropané bydlí a kolik za to platí.

Jedním z nejdůležitějších ukazatelů Deloitte Property Indexu je dostupnost vlastnického bydlení v jednotlivých evropských metropolích a velkých městech. Ta se vypočítává z průměrných ročních hrubých mezd potřebných k pořízení nového vlastního standardizovaného bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních v každé z jednotlivých zemí. V oblasti dostupnosti bydlení, tedy v poměru mezi příjmy a cenami nových bytů, se tak Praha nadále drží mezi zeměmi s nejhorší situací v Evropě.

„I v letošním roce se Praha řadí mezi metropole s nejhorší dostupností vlastního bydlení v Evropě. Situace zůstává nepříznivá a zásadní změny zatím nejsou na obzoru. Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení. Tato strukturální nerovnováha představuje dlouhodobý problém pro dostupnost a udržitelnost trhu – zejména pro první kupující a domácnosti se středními příjmy,” přibližuje český kontext Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství v Deloitte.

Pořídit si byt v Praze? Dál luxus. Lepší volbou může být Turín nebo Odense

V loňském roce byla Praha v žebříčku druhá nejhorší ze všech sledovaných evropských měst. Letos si sice metropole mírně vylepšila pozici a je v pořadí až třetí od konce, přesto se situace v hlavním městě Česka zhoršila - pořízení vlastního bytu v průměru vyžaduje 15 hrubých ročních mezd, což je o 1,7 více než v předchozím roce.

„Nedostupnost vlastnického bydlení stimuluje růst trhu s nájemním bydlením. I letos zažívá nájemní trh nejen v Praze, ale i v regionálních městech, výrazný nárůst cen. Nadále však platí, že investoři a developeři se primárně zaměřují na výstavbu bytů určených k prodeji,“ říká Petr Hána, ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte.

Nejhůře je na tom letos Amsterdam, kde pořízení vlastního bydlení vyžaduje 15,4 hrubých ročních mezd. Následují Athény (15,3 ročních mezd), Praha (15,0 ročních mezd) a Košice (14,2).

Na opačné straně žebříčku naopak stojí města s nejdostupnějším bydlením. Podle sesbíraných dat jsou jimi italský Turín a dánské Odense, kde nový byt vyjde v průměru na 4,9 hrubých ročních mezd. Třetí nejlépe hodnocený je britský Manchester s hodnotou 5,3 mezd.

Nejlevnější byty k pronájmu? Hledejte na Balkáně

Průzkum Deloitte se zaměřil také na ceny nájemního bydlení. Ty nejvyšší platí nájemníci v Lucemburku, kde se ceny vyšplhaly na 43,4 eura za metr čtvereční. Následují Paříž (32 eur/m²) a Dublin (31,7 eur/m²). Praha se v roce 2024 s průměrnou cenou 16,5 eura za metr čtvereční zařadila spíše mezi dražší města regionu střední a východní Evropy.

Nejstrmější meziroční nárůst cen zaznamenala Banja Luka v Bosně a Hercegovině – nájmy zde vzrostly o 37,8 %. Výrazný růst hlásí také albánská Vlora (25 %), maďarský Debrecín (24,8 %) a albánské město Drač (22,5 %). Naopak největší pokles cen nájmů evidují belgické Antverpy (-6,5 %) a turecký Istanbul (-6,1 %).

Nejnižší ceny nájemního bydlení podle ceny za metr čtvereční lze najít v albánském městě Drač, Vloře, turecké Ankaře a bulharském Plovdivu.

Nejdražší novostavby i letos v Izraeli a nově v Lucembursku, nejlevnější na Balkáně či v Turecku

V letošním roce se na čele žebříčku s nejdražšími novými nemovitostmi umístilo Lucembursko, kde se cena za metr čtvereční nové obytné jednotky vyšplhala na 8 760 eur. Předstihlo tak loňského lídra – Izrael, kde metr čtvereční vyjde na 6 131 eur. V těsném závěsu následují Velká Británie, Rakousko a Portugalsko. Nejvýraznější meziroční nárůst cen novostaveb zaznamenalo Polsko – ceny zde vzrostly o 19,3 % na 2 792 eur za metr čtvereční.

Na opačném konci žebříčku stojí Turecko s průměrnou cenou 949 eur za metr čtvereční, dále Bosna a Hercegovina (1 482 eur/m²) a Albánie (1 620 eur/m²).

Pokud se zaměříme na ceny novostaveb ve velkých evropských městech, nejdražším je Tel Aviv, kde se cena pohybuje kolem 13 970 eur za metr čtvereční. Následují Lucemburk (11 074 eur), Mnichov (10 800 eur) a Paříž (10 800 eur) – právě tato čtyři města překonala hranici 10 tisíc eur za metr čtvereční. Vysoké ceny za nově postavené bydlení ale najdeme i v dalších metropolích, jako jsou Jeruzalém, Amsterdam, Londýn nebo Frankfurt.

“Data z Deloitte Property Indexu zahrnují i tři česká města. V Praze dosahuje průměrná cena nového bydlení 5 346 eur za metr čtvereční, v Brně 4 677 eur a v Ostravě 3 434 eur. Právě v Ostravě došlo i díky změně měnového kurzu k nejvýraznější změně,” přibližuje nemovitostní expert Deloitte Petr Hána.

Na opačné straně cenového spektra stojí turecká Ankara, kde jako v jediné sledované evropské metropoli klesla cena novostaveb pod hranici 1 000 eur za metr čtvereční – konkrétně na 905 eur. Následují turecký Izmir, albánský Drač a řecké město Patra.

Stavební velmocí je i letos Irsko, v Česku počet vystavěných bytů klesá

Část průzkumu se zaměřila také na intenzitu bytové výstavby, tedy na aktivitu trhu v oblasti nové rezidenční výstavby napříč evropskými zeměmi. Tento ukazatel se počítá jako počet započatých bytových projektů na tisíc obyvatel.

Nejvyšší počet nově zahájených stavebních projektů byl v roce 2024 zaznamenán v Irsku – 12,84 projektu na 1 000 obyvatel. Následují Turecko (8,94) a Izrael (6,54). Na opačné straně žebříčku se ocitla Albánie (0,4 projektu), Itálie (0,94) a Velká Británie (1,58). Právě Spojené království zároveň zaznamenalo nejvýraznější meziroční pokles nově zahájených projektů – o 27,8 %. Česko se v tomto žebříčku umístilo na 14. místě z 25 sledovaných zemí. Loni u nás bylo zahájeno v průměru 3,34 bytových projektů na 1 000 obyvatel.

Průzkum dále sleduje počet dokončených obytných jednotek na tisíc obyvatel, což ukazuje skutečnou výstavbovou aktivitu a schopnost zemí rozšiřovat nabídku bydlení a reagovat tak na poptávku populace. Největší intenzitu výstavby v přepočtu na obyvatele vykázalo Turecko (6,85 dostavěných jednotek na 1 000 obyvatel), následované Izraelem (5,62) a Polskem (5,33). Turecko zároveň poprvé vévodí i absolutním číslům – v roce 2024 zde bylo dokončeno 586 900 obytných jednotek, čímž předčilo i tradičně dominantní Francii (330 400).

Na opačném konci žebříčku stojí Bosna a Hercegovina (1,04), Maďarsko (1,39) a Španělsko (1,78) – tedy země, kde bylo dokončeno méně než dvě obytné jednotky na 1 000 obyvatel.

“Česko se v tomto ukazateli zařadilo mezi státy s nejvýraznějším meziročním poklesem. Oproti předchozímu roku zde výstavba nových bytů klesla o 20,4 %. V roce 2024 bylo v tuzemsku dokončeno přibližně 30 300 obytných jednotek,” doplňuje ředitel nemovitostního oddělení Deloitte Petr Hána.

V Česku byly úrokové sazby opět jedny z nejvyšších, meziročně nicméně mírně klesly

Zásadním ukazatelem pro stav hypotečního trhu v konkrétní zemi je zadluženost domácností. Ta představuje poměr všech nesplacených hypotečních úvěrů domácností k jejich celkovému disponibilnímu příjmu.

Nejvyšší průměrné úrokové sazby hypoték byly v loňském roce zaznamenány v Maďarsku (9,35 %), Polsku (7,67 %) a Rumunsku (6,89 %). Následovalo Norsko, Albánie a šestici zemí s nejvyššími sazbami uzavírá Česko s hodnotou 5,07 %. Ta oproti předchozímu roku mírně klesla – v roce 2023 činila v tuzemsku 5,81 %. Na opačném konci spektra se nacházejí Bulharsko (2,83 %), Chorvatsko (2,86 %) a Turecko (3,01 %).

„Zájem o hypoteční úvěry i pořízení vlastního bydlení zejména ve velkých městech a ekonomických centrech České republiky je stále vysoký. Dá se předpokládat, že cena nových a návazně i starších bytů nadále poroste, a to díky převisu poptávky nad omezenou nabídkou. Nabídku brzdí zejména pomalé povolování výstavby a omezuje její schopnost reagovat na jakékoliv změny trhu,“ dodává k situaci v Evropě vedoucí partner finančního poradenství v Deloitte Miroslav Linhart.

O Deloitte Property Indexu

Za více než 13 let se stal jedním z nejvýznamnějších, nejvlivnějších a nejkomplexnějších přehledů o evropském nemovitostním trhu. Poskytuje přesný vhled do celé oblasti, je cenným zdrojem informací pro realitní profesionály, instituce i širokou veřejnost. Deloitte Property Index analyzuje důležité faktory, které ovlivňují trhy s bydlením, a to na základě různých národních perspektiv - v porovnání s dalšími státy a městy Evropy. Hlavním cílem je zachytit, jak evropští občané bydlí a kolik je to stojí.