Location d'espace de stockage

Cadre

Avant 2019, la mise à disposition d'un espace de stockage était obligatoirement soumise à la TVA. À partir de 2019, une distinction est faite selon la qualité du locataire, c’est-à-dire selon qu’il s’agit d’une relation B2B ou B2C. Ce n'est que dans une relation B2C qu'il existe encore en principe un prélèvement obligatoire de la TVA.

Le B2B ? N'oubliez pas l'option !

Dans le cadre d’une relation B2B, le bailleur et le locataire doivent explicitement choisir dans le contrat d'appliquer la TVA si l'espace de stockage se rapporte à un bâtiment (par exemple, entrepôt, hangar, terrain asphalté, etc.). Il ne suffit pas de mentionner simplement « + TVA » à côté du loyer pour que cette option soit valablement exercée.

D'autre part, une clause explicite et appropriée (déclaration d'intention) doit impérativement être insérée dans l'accord. A défaut, cela peut entraîner de lourdes conséquences négatives :

• Pour le locataire : pas de déduction de la TVA sur les loyers.
• Pour le propriétaire : pas de récupération de TVA sur l'achat ou la construction du bâtiment, ni sur les travaux de rénovation ou de transformation.

Les amendes peuvent rapidement s'élever à 10 voire 20 % de la TVA rejetée, auxquelles s’ajoutent des  intérêts de retard de 8 % par an.

Exceptions à la règle

Dans une relation B2B, certaines situations demeurent toutefois soumises obligatoirement à la TVA, en dérogation donc au principe de l’option, à savoir :

• La location de terrains non revêtus utilisés comme espaces de stockage, ou de terrains avec une couche non adhérente ou sans revêtement adhérent. Par exemple, un terrain simplement empierré pour le stockage extérieur.
• La location dite « de courte durée » d'espaces de stockage pour une durée ne dépassant pas six mois.
• Les contrats de mise à disposition d’espaces de stockage entrés en vigueur avant 2019.

Les situations ci-dessus restent soumises à l’(ancien) régime de prélèvement obligatoire de la TVA jusqu'à la fin de la durée initiale du contrat.

Bâtiment comme espace de stockage : règle des 50 %

Un bâtiment est considéré comme un espace de stockage aux fins de la TVA s 'il est utilisé par rapport à la surface (ou au volume) total :

• Pour plus de 50 % à des fins de stockage, et ;
• Pour un maximum de 10 % comme surface de vente.

La surface (ou volume) restante peut être utilisée comme bureau, ateliers, etc. Il n’est pas nécessaire qu'il s'agisse d'un nouveau bâtiment. La date à laquelle les travaux de construction ont commencé n'est pas non plus pertinente.

Double imposition : TVA et droits d'enregistrement

Si la location d'un espace de stockage relève de la TVA optionnelle, des droits d'enregistrement sont également dus sur les loyers (au taux de 0,2 %) en plus de la TVA.

Zone portuaire : un étranger

Enfin, il est conseillé de vérifier si le bien est situé dans une zone portuaire définie (ex : port maritime, aéroport). Ces locations suivent un régime TVA distinct et sont en tout état de cause soumises à la TVA.

Points d’action:

1. Clarifiez à l’avance la situation locative : c’est la seule façon de faire le bon choix en matière de TVA et d’éviter les risques financiers.
2. Soyez rigoureux et portez une attention suffisante à la rédaction du bail : ne vous contentez pas d'un travail de « copier-coller ».
3. Consultez votre conseiller TVA : faites-lui examiner le contrat à l'avance.