Réforme du régime préférentiel applicable aux entreprises familiales en matière de droits de succession et de donation : impact pour les entreprises familiales actives dans le secteur immobilier

Hervorming van het gunstregime voor familiebedrijven in de schenk- en erfbelasting: impact voor familiebedrijven actief in de vastgoedsector (in het Nederlands lezen)

Le 18 décembre 2025, le Parlement flamand a adopté le décret-programme relatif au budget 2026. Ce décret prévoit un durcissement important du régime préférentiel des droits de donations et de successions pour les entreprises familiales. Le décret exclut en principe la possibilité, dans le cadre de ce régime, de donner un bien immobilier résidentiel en bénéficiant d’une exonération ou de le transmettre par succession à un taux réduit. Une exception est toutefois prévue pour la transmission d'entreprises familiales dont au moins 75 % du chiffre d'affaires est réalisé via une activité immobilière résidentielle et à condition qu'au moins un travailleur à temps plein y ait été employé dans les trois années précédant le décès ou l'acte authentique de donation. 

La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et s'applique à tous les actes authentiques de donation passés ainsi qu'aux successions ouvertes à partir de cette date. 

Parallèlement, l'Administration fiscale flamande (VLABEL) a également publié une FAQ sur son site web afin de clarifier certains aspects de l'application de la nouvelle réglementation.

Cette modification aura un impact significatif sur la planification patrimoniale et successorale de nombreux entrepreneurs, quel que soit leur secteur d’activité. Cependant, les familles actives dans le secteur immobilier seront particulièrement touchées. Dans ce Newsflash, nous nous intéresserons donc aux conséquences concrètes de cette nouvelle réglementation pour les actionnaires d’entreprises familiales actives dans le secteur immobilier.

Le régime préférentiel flamand jusqu'au 31 décembre 2025

Généralités 

Le régime préférentiel applicable à la transmission des entreprises familiales et des sociétés familiales permet – sous certaines conditions – de donner à titre gratuit des actions d'une entreprise familiale en bénéficiant d’une exonération des droits de donation, ou de les léguer à un taux préférentiel de droits de succession de 3 % (en ligne directe et entre époux/cohabitants) ou de 7 % (entre toutes autres personnes). Les conditions d'exonération des droits de donation et de réduction du taux des droits de succession sont identiques. 

L'une des conditions clés de ce régime est que l'entreprise familiale – elle-même ou par l'intermédiaire d'une filiale – ait pour objet une activité économique « réelle » au moment de la donation ou du décès et qu'elle l'exerce effectivement. 

L'ancien régime prévoyait une présomption légale selon laquelle la société n’exerçait aucune activité économique réelle lorsque deux critères comptables étaient cumulativement rencontrés au cours de l'un des trois exercices précédant la donation ou le décès. C'était le cas lorsque (i) le total du bilan était constitué à plus de 50 % d'actifs immobiliers et (ii) les coûts de personnel s'élevaient à 1,5 % ou moins de ce total du bilan. Dans ce cas, le régime préférentiel était en principe exclu. Cependant, cette présomption était réfragable. Le contribuable pouvait fournir des preuves du contraire et démontrer que la société exerçait une activité économique réelle malgré ses investissements immobiliers et ses faibles coûts de personnel. 

La transmission de sociétés familiales sans activité économique réelle (dont les sociétés patrimoniales pures) ne pouvait en principe pas bénéficier du régime favorable en matière de droits de donation ou de succession.

Position de VLABEL

Lors de l'évaluation des preuves contraires, l'Administration fiscale flamande adoptait traditionnellement une approche très stricte. Le contribuable devait démontrer que tous les biens immobiliers détenus par la société familiale étaient utilisés pour son activité économique. En conséquence, aucun bien immobilier résidentiel ne pouvait être détenu par la société. Dès qu'une société détenait un bien immobilier résidentiel qui n'était pas directement utilisé pour son activité économique (même si ce bien était loué à des tiers), il s'avérait impossible en pratique d'apporter des preuves contraires. 

VLABEL a justifié cette position en argumentant que le législateur n'a jamais eu l’intention du d'inclure les biens immobiliers privés dans le champ d’application du régime d'exonération des droits de donation et du régime de réduction du taux des droits de succession. 

Le célèbre arrêt “Slagerij”

Cette interprétation stricte a cependant été rejetée par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 23 mars 2023. La Cour constitutionnelle a en effet suivi le raisonnement de la Cour d'appel de Gand dans son jugement du 1er juin 2021. 

Dans cet arrêt, la Cour a statué que l'interprétation restrictive de VLABEL n'était pas conforme au texte littéral des dispositions pertinentes du Code fiscal flamand. En effet, ce texte ne dispose pas qu’il est impossible d’apporter la preuve contraire dès que la société possède ne serait-ce qu'un seul bien immobilier privé. De même, aucune distinction n'est faite selon la nature du bien lors de l'évaluation des preuves contraires. La Cour constitutionnelle a ainsi confirmé qu'une société peut également démontrer qu'elle exerce une activité économique réelle lorsqu'elle détient des biens immobiliers privés. 

Cet arrêt a créé une règle du « tout ou rien » dans la pratique. Le régime préférentiel pouvait donc s'appliquer sur la valeur totale des actions de sociétés dites ‘hybrides’, c'est-à-dire des sociétés qui, en plus d'une activité économique réelle, possédaient également des biens immobiliers privés qui ne servaient pas à cette activité. 

Objectif de la réforme

Il ressort de l'exposé des motifs du projet de décret-programme que le gouvernement flamand souhaite recentrer le régime préférentiel sur son objectif initial : promouvoir la continuité des entreprises familiales et renforcer l'emploi durable en Flandre. 

L'exposé des motifs précise également que le concept d’ « activité économique réelle » a été progressivement vidé de sa substance par la jurisprudence, dès lors que les sociétés familiales disposant d'un portefeuille immobilier privé important pouvaient néanmoins bénéficier pleinement de l'exonération des droits de donation ou du taux réduit de droits de succession. 

Le gouvernement flamand souhaite empêcher que le régime préférentiel soit utilisé à des fins d’optimisation fiscale plutôt que comme un instrument de soutien aux entreprises familiales actives.

Principales modifications apportées par le décret-programme

L’exclusion de l’immobilier résidentiel comme principe de base

Le principe général selon lequel les biens immobiliers résidentiels (y compris les terrains à bâtir) sont exclus du champ d'application du régime préférentiel sera maintenu, mais sera désormais appliqué de manière plus stricte.Concrètement, cela signifie que la partie de la valeur des actions correspondant à l'immobilier résidentiel au sein de l'entreprise familiale – ou au sein des filiales dans lesquelles la société familiale détient une participation d’au moins 10 % – ne peut plus bénéficier du régime préférentiel. Cette partie est imposée au taux standard applicable aux biens mobiliers dans le cadre des droits de donation, ou ajoutée à l'actif imposé aux taux ordinaires dans le cadre des droits de succession. 

Règle d’exception basée sur une double condition

Il existe une exception à la règle générale d'exclusion. Les entreprises familiales dont au moins 75 % du chiffre d'affaires est réalisé dans le cadre d'une activité immobilière résidentielle et qui employaient au moins un employé à temps plein au cours des trois années précédant le décès ou l'acte authentique de donation, restent éligibles au régime préférentiel. Si les deux conditions sont remplies, le régime préférentiel peut être appliqué à la valeur totale des actions, sans avoir à exclure l'immobilier résidentiel de la base de calcul de l'exonération ou du taux réduit. 

La présomption négative et réfragable d'inactivité économique réelle (basée sur le double test) est complètement levée. Cependant, le principe demeure que seules les entreprises qui exercent effectivement une activité peuvent bénéficier du régime préférentiel. Une entreprise qui n’exerce pas une activité économique réelle reste exclue. La simple gestion immobilière est citée comme exemple d'activité économique « non réelle ».

Sur la base de la législation, la manière dont le seuil de chiffre d’affaires de 75 % doit être calculé dans le cas des holdings familiales (groupes familiaux) n’est pas claire. Faut-il vérifier de manière consolidée si le seuil de 75% du chiffre d'affaires est atteint ou faut-il l’examiner pour chaque société individuelle détenue par la holding familiale ? Conformément à la FAQ publiée par VLABEL, cela devrait être évalué pour chaque société individuelle. Il en va de même pour la condition d'emploi selon VLABEL. Au moins un employé à temps plein doit être employé séparément par chaque entreprise concernée.

Intervention d’un réviseur d'entreprises ou d’un expert-comptable agréé

Pour chaque donation ou succession pour laquelle le régime préférentiel est appliqué, un rapport doit désormais être établi par un réviseur d'entreprises (qui n'agit pas en tant que commissaire de la société) ou un expert-comptable agréé. Le rapport contient, entre autres, l'estimation de la valeur vénale de la pleine propriété des actions données ou héritées, la valeur vénale des biens immobiliers résidentiels au sein de la société, la part que cette valeur représente dans la valeur vénale totale de la pleine propriété des actions ainsi qu'une explication de la méthode d'évaluation utilisée.

Selon l’exposé des motifs, l'intervention de ces professionnels offre des garanties de qualité et d'indépendance. Ils sont en effet libres d'utiliser la méthode d'évaluation la plus appropriée, en tenant compte des caractéristiques de la société. 

En principe, le rapport n'est pas contraignant pour VLABEL (sauf si une attestation a été préalablement obtenue ; voir infra). Le gouvernement flamand précise dans l'exposé des motifs que VLABEL ne soumettra le rapport qu'à un contrôle marginal et doit en principe l’utiliser comme base pour calculer la base imposable. Si VLABEL souhaite s'en écarter, cela doit être fait de manière explicite et motivée, conformément à l'obligation générale de motivation qui s'applique à tout acte administratif. 

Pour les donations, le rapport doit être établi avant la date de l'acte authentique et soumis à VLABEL dans les sept jours suivant son enregistrement.

Pour les successions, l’évaluation doit être déterminée à la date du décès et le rapport doit être daté et signé avant le dépôt de la déclaration de succession (et être soumis avec cette déclaration).

Le décret-programme ne contient aucune précision quant à la méthode d'évaluation des biens immobiliers résidentiels. Dans son avis relatif à l'avant-projet, le Conseil d'État a notamment demandé si l'évaluation pouvait tenir compte des dettes ou des coûts de financement contractés spécifiquement pour l'acquisition de biens immobiliers résidentiels. Selon le gouvernement flamand, le décret ne le prévoit pas expressément, mais cela serait en pratique implicitement pris en compte via l'évaluation globale de la société. Cela pouvait donc être interprété comme une confirmation implicite que ces dettes pouvaient être déduites afin de déterminer la part de la valeur des actions représentées par l'immobilier résidentiel. Cependant, dans la FAQ récemment publiée, VLABEL précise explicitement qu'il n'est pas possible de déduire les charges (financements et obligations) de la valeur vénale de l'immobilier résidentiel. Cela ne nous semble toutefois pas être une application correcte des principes d'évaluation. En effet, pour déterminer la valeur des actions d’une société, l’actif net réévalué de la société est généralement utilisé. Les dettes n’en font pas partie. Il en résulte donc un certain biais, qui peut être illustré par un exemple. Une entreprise ayant une activité économique réelle détient des biens immobiliers résidentiels d'une valeur réelle de 100 et pour lesquels une dette de 50 a été contractée. Cette dette est aussi la seule dette de l'entreprise. L’actif net réévalué, en tenant compte de l'activité d'une part et de l'immobilier résidentiel d'autre part (après déduction des dettes), s'élèvent à 90. Sur la base de la position de VLABEL, il n'est pas clair si, à l’occasion d’une donation, une valeur de 100 serait soumise aux droits de donation (c'est-à-dire la valeur vénale des biens immobiliers sans déduction des dettes), ou si les droits de donation seraient appliqués sur la valeur totale des actions (qui n'est que de 90). Dans notre exemple, la valeur vénale de l'immobilier résidentiel est supérieure à la valeur des actions. Puisque l'objet de la donation concerne les actions et non les biens immobiliers résidentiels eux-mêmes, nous estimons qu’au maximum 90 pourrait être soumis aux droits de donation. Cela impliquerait de facto qu’il n’y ait plus d'exonération des droits de donation pour la partie de la valeur des actions qui représente l'activité (autre) de la société. En effet, selon cette position, la valeur totale des actions serait soumise aux droits de donation. Une telle position ne nous semble absolument pas conforme à la législation qui, pour l'exclusion du régime préférentiel, fait référence à « la partie de la valeur des actions qui représente les biens immobiliers […] ».

Attestation préalable

La possibilité existante de demander une attestation préalable à VLABEL, permettant aux contribuables d'obtenir à l’avance une certitude quant à l'application du régime préférentiel, est maintenue. 

La nouveauté réside dans le fait que l'attestation peut désormais aussi faire référence au rapport d'évaluation du réviseur d'entreprises ou de l’expert-comptable agréé. Actuellement, il est obligatoire de joindre le rapport du réviseur d'entreprises ou de l’expert-comptable à la demande d'attestation préalable à une donation. Il reste à voir si VLABEL adoptera à l'avenir une attitude plus souple et autorisera les demandes d’attestation préalable relatives à l'application du régime préférentiel sans rapport.

La demande d'attestation préalable doit être introduite dans les 30 jours suivant la date de l'évaluation. VLABEL dispose alors d'un délai de 60 jours pour délivrer l’attestation, ce qui est plus court que le délai actuel de 90 jours. L'attestation est ensuite valable pendant une période de 60 jours et est contraignante pour VLABEL.

Conditions de continuité 

Les conditions pour conserver le régime préférentiel après une donation ou une succession ont été clarifiées et mises à jour.

Pour les entreprises familiales qui détiennent des biens immobiliers résidentiels mais peuvent néanmoins bénéficier du régime préférentiel (en raison du respect du seuil de chiffre d’affaires de 75 % susmentionné), la présence d'au moins un employé à temps plein est requise non seulement au cours des trois années précédant la transmission, mais aussi pendant trois ans suivant celle-ci. Il n'est pas clair à ce stade si ces sociétés devront également continuer à respecter le seuil de chiffre d’affaires de 75 % pendant les trois années suivant la transmission.  

Impact et réflexions critiques

La nouvelle règle d'exception pour les entreprises familiales qui investissent dans l'immobilier résidentiel – basée sur les conditions de chiffre d'affaires et d'emploi – risque, selon nous, de donner lieu à des problèmes d'interprétation et à des inégalités de traitement. 

Tout d'abord, la notion d'immobilier résidentiel (« biens immobiliers principalement destinés ou utilisés à des fins d’habitation ») est particulièrement large. Non seulement les logements classiques, mais aussi les logements étudiants et les maisons de repos sont en principe « destinés à l'habitation ». Les terrains à bâtir sont également inclus dans cette définition.

De plus, ni le décret-programme ni la FAQ de VLABEL ne précisent ce que signifie « une activité immobilière résidentielle ». Cette notion semble toutefois être interprétée de manière très large et désigner à la fois les activités de développement/promotion, de location mais également la vente de biens immobiliers résidentiels.

A notre avis, il n'est toutefois pas clair pourquoi une entreprise familiale active dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle ne devrait pas bénéficier d'un régime préférentiel dès le départ. En effet, les biens immobiliers détenus par un promoteur ne sont pas destiné à être transmis à la génération suivante, mais à être vendus à des utilisateurs finaux et à des investisseurs, moyennant l'application des droits de mutation (TVA ou droits d'enregistrement). Il ne serait donc pas logique d'exclure (une partie de la valeur) des actions du régime préférentiel. Il en va bien-sûr autrement pour une entreprise familiale qui investit dans l'immobilier à long terme dans le but d'obtenir un rendement (locatif).

Il est également étrange que l'exception soit limitée aux entreprises familiales dont au moins 75 % du chiffre d'affaires est généré par l'immobilier résidentiel. Les sociétés familiales ayant des activités immobilières diversifiées, c'est-à-dire les entreprises qui, outre l'immobilier résidentiel, sont également actives dans le domaine des immeubles de bureaux, des actifs logistiques ou d'autres biens immobiliers, risquent d'être traitées de manière inégale en raison de cette règle. En effet, ces entreprises pourraient ne pas satisfaire à l'exigence de chiffre d'affaires en raison des autres actifs immobiliers, ce qui signifie que la valeur des biens immobiliers résidentiels inclus dans les actions données ou héritées restera exclue du régime préférentiel. 

Pour les promoteurs immobiliers diversifiés (pour qui l'exclusion de principe du régime préférentiel n'a de toute façon pas beaucoup de sens ; voir supra), le moment de la donation ou de la succession sera déterminant pour pouvoir bénéficier d'une exonération des droits de donation ou d'une réduction du taux des droits de succession. Si, à ce moment-là, la société a vendu plus de biens immobiliers résidentiels que d’autres types de biens immobiliers, ayant pour effet de permettre de satisfaire l'exigence de chiffre d'affaires de 75 %, elle pourra en effet bénéficier du régime préférentiel. 

Le calcul du seuil de chiffre d’affaires de 75 % et la condition d'un employé à temps plein par entreprise impliquée (conformément à la FAQ de VLABEL, voir supra) entraîneront également des difficultés et des inégalités de traitement en pratique. Un groupe d'investissement immobilier qui investit dans divers actifs immobiliers est désormais invité à se réorganiser, notamment à centraliser tous les biens immobiliers résidentiels dans une seule société (afin de répondre à l'exigence de 75 % du chiffre d'affaires) et à employer un travailleur à temps plein dans cette société. En effet, en pratique, ces groupes disposent souvent d'une seule société de services dans laquelle tout le personnel est centralisé au service de l'ensemble du portefeuille détenu par différentes sociétés du groupe. Il en va de même pour un groupe spécialisé dans la promotion immobilière. En règle générale, les sociétés de projet ou de construction immobilière n'emploient pas de personnel. 

Sur la base des précisions actuelles fournies par VLABEL, cela signifie de facto que les groupes immobiliers actifs devront être assistés pour se restructurer et se réorganiser (peut-être de manière sous-optimale), dans le seul but d'assurer la continuité de leur groupe lors de sa transmission à la génération suivante.  

La nouvelle réglementation devrait donc entraîner une augmentation des coûts (également compte tenu de la nomination obligatoire d'un un réviseur d'entreprises ou d'un expert-comptable) et alourdir la charge administrative des entrepreneurs. Des litiges en matière d'évaluation peuvent également être attendus.

Alors que la nouvelle réglementation visait à apporter de la clarté en excluant par principe l’application du régime préférentiel pour les biens immobiliers résidentiels détenus par des entreprises familiales, elle soulève à nouveau de nombreuses questions d'interprétation. De plus, la réponse récente de VLABEL à plusieurs de ces questions semble générer de nombreuses inégalités de traitement.

Les travaux préparatoires du décret-programme indiquent qu'auparavant (sous l'ancien régime), l'immobilier résidentiel ne représentait en moyenne que 3,8 % de la valeur totale des entreprises données ou héritées. La question se pose donc de savoir si les mesures proposées ne sont pas disproportionnées par rapport à l'avantage fiscal limité, aux charges supplémentaires considérables pour les entrepreneurs et aux inégalités qu'elles engendrent. L'objectif initial du régime préférentiel, à savoir faciliter la transmission des entreprises familiales, assurer leur continuité et préserver l'emploi, semble à nouveau passer au second plan, en particulier pour les groupes actifs dans le secteur immobilier. 

Une circulaire avec des directives plus concrètes sur l'application des nouvelles dispositions et accordant une attention particulière aux inégalités de traitement mentionnées ci-avant serait bienvenue à court terme afin d'offrir plus de sécurité juridique aux entrepreneurs et(immobiliers) et conseillers.