Les tensions persistent sur le marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg suite aux facteurs structurels et conjoncturels. Le niveau toujours élevé des taux d’intérêts sur le long terme continue d’affecter de manière significative la capacité d’emprunt des ménages. Les demandes pour la location se substituent de plus en plus aux demandes d’achat. Cela se traduit par une baisse significative du nombre de nouveaux projets immobiliers, faute de demande, mais aussi par un recul important du nombre de transactions sur le marché de l’existant et une hausse des loyers découlant de la hausse de la demande. Le secteur de la construction de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est particulièrement impacté. Face à ce constat, le Gouvernement a acté une première série de mesures fiscales et non fiscales dans le but de renforcer les secteurs concernés ainsi que soutenir la demande et l’accès au logement. Ces mesures concrétisent une partie des promesses de l’accord de coalition 2023 – 2028.
Mesures fiscales temporaires uniquement pour l’année 2024 (avec effet rétroactif au 1er janvier 2024)
|
Autres mesures fiscales structurelles applicables sur le long terme
|
Propriétaires-investisseurs (logements destinés à la location)
|
Nouveau crédit d’impôt location
Création d’un crédit d’impôt temporaire sur les droits d’enregistrement et de transcription de €20 000 maximum par acquéreur investisseur personne physique résidente ou non résidente (€40 000 par couple acquéreur) pour l’ensemble des acquisitions d’immeubles destinés à la location sous conditions:
- uniquement sur les actes notariés signés en 2024 et portant sur des ventes en l’état futur d’achèvement «VEFA » ;
- mentions obligatoires dans l’acte notarié (engagements d’affectation, de présenter le bail, de déclarer un changement d’affectation dans les délais prévus);
- l’occupation par le locataire doit être effective dans un délai de 4 ans à compter de l’acte notarié (prorogeable sur demande) ;
- la durée du bail doit être au minimum de 2 années ininterrompues (dispense pour force majeure sur demande);
Ce crédit d’impôt devra être remboursé en cas de non-respect des conditions ci-dessus ou en cas de vente ou de changement d’affectation dans les deux ans de la date d’occupation.
|
A partir de l’année d’imposition 2025, et afin de limiter la spéculation, le délai de spéculation immobilière sera porté de 2 à 5 ans.
Dès lors, les plus-values réalisées par les personnes physiques sur la cession d’immeubles bâtis et non bâtis faisant partie de leur patrimoine privé, seront imposables au taux marginal si elles sont réalisées dans un délai de 5 ans suivant l’acquisition contre 2 ans actuellement (bénéfice de spéculation).
Au-delà de 5 ans de détention, les plus-values seront taxables au demi-taux global.
(La plus-value réalisée sur la résidence principale reste exonérée sous conditions).
|
Les plus-values réalisées en 2024 uniquement par les personnes physiques sur la cession d’immeubles bâtis et non bâtis faisant partie du patrimoine privé, plus de 2 ans après leur acquisition (bénéfice de cession), seront temporairement soumises au quart du taux d’imposition global (contre demi-taux global actuellement).
La plus-value réalisée sur la résidence principale reste exonérée sous conditions.
A partir du 1er janvier 2025, l’imposition repassera au demi-taux global sous condition de détention de 5 ans minimum.
|
L’exonération actuelle d’impôt sur le revenu des personnes physiques des plus-values réalisées sur la cession d’immeubles bâtis et non bâtis au profit de l’Etat, des communes et syndicats de communes sera étendue aux ventes effectuées au Fonds du Logement.
En revanche, les plus-values réalisées suite à l’exercice d’un droit de préemption légal restent imposables comme bénéfice de spéculation ou comme bénéfice de cession en fonction de leur durée de détention au jour de l’aliénation.
|
Les plus-values réalisées en 2024 uniquement par des personnes physiques sur la cession d’immeubles bâtis et non bâtis faisant partie du patrimoine privé, plus de 2 ans après leur acquisition (bénéfice de cession), pourront, sur demande, être immunisées fiscalement en cas de remploi total ou partiel du prix de cession.
Ce remploi du prix de cession devra être effectué au plus tard durant l’année d’imposition 2026 (délai prorogeable sous conditions) sur des immeubles nouvellement construits situés au Grand-Duché de Luxembourg et utilisés à des fins de gestion locative sociale ou sur des logements destinés à la location atteignant le niveau A+ dans les classes de performance énergétique.
|
L’exonération actuelle d’impôt sur le revenu des personnes physiques des revenus nets de location d’un logement à travers un organisme conventionné de gestion locative sociale est portée de 75% à 90%.
|
« Abattement construction spécial »
Les contribuables personnes physiques résidents ou non-résidents ayant signé entre le 1er janvier et 31 décembre 2024 un acte VEFA sur des immeubles ou parties d’immeubles bâtis affectés au logement locatif pourront bénéficier d’un taux d’amortissement accéléré de 6% par an les 6 premières années suivant l’achèvement.
Au-delà des 6 premières années, ces contribuables pourront continuer de bénéficier du taux d’amortissement forfaitaire de 2% actuellement applicable.
L’avantage fiscal annuel ne pourra toutefois pas dépasser 250 000 euros ce qui représente une base amortissable de €4 166 667. Il convient de noter que la quote-part terrain n’est pas amortissable.
|
|
Propriétaires-occupants (résidence principale )
|
|
Le crédit d’impôt «Bëllegen Akt» qui consiste actuellement en un abattement sur les droits d’enregistrement et de transcription de €30 000 par acquéreur personne physique (€60 000 par couple acquéreur) pour l’acquisition d’une résidence principale au Luxembourg est augmenté temporairement à €40 000 par personne (soit €80 000 euros par couple acquéreur) pour tous les actes signés en 2024.
Ce crédit d’impôt repassera à €30 000 en 2025.
|
Le plafond maximal de déductibilité fiscale des intérêts débiteurs sur l’habitation occupée par le propriétaire ou destinée à être occupée par le propriétaire sera augmenté d’un tiers, portant ainsi les plafonds aux niveaux suivants :
- €4 000 euros pour les 6 premières années d’occupation;
- €3 000 euros pour les 5 années subséquentes ;
- €2 000 euros pour les années suivantes.
Ces montants sont majorés de la même somme pour chaque personne faisant partie du ménage.
|
Primo-arrivants / locataires
|
|
|
« Prime locative »
Afin de faciliter l’entrée sur le marché du travail des jeunes actifs, il est prévu d’exonérer à hauteur de 25% les primes octroyées par un employeur pour la location de la résidence principale. Il existe plusieurs limites :
- Le salarié doit avoir moins de 30 ans au début de l’année d’imposition ;
- son salaire annuel ne doit pas dépasser 2,5 fois le salaire social minimum qualifié ;
- L’exonération de 25% s’appliquera sur un montant plafond de 1000 euros par mois (occupation à temps plein) ;
- Si le montant du loyer mensuel, hors charges, est inférieur à 1000 euros, la prime exonérée sera limitée au montant dudit loyer.
|
D’autres mesures, non fiscales, ont également été proposées :
Mesures non fiscales de soutien « Logement »
|
Soutien aux locataires
|
Soutien accession à la propriété
|
Soutien au secteur de la construction
|
Les plafonds des différentes aides financières pour le logement seront adaptés à l’évolution du niveau de vie corrigé permettant ainsi à un plus grand nombre de personnes d’être éligibles à ces aides.
|
Relancer l’activité des entreprises de constructions :
- L’État s'était déjà engagé à faire l’acquisition de 170 unités de logements en VEFA pour +/- 110 million d’euros en 2023.
- Enveloppe additionnelle pour 2024-2027 de 480 millions d’euros pour l’acquisition d’environ 800 logements en VEFA.
- augmentation de la construction de logements abordables publics. Dotation de plus de 900 millions d’euros du Fonds spécial pour le logement abordable 2024-2026.
|
Subvention de loyer :
- Majoration mensuelle de 80 euros pour chaque enfant à charge du ménage (contre 40 actuellement).
|
Primes d’accession à la propriété:
- augmentation des limites de revenus pour en bénéficier.
|
Subvention d’intérêts étatique:
- augmentation du taux maximal de 2,45% à 3,5% et de la limite de revenus pour en bénéficier.
|
Garantie étatique sur les prêts immobiliers :
- augmentation du plafond du taux maximal garanti de 3% à 6%.
- augmentation du taux maximal de la garantie par rapport au coût du projet de 30% à 40%.
- augmentation des plafonds de revenus applicables à la garantie étatique.
|
Ventes abordables et à coût modéré :
- augmentation temporaire des barèmes prévoyant les plafonds d’éligibilité afin d’élargir le cercle des acquéreurs potentiels.
|
L’ensemble de ces mesures fiscales, essentiellement destinées aux personnes physiques, constitue une étape préliminaire afin de redynamiser le marché de l’immobilier. D’autres mesures avaient été annoncées dans le cadre de l’accord de coalition du gouvernement, telles que l’augmentation du plafond en matière de taux de TVA super-réduit à 3%. Une table ronde logement a été organisée le 22 février 2024 en présence des représentants du gouvernement, du Syndicat des villes et communes luxembourgeoises et des représentants du secteur privé de la construction, de l'artisanat et du secteur bancaire. Un groupe de travail a été formé et les premières conclusions sont attendues d’ici peu.
Par ailleurs, le gouvernement a récemment approuvé des amendements gouvernementaux sur la réforme du bail à loyer, certes afin de protéger les locataires mais aussi afin de ne pas dissuader les investisseurs.
