Met ingang van 1 januari 2024 werd de regeling afbraak-heropbouw in de 32 steden (zgn. stadskankers) afgeschaft. Deze regeling liet bouwheren toe om privé-woningen (cf. eengezinswoningen, appartementen, studentenwoningen, …) te bouwen met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%  voor eigen gebruik of met het oog op de verhuur. Deze bepaling bevatte geen beperking naar de maximale bewoonbare oppervlakte van de woning en gold zowel voor privé-bouwheren als voor beroepsoprichters/institutionele investeerders.

Gezien de onaangekondigde afschaffing van deze succesvolle maatregel haaks staat op de uitdagingen van de vastgoedsector (cf. realiseren van betaalbare woningen, green deal, …) én de regering slechts een overgangsregeling van 1 jaar voor lopende projecten voorzag werd, in nauwe samenwerking met een aantal investeerders, een overleg opgestart met het kabinet van de Minister van Financiën. De bedoeling van dat overleg was om de Minister te wijzen op het negatief effect van de afschaffing voor de gehele samenleving en te zoeken naar oplossingen/alternatieven.

De Minister van Financiën heeft op 20 maart 2024 binnen de regering een politiek akkoord bereikt over een nieuwe maatregel die het verlaagd btw-tarief voor de bouw van huurwoningen opnieuw mogelijk maakt (cf. Persbericht 20 maart 2024: “Minister Van Peteghem stimuleert betaalbare huurwoningen door uitbreiding verlaagd btw-tarief afbraak- en heropbouw”). De regeling, die nog goedgekeurd moet worden in het Parlement, zal enerzijds ruimer zijn omdat ze niet beperkt is tot de 32 steden (nu geldig over het gehele Belgische grondgebied) doch anderzijds beperkter omdat ze gekoppeld is aan het voldoen van drie sociale voorwaarden, met name:

• de woning moet een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² hebben;

• de huurder dient er zijn hoofdverblijfplaats te hebben (cf. verplichte registratie huur)

• de bouwheer moet minstens 15 jaar lang verhuren aan één of opeenvolgende huurders die er hun hoofdverblijfplaats vestigen.

De beoogde uitbreiding komt tegemoet aan de bezorgdheid van de sector en biedt opportuniteiten. Door de afschaffing van de regeling 32 steden werd de sector immers geconfronteerd met een extra btw-kost die niet kan verhaald worden op de huurders, waardoor diverse projecten financieel niet meer haalbaar waren en het aanbod aan nieuwe (energiezuinige), betaalbare huurwoningen zou dalen. De nieuwe maatregel zal toelaten om het aanbod aan huurwoningen te vergroten voor huurders die geen toegang hebben tot sociale woningen en (voorlopig) geen woning kunnen kopen

Tijdens het overleg met de Minister is tevens gevraagd om de regeling afbraak-heropbouw voor investeerders te verduidelijken en/of uit breiden en het verlaagd btw-tarief ook mogelijk te maken voor de zgn. budgethuur of geconventioneerde huur, coöperatieve woonvormen, … en andere vormen met een sociaal karakter. Ook deze uitbreiding/verduidelijking is opgenomen in de tekst van het akkoord.

Met betrekking tot de voorwaarde van de maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² zal voor de berekening verwezen worden naar de bestaande administratieve commentaren en werd een extra bevestiging gevraagd naar de toepassing van de uitbreiding op meergezinswoningen. Wat de verplichting tot 15 jarige verhuur betreft licht de regeling toe dat dit moet blijken uit de intentie van de investeerder en dat er een correctie dient te gebeuren van het genoten btw-voordeel indien die voorwaarde niet langer voldaan wordt (cf. correctie a rato van 1/15e van de niet betaalde btw per resterend jaar van de 15-jarige termijn). 

Voor de volledigheid wensen we er op te wijzen dat de voorwaarde terzake de vestiging van de hoofdverblijfplaats van de huurder de bouw van studentenwoningen impliciet uitsluit van de regeling en dat de verkoop van afbraak/heropbouw woningen met het oog op de verhuur door de koper/investeerder, niet van het verlaagd btw-tarief kan genieten. Deze uitbreiding geldt immers enkel voor de afbraak-heropbouw door de bouwheer die de gerealiseerde woningen verhuurd. Wat de afschaffing van de verkoop door ontwikkelaars per 1 januari 2024 betreft werd door BVS-UPSI en een aantal van haar leden overigens een verzoek tot vernietiging voor het Grondwettelijk Hof gelanceerd. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen in die zaak.

De vooropgestelde inwerkingtreding van de uitbreiding is de 1ste dag van de maand na de publicatie in het Belgisch Staatsblad. De verwachting is dat de maatregel snel gestemd.

Voormelde uitbreiding van de regeling afbraak-heropbouw voor huurwoningen is een belangrijke stap in de goede richting voor het betaalbaar wonen. De maatregel toont ook aan dat de Politiek zich ten volle bewust is van het cruciale belang van de vastgoedsector voor de realisatie van betaalbare (huur)woningen en de vereiste aanpak van het verouderd vastgoed patrimonium. Vanuit fiscaal oogpunt biedt deze regeling dan weer opportuniteiten voor investeerders en kunnen alternatieve woonvormen zoals coöperaties en figuren zoals de budgethuur met vernieuwde aandacht bekeken worden.

Aarzel niet om ons te contacteren indien vragen of opmerkingen.