Comment aider vos enfants à acheter leur habitation?

Les jeunes parviennent de moins en moins à acheter un logement familial sans l’aide de leurs parents. Les raisons sont multiples : hausse des prix de l’immobilier, augmentation des obligations de rénovation relatives aux biens immobiliers résidentiels, hausse des taux d’intérêt, etc.

En tant que parent, il convient de bien réfléchir à la situation. Quelles sont les possibilités pour soutenir vos enfants ?

1.  Donner une somme d'argent

Les parents choisissent souvent de donner une somme d’argent sous la forme d’une donation bancaire (virement sur le compte de l’enfant). Ce type de donation bancaire n’est pas soumis à une obligation d’enregistrement. L’enregistrement est donc facultatif et donne lieu à la perception d’un droit de donation de 3 % (en Flandre et à Bruxelles) ou de 3,3 % (en Wallonie). Si vous n’optez pas pour l’enregistrement, aucun droit de donation n’est dû, mais une période de risque de 3 ans (en Flandre et à Bruxelles) et de 5 ans (en Wallonie) s’applique. Si l’un des parents décède pendant cette période, votre enfant devra payer des droits de succession (allant jusqu’à 27 %) sur la somme d’argent qu’il a reçue de son parent décédé. Si les deux parents font une donation, l’enfant est réputé avoir reçu la moitié de chaque parent.

Bien que la donation bancaire ne nécessite pas de formalité, il est recommandé de documenter la donation bancaire par une lettre d’intention et un document probant, également dénommés « pacte adjoint ». Ces documents indiquent: 

• que le virement bancaire a été effectué en vue de faire une donation ;
• la date à laquelle la donation a été effectuée ; et
• les conditions auxquelles est soumise la donation. 

Voici quelques exemples de conditions utiles qui peuvent être attachées à la donation bancaire:

• en avancement d’hoirie ou hors part
• compensation en cas de rupture de relation avec votre enfant
• restitution de la somme d’argent donnée en cas de prédécès de votre enfant    

2.  Accorder un prêt

Une autre possibilité consiste à prêter une somme d’argent, soit avec des fonds propres, soit avec des fonds provenant d’une société.

Afin d’éviter toute discussion ultérieure, il est judicieux d’établir une convention de prêt. Celle-ci doit au moins préciser la date d’échéance à laquelle le prêt doit être remboursé et indiquer si des intérêts sont dus (et, le cas échéant, le taux applicable). L’application d’un taux d’intérêt trop faible par une société peut avoir des conséquences fiscales. Les intérêts perçus par la société sont généralement imposés dans son chef. Les parents qui prêtent de l’argent et perçoivent des intérêts en contrepartie paieront également des impôts sur les intérêts perçus (précompte mobilier de 30 %).

Dans une phase ultérieure, vous pouvez, en tant que parent, éventuellement renoncer au prêt que vous avez accordé ou reprendre la dette de votre enfant envers la société. Si cela se fait au profit de l’enfant, il s’agit alors d’une donation indirecte. Il est également préférable de documenter cette donation indirecte, par analogie avec la donation bancaire. 

3. Donation d’un terrain ou d’une habitation

En tant que parent, vous pouvez également transférer directement à votre enfant un bien immobilier dont vous être propriétaire. Cela peut se faire par le biais d’une donation ou d’une vente. En cas de donation, des droits de donation sont dus, calculés selon les tranches suivantes, applicables en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie:

• Jusqu’à 150.000,00 euros:                            3%
• De 150.000,01 à 250.000,00 euros:           9%
• De 250.000,01 à 450.000,00 euros:          18%
• Au-dessus de 450.000,00 euros:                 27%

4. Vente d’un terrain ou d’une habitation

En cas de vente, le droit d’enregistrement est d’application. Le taux général est de 12 % (Flandre) ou de 12,5 % (Bruxelles et Wallonie).

Toutefois, en Flandre, il est souvent possible de bénéficier du taux préférentiel de 3 % pour l’achat d’une habitation unique. Ce taux préférentiel est soumis aux conditions suivantes:

• Il doit s’agir d’un achat pur et simple avec comme contrepartie le paiement du prix d’achat en espèces ;
• L’achat aboutit à l’acquisition par l’(les) acheteur(s) de la pleine propriété d’une habitation (l’achat d’un terrain ne peut pas bénéficier du taux préférentiel) qui sera occupée comme logement familiale ;
• Les acheteurs ne doivent pas être ensemble pleins propriétaires d’une autre habitation ou d’un autre terrain à bâtir. Si un seul des acheteurs est plein propriétaire d’une autre habitation ou d’un autre terrain à bâtir, seul cet acheteur ne peut pas bénéficier du taux préférentiel, mais l’autre bien.

À Bruxelles et en Wallonie, un acheteur peut demander un abattement, et donc une réduction du montant sur lequel le droit d’enregistrement sera calculé. 

Ainsi, à Bruxelles :

Lors de l’achat d’une habitation, aucun droit d’enregistrement ne doit être payé sur la première tranche de 200 000,00 € si:

• l’acheteur est une personne physique ;
• l’achat porte sur l’ensemble du bien immobilier, qui plus est , en pleine propriété ;
• le bien acheté est entièrement ou partiellement destiné à l’habitation ;
• l’acheteur n’était pas encore propriétaire d’un bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
• l’acheteur conserve sa résidence principale dans l’habitation de manière continue pendant 5 ans ;
• le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont payés ne dépasse pas 600 000 €..

Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, aucun droit d’enregistrement ne doit être payé sur la première tranche de 100.000,00 € si les conditions susmentionnées applicables à un abattement lors de l’achat d’une habitation sont remplies, avec les différences suivantes:

• le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont payés ne dépasse pas 300 000 € ;
• l’acheteur établit sa résidence principale à l’adresse du terrain à bâtir dans un délai de 3 ans après l’achat.

Ainsi, en Wallonie, lors de l’achat d’une habitation ou d’un terrain à bâtir, aucun droit d’enregistrement ne doit être payé sur une tranche allant jusqu’à 40 000 €, calculée en fonction de la valeur d’achat du bien immobilier, si:

• l’acheteur est une personne physique ;
• l’achat concerne l’ensemble du bien immobilier, en pleine propriété ;
• le bien acheté est destiné à l’habitation ;
• l’acheteur n’est pas déjà propriétaire en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
• l’acheteur doit établir sa résidence principale dans ou sur le bien acheté dans un délai de 3 ans (pour les habitations) ou dans un délai de 5 ans (pour les terrains à bâtir) ;
• l’acheteur conserve ensuite sa résidence principale dans le bien immobilier de manière continue pendant 3 ans.

L’équilibre entre les enfants est la priorité

Lorsque, en tant que parents, vous aidez vos enfants par le biais d’une donation, vous devez veiller à l’équilibre entre vos enfants. N’oubliez pas que les donations faites aux enfants sont indexées. Si l’un des enfants est gratifié plus tard que l’autre, la première donation doit être indexée afin de déterminer le montant de la deuxième donation pour que les enfants soient gratifiés équitablement. Cela peut être un élément qui incite à opter dans un premier temps pour un prêt, auquel il peut être renoncé plus tard. La renonciation est alors effectuée en même temps que la donation à l’autre enfant, afin que les deux enfants soient gratifiés au même moment et qu’aucune indexation ne soit nécessaire.

L’équilibre entre l’enfant et son partenaire est la priorité

Si votre enfant acquiert une habitation avec son partenaire, la question de l’équilibre mutuel se pose lorsque les possibilités financières entre eux ne sont pas égales. La règle de base est la nécessité de conclure de bons accords, notamment en ce qui concerne l’éventuelle fin de la relation. Plusieurs solutions sont possibles:

• l’habitation est acquise dans des proportions inégales ;
• le prêt entre votre enfant et son partenaire, en convenant souvent que le montant emprunté ne sera remboursé qu’en cas de rupture de la relation, éventuellement majoré d’un intérêt et/ou indexé ;
• arrangement par un contrat de mariage

Des accords clairs doivent également être conclus concernant le remboursement de tout éventuel prêt bancaire.