NS 8408 – dette må du vite om den nye standardkontrakten

1. Bruksområde: Når skal kontrakten brukes?

Standardkontraktene er tiltenkt større anleggsprosjekter hvor det, på grunn av prosjektets størrelse og kompleksitet, er behov for et bedre styringsredskap enn det som følger av NS 8405 og NS 8407. I slike prosjekter har det vært behov for en omforent standardkontrakt med tydeligere ansvars- og risikofordeling, mer forutsigbar endringshåndtering og bedre verktøy for konfliktforebygging. For mindre anleggsprosjekter uten slike behov, anbefales fortsatt NS 8407 og NS 8405.

NS 8408 skal benyttes mellom byggherre (kalt «oppdragsgiver») og totalentreprenør, mens NS 8418 skal gjelde forholdet mellom totalentreprenør og totalunderentreprenør (TUE). Begge standardkontraktene er ment for anleggsprosjekter hvor entreprenøren har prosjekterings- og funksjonsansvar for anleggsarbeidet. Ettersom NS 8418 er ment å speile NS 8408, vil artikkelen bruke NS 8408 som en samlebetegnelse for begge kontraktene, med mindre noe annet klart fremgår av teksten.

NS 8408 er delvis inspirert av NS 8407 og delvis av NTK 15 fra petroleumsbransjen, som den 5. desember ble oppdatert til NTK 25. Standardkontrakten er likevel bygget opp etter en ny struktur og med nye kontraktsbestemmelser. 

2. Struktur: Nødvendig detaljering eller unødvendig kompliserende?

Tradisjonelt har NS-kontraktene en relativt enkel struktur med opplisting av dokumentene som samlet utgjør kontrakten. NS 8408 har derimot et system med vedlegg som detaljert skal fylles ut for hver kontrakt. For noen aktører kan denne strukturen oppleves omfattende og kompliserende.

Strukturelt er NS 8408 ganske lik vedleggstrukturen til NTK 15. Kontrakten består av et eget avtaledokument i tillegg til NS 8408, samt vedlegg A til F som regulerer arbeidsbeskrivelse, vederlag, frister, administrative bestemmelser, mv.

Vedleggstrukturen skal sikre at ulike deler av kontrakten er beskrevet i rett vedlegg. På denne måten skal man forsøksvis unngå at kontraktsbestemmelser kan «gjemme seg» i andre deler av kontrakten, slik man tidvis har opplevd i enkelte prosjekter.

Dokumentene i kontrakten skal fremdeles utfylle hverandre, og ved motstrid er det egne prioritetsregler som ikke skal fravikes. Ved motstrid skal avtaledokumentet ha førsteprioritet, NS 8408 annenprioritet og deretter gis vedleggene A til F prioritet i alfabetisk rekkefølge.

Vedleggstrukturen og dens prioriteringsregler innebærer at partene i større grad enn tidligere må sikre at innholdet i vedleggene er gjennomarbeidet. Det gjelder både at vedleggene er korrekt utfylt og at viktig informasjon inntas i rett vedlegg med tanke på prioritet. 

3. Kontraktsbestemmelser: Overordnet om de viktigste reglene

NS 8408 har en rekke nye og endrede kontraktsbestemmelser sammenliknet med både NS 8407 og NTK 15. Her er en oversikt over de viktigste nye kontraktsbestemmelsene:

• Samarbeid, lojalitet og konflikthåndtering
  Partenes plikt til samarbeid, lojalitet og åpen dialog er tydeliggjort. En obligatorisk «oppstartsfase» med felles prosjektgjennomgang er innført for å styrke samarbeidet tidlig i prosjektet. For å håndtere uenigheter proaktivt introduseres Prosjektintegrert mekling (PRIME). Det skal etableres en meklingskomité tidlig i prosjektet, som vil bistå partene med å løse uenigheter fortløpende på et lavest mulig nivå. Dette kan redusere risikoen for dyre og tidkrevende sluttoppgjørstvister, men vil også innebære at partene må investere mer tid og ressurser underveis i prosjektet.
• Risiko for grunnforhold
  De nye standardkontraktene introduserer konseptet «referansegrunnlag». Oppdragsgiveren må utarbeide en beskrivelse av forhold i og ved grunnen i anleggsområdet (referansegrunnlaget). Risikoen for avvik mellom referansegrunnlaget og de faktiske forholdene ligger hos oppdragsgiveren, dersom avviket går ut over variasjoner som måtte påregnes ut ifra referansegrunnlaget. Det innebærer at oppdragsgiver må utarbeide et grundig referansegrunnlag for det enkelte prosjekt. Entreprenøren må på sin side sette seg godt inn i referansegrunnlaget for å vurdere egen risiko. 
• Endringshåndtering
  Inspirert av NTK 15 er det innført et omfattende endringsregime som det eneste systemet for justering av vederlag og frister, uavhengig av årsak. Det betyr at alle krav – inkludert krav grunnet svikt i byggherrens medvirkning – må fremmes som et «endringsordrekrav». I NS 8407 er byggherresvikt ikke en del av endringsordresystemet, og dermed utenfor den kvantitative endringsgrensen. I NS 8408 vil derimot byggherresvikt også omfattes av denne grensen, som er utvidet fra 15 % til 25 %. Samtidig er entreprenøren kun bundet av kontraktens enhetspriser og timepriser ved vederlagsjustering til og med 10 % netto tillegg til kontraktssummen. Endringer utover dette kan kreves utført til en justert markedspris.
• Midlertidig betaling
  Ved uenighet om noe utgjør en endring som gir rett til vederlagsjustering, er det innført en regel om midlertidig betaling. Forutsetningen er at entreprenøren stiller sikkerhet for det omtvistede beløpet.
• Sikkerhetsstillelse
  Kravene til totalentreprenørens sikkerhetsstillelse er oppjustert sammenliknet med kravet om 10 % i NS 8407. Utkastet til NS 8408 har to alternative modeller: Enten sikkerhetsstillelse på 12,5 % frem til overtakelse, eller sikkerhetsstillelse etter en trappetrinnsmodell med 10-15 % i takt med fremdriften ved utførelsen. For oppdragsgiver er sikkerheten nedjustert fra 17,5 % i NS 8407 til 12,5 % i NS 8408. 
• Avbestilling
  Avbestilling er nå innlemmet i endringsmekanismen og behandles som en "reduserende endringsordre". Retten til erstatning for delvis avbestilling er ikke fjernet, men er nå en del av sluttoppgjøret basert på en avregning av samlet vederlag opp mot kontraktssum.
• Særlige regler om fristforlengelse
  I utkastet til NS 8418 er det, basert på høringsinnspill, inntatt egne regler om retten til fristforlengelse ved konkurrerende og samvirkende årsaker. Ved konkurrerende forsinkelsesårsaker – der hvert forhold, uavhengig av det andre, ville ha gitt samme virkning på fremdriften – skal forsinkelsesvirkningen for denne perioden deles likt mellom forholdene. Ved samvirkende årsaker – der hvert forhold har vært en nødvendig årsak – skal forsinkelsesvirkningen deles forholdsmessig mellom årsakene. Denne presiseringen vil påvirke hvordan fristforlengelse og vederlagsjustering ved forsinkelser skal beregnes. Det forventes at tilsvarende regler vil bli innarbeidet i den endelige versjonen av NS 8408.

4. Betydningen for bransjen

De nye standardkontraktene vil fremover forutsettes benyttet i de store anleggsprosjektene. Det blir særlig opp til de offentlige byggherrene å ta NS 8408 i bruk når de lanseres. For entreprenører blir det samtidig viktig å bli kjent med den nye standardkontrakten før man deltar i kommende anbudskonkurranser.

Det forventes samtidig at oppdragsgiverne i mindre grad enn tidligere vil lage avvik fra denne standardkontrakten. I protokollen til NS 8408 er det en tydelig oppfordring om å opprettholde balansen i standardkontrakten ved kun å foreta spesifiseringer i bestemmelser der det eksplisitt åpnes for det. Det motsatte vil kunne anses illojalt mot standardens forutsetninger. Det gjenstår å se om protokollens oppfordring tas på alvor, slik at man sikrer effektive anbudsprosesser og forutsigbarhet i kontraktene.

Når det gjelder selve kontraktsgjennomføringen blir den obligatoriske oppstartsfasen viktig for å etablere felles rutiner og forventningsavklaringer mellom partene. Totalentreprenøren må få gode rutiner for å varsle og fremme «endringsordrekrav» for alle forhold som kan gi rett til vederlagsjustering eller fristforlengelse, og følge opp de omtvistede endringsordrene på riktig måte.

Deloitte Advokatfirma holder deg oppdatert på rettsutviklingen innen entrepriserett. Vårt team har utarbeidet grundige analyser av utkastene til de nye standardkontraktene. Kort tid etter lanseringen vil vi tilby kurs med en innføring i NS 8408 og NS 8418, med en praktisk vinkling på de nye reglene.

Ta kontakt med oss her for mer informasjon om kursing og hvordan vi kan bistå deres virksomhet med å forberede dere på nye prosjekter med NS 8408 og NS 8418.