L’énergie en tant que service : Des modèles juridiques en plein développement
Les investissements durables relatifs aux biens immobiliers entraînent souvent d’importants coûts, d’où la forte augmentation du nombre de fournisseurs d’installations économes en énergie (pompes à chaleur, panneaux solaires, éclairage, etc.) qui offrent leurs produits en tant que service (« produit/énergie en tant que service »), ce qui a pour effet que l’utilisateur n’est pas (ou pas immédiatement) propriétaire de l’installation, mais en dispose contre le paiement d’une rémunération périodique. Le contrat prévoit souvent que l’utilisateur puisse acquérir l’installation à la fin du contrat. Le fournisseur est généralement chargé de son entretien pendant la durée du contrat. Ces structures attirent de plus en plus les particuliers.
Plusieurs modèles juridiques sont imaginables, dont le leasing financier (on balance), le leasing opérationnel (off balance) ou la location-achat.
Protection du droit de propriete
Étant donné que les installations sont placées chez l’utilisateur final dans ces modèles, mais que le fournisseur reste généralement propriétaire, il est important de protéger le droit de propriété du fournisseur. En effet, le risque est que l’installation louée perde son caractère mobilier. Par conséquent, la propriété de l’installation serait transférée au propriétaire du bien immobilier suite à son accession.
La constitution d’un droit de superficie en faveur du fournisseur (sous seing privé ou non) peut être recommandée pour éviter cette situation. Les droits de propriété sont dès lors divisés temporairement. Le preneur/tréfoncier reste propriétaire du bien immobilier. Le fournisseur conserve, en tant que bailleur/superficiaire, la pleine propriété de l’installation pendant la durée du droit de superficie. Cette structure est souvent utilisée pour les panneaux solaires.
Un droit de superficie est moins approprié pour les installations dans le bâtiment (par exemple les installations HVAC). Dans ce contexte, il peut être souhaitable d’informer les principaux créanciers de l’utilisateur de l’installation de cette intention, afin qu’ils ne puissent pas affirmer de bonne foi ne pas être au courant du titre de propriété du fournisseur. En outre, le placement de signaux visibles (par exemple des panneaux de propriété) dans l’installation peut être recommandé pour indiquer que l’installation est la propriété du fournisseur. Une inscription au registre des gages peut également offrir une solution.
Consequences du transfert de propriete a un tiers
Étant donné que les installations sont généralement inextricablement liées au bâtiment, il est important pour les deux parties de prévoir les conséquences lorsque la propriété du bien immobilier (ou son utilisation, si le locataire de l’immeuble a placé les installations) est transférée à un tiers.
Incitants et interventions
Tant pour l’utilisateur que pour le fournisseur des installations, il est important d’examiner si et pour quels incitants et interventions elles entrent en ligne de compte, afin d’avoir un aperçu économique intégral.
Le modèle juridique donnera souvent un cadre à cet égard. Ainsi, l’utilisateur d’une installation ne peut pas bénéficier d’une déduction pour investissement si l’investissement ne figure pas dans son bilan. Par conséquent, l’impact fiscal pour chaque partie doit être pris en compte pour évaluer quel projet est le plus adapté.
L’intérêt de tels modèles ne fera qu’augmenter. Davantage de structures collaboratives verront le jour, ce qui implique que les autorités, les parties financières, les véhicules d’investissement (ESCo), les fournisseurs d’énergie et les investisseurs seront également impliqués, raison pour laquelle le cadre réglementaire est encore en plein développement.
Ainsi, le fournisseur a un intérêt dans le fait que les installations soient utilisées en permanence, afin que l’investissement qu’il a effectué soit remboursé et l’utilisateur a également un intérêt dans le fait de ne pas être tenu par des obligations relatives aux installations d’un immeuble qu’il n’occupe plus.