La scission partielle : Solution possible pour scinder vos biens immobiliers

Les biens immobiliers sont souvent acquis dans un premier temps par l’intermédiaire de la société d’exploitation. En effet, elle détient la plupart des liquidités et cela permet également de disposer d’une structure (de groupe) simple. Mais, il arrive un moment charnière où l'isolement de l'immobilier s’impose. Pensez, par exemple, à une reprise de l’exploitation ou à un arrangement familial, de sorte que cette structure n’est plus optimale.

Vente

La méthode la plus évidente pour isoler les biens immobiliers de la société d’exploitation est leur vente. Une vente entraîne toutefois une charge fiscale considérable. Ainsi, le vendeur est taxé à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée (25 %) et l’acheteur devra payer le droit de vente (Flandre : 12 % - Wallonie et Bruxelles : 12,5 %) sur le prix d’achat. Une révision partielle de la TVA peut également s’imposer.

Scission partielle

Une scission partielle peut offrir une alternative fiscalement avantageuse. Dans ce cas, une partie du patrimoine est apportée dans une société déjà existante ou dans une nouvelle société à constituer, de sorte que les actionnaires de la société scindée reçoivent dans la même proportion des actions de cette société déjà existante ou de cette nouvelle société à constituer.

Impôt des sociétés

Si un certain nombre de conditions sont remplies, une scission partielle peut être réalisée en exemption d’impôt. Il est important que la scission soit réalisée sur la base de considérations commerciales. Son objectif principal ou l’un de ses objectifs principaux ne doit donc pas être la fraude ou l’évasion fiscale.

Parmi les exemples de motifs commerciaux, on peut citer une acquisition dans laquelle l’acquéreur n’a aucun intérêt pour l'immobilier, l’entrée d’un nouvel actionnaire dans l’exploitation, un déménagement vers un nouvel emplacement, un arrangement familial, etc.

En ce qui concerne l'existence de motifs commerciaux, un accord préalable peut être obtenu auprès de la Commission de Ruling. Si l’intention est de vendre les actions après la scission, la Commission de Ruling exigera, en cas de décision positive, que (une partie de) le produit de la vente soit réinvesti.

Droits d’enregistrement

Suite à une scission partielle, un droit d’enregistrement de seulement 50 EUR est en principe dû. Ce n’est que si des dettes – telles qu’un financement bancaire en cours pour l’achat du bien immobilier – sont également scindées, que le droit de vente (Flandre : 12 % - Wallonie et Bruxelles : 12,5 %) sera dû mais limité au montant de ces dettes.

TVA

Comme dans le cas d’une vente, une partie de la TVA récupérée précédemment pourrait devoir être remboursée si la scission est réalisée pendant la période de révision de la TVA. Cette période est de 15 ans dans le cas d’une nouvelle construction et de 5 ans pour les travaux de rénovation, d’embellissement et d’aménagement.

Conclusion

Profitez de l’occasion pour analyser avec nous la faisabilité d’une scission partielle. Étant donné que la procédure de scission partielle prend un certain temps – notamment lorsqu’un accord préalable de la Commission de Ruling est souhaité – il est préférable de s’y prendre à temps.