Hervorming van het gunstregime voor familiebedrijven in de schenk- en erfbelasting: impact voor familiebedrijven actief in de vastgoedsector

Réforme du régime préférentiel applicable aux entreprises familiales en matière de droits de succession et de donation : impact pour les entreprises familiales actives dans le secteur immobilier (cliquez pour lire en français)

Het Vlaams Parlement heeft op 18 december 2025 het Programmadecreet bij de begroting 2026 aangenomen. Het decreet voorziet in een belangrijke verstrenging van het gunstregime voor familiebedrijven in de schenk- en erfbelasting. Het decreet sluit principieel de mogelijkheid uit om – onder dit regime - nog (de waarde van) residentieel vastgoed te schenken met vrijstelling of te vererven aan het verlaagde tarief. Er wordt evenwel in een uitzondering voorzien voor de overdracht van familiebedrijven waarvan minstens 75% van de omzet wordt gerealiseerd door een residentiële vastgoedactiviteit én op voorwaarde dat in de drie jaar voorafgaand aan het overlijden of aan de authentieke schenkingsakte minstens één voltijdse werknemer in dienst was.

De hervorming is in werking getreden op 1 januari 2026 en geldt voor alle authentieke schenkingsakten die worden verleden en nalatenschappen die openvallen vanaf die datum.

Inmiddels heeft de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) ook reeds een FAQ gepubliceerd op haar website om de toepassing van de nieuwe regeling hier en daar verder te verduidelijken.

Deze aanpassing zal een belangrijke impact hebben op de vermogens- en successieplanning van tal van ondernemers, ongeacht de sectoren waarin zij actief zijn. Families die actief zijn in de vastgoedsector worden evenwel in het bijzonder geraakt. In deze Newsflash zoomen we daarom in op de concrete gevolgen van deze nieuwe regeling voor aandeelhouders van familiale vennootschappen die actief zijn in de vastgoedsector.

Het Vlaamse gunstregime tot 31 december 2025

Algemeen

Het gunstregime voor de overdracht van familiale ondernemingen en familiale vennootschappen maakt het – mits naleving van bepaalde voorwaarden – mogelijk om aandelen van een familiebedrijf belastingvrij te schenken, of te laten vererven aan een gunsttarief in de erfbelasting van 3% (in rechte lijn en tussen partners) of 7% (tussen alle andere personen). De voorwaarden voor de vrijstelling in de schenkbelasting en het verlaagde tarief in de erfbelasting zijn gelijklopend.

Een van de kernvoorwaarden voor dit regime is dat de familiale vennootschap – zelf of via een dochtervennootschap – op het ogenblik van de schenking of het overlijden een ‘reële’ economische activiteit tot voorwerp heeft en deze ook daadwerkelijk uitoefent.

Het voormalige regime voorzag in een wettelijk vermoeden dat de vennootschap géén reële economische activiteit heeft wanneer twee boekhoudkundige criteria cumulatief vervuld waren in één van de drie boekjaren die voorafgingen aan de schenking of het overlijden. Dit was het geval wanneer (i) het balanstotaal voor meer dan 50% uit vastgoed bestond én (ii) de personeelslasten 1,5% of minder bedroegen van dat balanstotaal. In dat geval werd het gunstregime in principe uitgesloten. Het vermoeden was echter weerlegbaar. De belastingplichtige kon het tegenbewijs leveren en aantonen dat de vennootschap een reële economische activiteit uitoefende ondanks haar vastgoedinvestering(en) en lage personeelskost.

De overdracht van familiale vennootschappen zonder reële economische activiteit (waaronder zuivere patrimoniumvennootschappen) kon in principe niet genieten van het gunstregime in de schenk- of erfbelasting.

Het standpunt van VLABEL

Bij de beoordeling van het tegenbewijs hanteerde de Vlaamse Belastingdienst traditioneel een zeer strikte benadering. De belastingplichtige diende aan te tonen dat alle onroerende goederen binnen de familiale vennootschap werden aangewend voor haar economische activiteit. Er mocht bijgevolg geen residentieel vastgoed aanwezig zijn in de vennootschap. Van zodra een vennootschap enig residentieel onroerend goed aanhield dat niet rechtstreeks werd gebruikt voor haar economische activiteit (zelfs wanneer dit vastgoed aan derden werd verhuurd), bleek het in de praktijk onmogelijk om het tegenbewijs te leveren.

VLABEL motiveerde deze positie met het argument dat het nooit de bedoeling van de decreetgever was om privaat vastgoed onder de vrijstelling in de schenkbelasting of onder het verlaagde tarief in de erfbelasting te laten vallen. 

Het befaamde ‘Slagerijarrest’

Deze strikte interpretatie werd echter verworpen door het Grondwettelijk Hof in haar arrest van 23 maart 2023. Het Hof volgde daarbij de redenering van het hof van beroep te Gent in het zogenaamde ‘Slagerijarrest’ van 1 juni 2021.

In dit arrest oordeelde het Hof dat de restrictieve interpretatie van VLABEL niet strookt met de letterlijke tekst van de relevante bepalingen in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Die tekst bepaalt immers niet dat het tegenbewijs onmogelijk wordt zodra de vennootschap ook maar één privaat onroerend goed bezit. Er wordt evenmin een onderscheid gemaakt naargelang de aard van het vastgoed bij de beoordeling van het tegenbewijs. Het Grondwettelijk Hof bevestigde dus dat een vennootschap ook kan aantonen dat zij een reële economische activiteit heeft wanneer zij privaat vastgoed aanhoudt.

Met dit arrest ontstond in de praktijk een “alles-of-niets”-regel. Het gunstregime kon worden toegepast op de volledige waarde van de aandelen van zogenaamde “hybride vennootschappen”, d.w.z. vennootschappen die naast een reële economische activiteit ook privaat vastgoed bezaten dat niet dienstig was voor die activiteit.

Doel van de hervorming

Uit de memorie van toelichting bij het ontwerp van het Programmadecreet blijkt dat de Vlaamse Regering het gunstregime wil herleiden tot zijn oorspronkelijke doelstelling: het bevorderen van de continuïteit van familiebedrijven en het versterken van duurzame tewerkstelling in Vlaanderen.

De memorie van toelichting stelt verder dat het begrip ‘reële economische activiteit’ door de rechtspraak steeds verder werd uitgehold, nu familiale vennootschappen met een aanzienlijke private vastgoedportefeuille toch volledig konden genieten van de vrijstelling in de schenkbelasting of het verlaagde tarief in de erfbelasting.

De Vlaamse Regering wil voorkomen dat het gunstregime (nog langer) wordt aangewend als fiscale optimalisatietechniek in plaats van als instrument ter ondersteuning van actieve familiebedrijven.

Belangrijkste wijzigingen in het Programmadecreet

Uitsluiting van residentieel vastgoed als uitgangspunt

Het algemeen principe dat residentieel vastgoed (inclusief bouwgronden) uitgesloten wordt van het toepassingsgebied van het gunstregime, blijft behouden maar wordt voortaan sterker ingevuld Concreet betekent dit dat het deel van de waarde van de aandelen dat overeenstemt met het residentieel vastgoed binnen de familiale vennootschap – of binnen dochtervennootschappen waarin de familiale vennootschap voor minstens 10% participeert – niet in aanmerking komt voor het gunstregime. Dat gedeelte wordt belast aan het normale tarief voor roerende goederen in de schenkbelasting, of toegevoegd aan het actief dat wordt belast aan de gewone tarieven in de erfbelasting.

Uitzonderingsregel op basis van een dubbele voorwaarde

Er wordt in één uitzondering voorzien op de algemene uitsluitingsregel. Familiale vennootschappen waarvan minstens 75% van de omzet wordt gerealiseerd uit een residentiële vastgoedactiviteit én die in de drie jaar voorafgaand aan het overlijden of aan de authentieke schenkingsakte minstens één voltijdse werknemer in dienst hadden, komen toch in aanmerking voor het gunstregime. Indien aan beide voorwaarden is voldaan, kan het gunstregime worden toegepast op de volledige waarde van de aandelen, zonder dat het residentieel vastgoed uit de berekeningsgrondslag van de vrijstelling of het verlaagde tarief moet worden geëlimineerd.

Het negatieve, weerlegbaar vermoeden van reële economische inactiviteit (op basis van de dubbele test) wordt integraal opgeheven. Het principe blijft evenwel dat enkel vennootschappen die effectief een activiteit uitoefenen, in aanmerking komen voor het gunstregime. Een vennootschap die geen reële economische activiteit uitoefent, blijft uitgesloten. Als voorbeeld van een niet-reële economische activiteit wordt het louter beheren van vastgoed genoemd.

Op basis van de wetgeving is het niet duidelijk op welke wijze de 75%-omzetdrempel moet worden berekend in geval van familiale holdings (familiale groepen). Moet op geconsolideerde wijze worden nagegaan of de 75% omzetdrempel vervuld is of moet dit in hoofde van elke individuele vennootschap die wordt aangehouden door de familiale holding worden onderzocht? Overeenkomstig de gepubliceerde FAQ van VLABEL zou dit in hoofde van elke individuele vennootschap moeten worden beoordeeld. Hetzelfde geldt voor de tewerkstellingsvoorwaarde volgens VLABEL. Er moet minstens één voltijdse werknemer door elke betrokken vennootschap apart worden tewerkgesteld.

Tussenkomst van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant

Voor elke schenking of vererving waarvoor het gunstregime wordt toegepast, moet voortaan verplicht een verslag worden opgemaakt door een bedrijfsrevisor (die niet optreedt als commissaris van de vennootschap) of een gecertificeerd accountant. Het verslag bevat onder meer de raming van de verkoopwaarde van de volle eigendom van de geschonken of vererfde aandelen, de verkoopwaarde van (de zakelijke rechten op) het residentieel vastgoed binnen de vennootschap, het gedeelte dat deze laatste waarde vertegenwoordigt in de verkoopwaarde van de volle eigendom van de aandelen en toelichting rond de gehanteerde waarderingsmethodiek.

Volgens de memorie van toelichting biedt de tussenkomst van deze beroepsbeoefenaars kwaliteits- en onafhankelijkheidsgaranties. Zij zijn immers vrij om de meest geschikte waarderingsmethode te hanteren, rekening houdend met de kenmerken van de vennootschap.

Het verslag is in principe niet bindend voor VLABEL (behoudens indien er voorafgaandelijk een attest werd bekomen; zie infra). De Vlaamse Regering verduidelijkt in de toelichting dat VLABEL het verslag slechts aan marginale controle zal onderwerpen en dit in principe als basis moet gebruiken voor de berekening van de belastbare grondslag. Indien VLABEL hiervan wenst af te wijken, moet dit uitdrukkelijk en gemotiveerd gebeuren, conform de algemene motiveringsplicht die voor elke overheidshandeling geldt.

Voor schenkingen moet het verslag worden opgesteld vóór de datum van de authentieke akte en binnen zeven dagen na registratie bij VLABEL worden ingediend. Voor nalatenschappen moet de waardering op datum van overlijden worden vastgesteld en moet het verslag zijn gedateerd en ondertekend vóór de indiening van de aangifte van nalatenschap (en samen met die aangifte worden ingediend).

Het Programmadecreet bevat geen verduidelijking omtrent de wijze van waardering van het residentieel vastgoed. De Raad van State vroeg in haar advies bij het voorontwerp bv. of bij de waardering rekening mag worden gehouden met schulden of financieringslasten die specifiek zijn aangegaan voor de verwerving van residentieel vastgoed. Volgens de Vlaamse Regering voorziet het decreet daar niet uitdrukkelijk in, maar zou dit in de praktijk impliciet verrekend worden via de globale waardering van de vennootschap. Aldus kon hier impliciet de bevestiging in gelezen worden dat deze schulden mogen worden afgetrokken om het gedeelte van de waarde van de aandelen te bepalen dat door het residentieel vastgoed wordt vertegenwoordigd. In de recent gepubliceerde FAQ vermeldt VLABEL evenwel uitdrukkelijk dat een verrekening van lasten (financieringen en verplichtingen) op de venale waarde van het residentieel vastgoed niet mogelijk is. Dit lijkt ons evenwel geen correcte toepassing van waarderingsprincipes. Immers om de waarde van aandelen te bepalen, zal men in de regel uitgaan van het geherwaardeerde netto-actief van de vennootschap. Schulden maken hier geen deel van uit. Aldus heeft dit tot gevolg dat er een zekere scheeftrekking zou kunnen ontstaan. Dit kan worden toegelicht aan de hand van een voorbeeld. Een vennootschap met een reële economische activiteit houdt residentieel vastgoed aan waarvan de werkelijke waarde 100 bedraagt en waarvoor een schuld werd aangegaan van 50. Deze schuld is tevens de enige schuld van de vennootschap. Het geherwaardeerde netto-actief rekening houdend met de activiteit enerzijds en het residentieel vastgoed anderzijds (na aftrek van schulden) bedraagt 90. Op basis van de positie van VLABEL, is het niet duidelijk of bij de schenking een waarde van 100 onderhevig zou zijn aan schenkingsrechten (i.e. de venale waarde van het vastgoed zonder aftrek van schulden), dan wel of de schenkingsrechten alsdan beperkt worden tot de totale waarde van de aandelen (die slechts 90 bedraagt). In ons voorbeeld bedraagt de venale waarde van het residentieel vastgoed immers meer dan de waarde van de aandelen. Aangezien het voorwerp van de schenking de aandelen betreft en niet het residentieel vastgoed zelf, zou o.i. hoogstens 90 aan schenkingsrechten onderworpen kunnen zijn. Dit zou evenwel impliceren dat er de facto geen vrijstelling van schenkingsrechten meer beschikbaar is voor het gedeelte van de waarde van de aandelen die de (andere) activiteit van de vennootschap vertegenwoordigen. De volledige waarde van de aandelen zal ingevolge deze positie immers onderworpen zijn aan schenkingsrechten. Een dergelijke positie lijkt ons absoluut niet in lijn met de wetgeving die voor de uitsluiting verwijst naar “het gedeelte van de waarde van de aandelen dat de onroerende goederen…vertegenwoordigt”.

Voorafgaand attest

De bestaande mogelijkheid om bij VLABEL een voorafgaand attest aan te vragen, waarmee belastingplichtigen vooraf zekerheid kunnen verkrijgen over de toepassing van het gunstregime, blijft behouden.

Nieuw is dat het attest voortaan ook kan slaan op het waarderingsverslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant. Op vandaag is het vereist dat een attestaanvraag voorafgaand aan een schenking steeds wordt ingediend mét het verslag van de bedrijfsrevisor of accountant. Het is afwachten of VLABEL zich in de toekomst soepeler zal opstellen, en zal toelaten dat een attest over de toepassing van het gunstregime wordt aangevraagd zonder verslag.De aanvraag voor het voorafgaand attest moet worden ingediend binnen 30 dagen na de datum van de waardering. VLABEL beschikt vervolgens over een termijn van 60 dagen om het attest af te leveren, wat korter is dan de huidige termijn van 90 dagen. Het attest is vervolgens gedurende een termijn van 60 dagen geldig en bindend voor de VLABEL.

Continuïteitsvoorwaarden

De voorwaarden voor het behoud van het gunstregime na een schenking of vererving werden verder verduidelijkt en geactualiseerd. 

Voor familiale vennootschappen die residentieel vastgoed aanhouden maar toch in aanmerking komen voor het gunstregime (o.w.v. het behalen van voormelde 75% omzetdrempel), is niet alleen de aanwezigheid van minstens één voltijdse werknemer vereist in de drie jaren voorafgaand aan de overdracht maar ook gedurende drie jaar na de overdracht. Het is nog onduidelijk of dat zij in die drie jaar na de overdracht eveneens aan die 75% omzetdrempel zullen moeten blijven voldoen.  

Impact en kritische beschouwingen

De nieuwe uitzonderingsregel voor familiale vennootschappen die investeren in residentieel vastgoed – gebaseerd op de omzet- en tewerkstellingsvoorwaarden – dreigt o.i. aanleiding te geven tot interpretatieproblemen en ongelijkheden. 

Vooreerst is de notie residentieel vastgoed (“onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning zijn bestemd of worden aangewend”) bijzonder ruim. Niet alleen klassieke woningen, maar evenzeer studentenhuisvesting en woonzorgcentra zijn in principe “tot bewoning bestemd”. Ook bouwgronden zijn begrepen in deze definitie.

Daarnaast vermeldt het Programmadecreet, noch de FAQ van VLABEL wat er onder een residentiële vastgoedactiviteit moet worden verstaan. Dit lijkt evenwel zeer ruim te worden geïnterpreteerd en te verwijzen naar zowel activiteiten op het vlak van ontwikkeling, verhuur als verkoop van residentieel vastgoed.

Het is o.i. evenwel niet duidelijk waarom een familiale vennootschap actief op het vlak van residentiële vastgoedontwikkeling in eerste instantie niet van het gunstregime zou kunnen genieten. Het vastgoed dat een ontwikkelaar aanhoudt, is immers niet bestemd om te worden overgedragen aan de volgende generatie maar wel om met toepassing van overdrachtsbelasting (hetzij btw, hetzij registratierechten) verkocht te worden aan eindgebruikers en investeerders. Het zou dan ook niet logisch zijn om (een deel van de waarde van) de aandelen uit te sluiten van het gunstregime. Dit is uiteraard anders voor een familiale vennootschap die op lange termijn investeert in vastgoed met het oog op het realiseren van een (huur-)rendement.

Het is eveneens vreemd waarom de uitzondering beperkt is tot familiale vennootschappen waarvan de omzet voor minstens 75% gegenereerd wordt door residentieel vastgoed. Familiale vennootschappen met gediversifieerde vastgoedactiviteiten, d.w.z. bedrijven die naast residentieel vastgoed ook bezig zijn met kantoren, logistiek of andere onroerende activa dreigen ten gevolge van de regel ongelijk behandeld te worden. Zij zullen door de andere vastgoedactiva immers mogelijk niet aan de omzetvereiste voldoen waardoor de waarde van het residentieel vastgoed die in de geschonken of vererfde aandelen is begrepen alsnog zal worden uitgesloten van het gunstregime. 

Voor gediversifieerde vastgoedontwikkelaars (waarvoor de principiële uitsluiting van het gunstregime sowieso weinig logica inhoudt; zie supra) zal het momentum van schenking of vererving bepalend zijn om al dan niet te kunnen genieten van een vrijstelling van schenkbelasting of verlaagde erfbelasting. Indien de vennootschap op dat ogenblik meer residentieel vastgoed verkocht heeft dan een ander type vastgoed waardoor de 75% omzetvereiste vervuld is, kan het immers genieten van het gunstregime. 

Ook de berekening van de 75%-omzetdrempel en de voorwaarde van één voltijdse werknemer per betrokken vennootschap (conform de FAQ van VLABEL, zie supra), zal in de praktijk aanleiding geven tot moeilijkheden en ongelijkheden. Een vastgoedinvesteringsgroep die investeert in diverse vastgoedactiva wordt de facto nu verzocht om zich anders te gaan organiseren, met name om al het residentieel vastgoed in één vennootschap te centraliseren (om aan de 75% omzetvereiste te voldoen) en deze vennootschap tevens één voltijdse werknemer te werk te laten stellen. Inderdaad, in de praktijk beschikken deze groepen vaak over één dienstverlenende vennootschap waar al het personeel gecentraliseerd is ten dienste van de volledige portefeuille die door verschillende vennootschappen binnen de groep worden aangehouden. Hetzelfde geldt voor een vastgoedontwikkelingsgroep. In hoofde van de project- of grond- en constructievennootschappen zal doorgaans geen personeel te werk gesteld zijn. 

Op basis van de huidige verduidelijkingen van VLABEL, komt het er de facto op neer dat actieve vastgoedgroepen zich, louter en alleen om de continuïteit van hun groep te waarborgen bij overdracht naar de volgende generatie, zullen moeten laten bijstaan om hun groep te herstructureren en herorganiseren (mogelijk op een suboptimale manier).  

De nieuwe regeling zal naar verwachting dus leiden tot hogere kosten (ook gelet op de vereiste aanstelling van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant) en meer administratieve lasten voor de ondernemers. Ook waarderingsgeschillen zullen verwacht kunnen worden.

Waar de nieuwe regeling tot doel zou hebben om duidelijkheid te brengen door het gunstregime in het algemeen uit te sluiten voor residentieel vastgoed aangehouden door familiale vennootschappen, blijken er aldus opnieuw heel wat interpretatievragen te zijn. Het recente antwoord van VLABEL op een aantal van deze vragen, lijkt bovendien aanleiding te geven tot heel wat ongelijkheden.

In de voorbereidende stukken bij het Programmadecreet wordt vermeld dat het residentieel vastgoed in het verleden (onder het voormalige regime) gemiddeld slechts 3,8% van de totale waarde van geschonken resp. vererfde vennootschappen vertegenwoordigde. De vraag rijst dan ook of de voorgestelde maatregelen niet disproportioneel zijn in verhouding tot het beperkte fiscale voordeel, de aanzienlijke bijkomende lasten voor ondernemers en de ongelijkheden die zij met zich meebrengen. De oorspronkelijke doelstelling van het gunstregime, met name het vergemakkelijken van de overdracht van familiebedrijven, het verzekeren van hun continuïteit en het behoud van tewerkstelling lijkt opnieuw ondergesneeuwd te geraken en dit in het bijzonder voor groepen die actief zijn in de vastgoedsector. 

Een omzendbrief met meer concrete richtlijnen over de toepassing van de nieuwe bepalingen en aandacht voor voornoemde ongelijkheden zou op korte termijn welgekomen zijn om meer rechtszekerheid te bieden aan (vastgoed-) ondernemers en adviseurs.