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Investissements immobiliers via un véhicule d’investissement patrimonial

L’immobilier représente une valeur considérable dans le patrimoine de nombreuses familles. La structuration ou non de biens immobiliers dans une ou plusieurs sociétés est souvent une matière à réflexion. La mise en place de la structure appropriée constitue dès lors un choix réfléchi, dont, outre la typologie des biens immobiliers, les aspects patrimoniaux, financiers et fiscaux sont des facteurs déterminants.

Pascal Demilecamps

S'agit-il d’investissements dans des biens immobiliers à rendement, est-il question d’un usage personnel par la famille et y-a-t-il un certain aspect émotionnel ? S’agit-il d’un investissement à long terme, guidé par le souci de conserver le bien immobilier à travers plusieurs générations dans la famille ou le bien immobilier est-il acquis en vue de réaliser une plus-value à court ou moyen terme ? L’objectif relatif au patrimoine immobilier à développer est-il clairement affiché ?

Les questions susmentionnées démontrent que la finalité de l’investissement prévu constitue un point de départ important pour la future structuration. Tant pour les investissements privés que les investissements via une société, il existe plusieurs techniques de planification permettant d’impliquer la génération suivante et veiller à ce que le patrimoine immobilier puisse leur être cédé de manière fiscalement avantageuse, avec conservation du contrôle et des revenus. Il est évident que dans une vision claire à long terme concernant le développement de biens immobiliers, lié à une masse d’investissements considérable, les structures sociétaires sont davantage recommandées que lorsque le bien immobilier ne représente qu’une faible part du patrimoine et n’est pas conservé dans une perspective de long terme.

Sur le plan financier, le bien immobilier est un actif par excellence qui peut être financé par la banque et qui peut être utilisé comme levier pour obtenir un certain rendement au moyen d’un apport plus limité de ses fonds propres. Nombre de familles organisent leurs activités professionnelles via une société (de management), ce qui signifie que la « capacité de gain » reste dans la société. Dans ce cas, la capacité d’investissement et de financement est plus élevée via la société que par le privé. En effet, un précompte mobilier est dû pour retirer des fonds de la structure sociétaire, de sorte qu’il reste moins de capitaux privés nets pour investir. D’autre part, certaines sociétés ont la possibilité de distribuer (à terme) des bénéfices vers le privé contre un précompte mobilier réduit (10 %/15 % au lieu de 30 %). Un financement harmonisé sous la forme d’un crédit bullet conclu en privé peut constituer une possibilité pour investir plus rapidement dans le privé, avec comme garantie des fonds qui peuvent être à terme retirés de la société de manière fiscalement avantageuse.

L’imposition des revenus locatifs ainsi que les possibilités de déduction des investissements réalisés et des frais engagés sont également déterminantes pour faire un choix entre le développement immobilier par la société ou par le privé. Le bien immobilier qui est conservé dans le privé et qui est loué à des fins privées peut bénéficier d’une taxation forfaitaire sur la base du revenu cadastral, ce qui est souvent avantageux dans la pratique, tandis que le loyer effectif est imposable en cas de bien immobilier détenu via la société.

D’autre part, l’investissement via la société offre la possibilité d’imputer les frais (réels) relatifs au bien immobilier sur les revenus locatifs perçus (et de les neutraliser dans de nombreux cas). Songez à cet égard aux frais d’entretien, assurances, précompte immobilier, charges d’intérêt, frais d’achat et amortissements. En revanche, dans le privé, seules les charges d’intérêts peuvent s'imputer sur les revenus immobiliers imposables.

Une autre différence concerne l’imposabilité d’une plus-value en cas de vente ultérieure : un bien immobilier (bâti) privé qui est conservé depuis au moins 5 ans est exonéré de l’impôt sur la plus-value en vertu de la législation actuelle. Ce contrairement à une plus-value réalisée dans une société qui est toujours soumise à l’impôt des sociétés.

Dans la pratique, les familles qui souhaitent investir dans un bien immobilier à rendement en raison de la diversification investissent souvent via une société de management compte tenu de la capacité d’investissement plus élevée. Dès que les activités professionnelles sont arrêtées, celles-ci sont converties en une société immobilière qui est autosuffisante et qui peut être cédée aux générations suivantes, avec maintien intégral des revenus et du contrôle pour ceux qui le souhaitent. Un avantage supplémentaire de la société est qu’il vous permet de convertir l’immobilier (le bien immobilier) en mobilier (actions), ce qui signifie que sa cession est possible dans un contexte familial à concurrence d'un droit de donation considérablement inférieur à la cession d’un bien immobilier en soi.

Enfin, une attention particulière doit encore être prêtée à l’immobilier privé (habitation propre ou résidence secondaire) au sein de la société, dont le dirigeant d’entreprise ou les membres de sa famille se réservent l’usage. Dans de nombreux cas, l’Administration refuse la déduction de tous les frais qui accompagnent un tel bien immobilier. Par conséquent, il est recommandé, sauf dans certains cas exceptionnels, de structurer directement ce type de bien immobilier dans le patrimoine privé.

Il est évident qu’il est préférable de ne pas prendre de décision hâtive concernant le développement immobilier et qu’il est important de définir une vision claire dès le départ.

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