Hériter de biens immobiliers
Comment réduire les coûts ?
Hériter d’un patrimoine immobilier peut représenter une charge fiscale considérable. À Bruxelles et en Wallonie, les biens immobiliers et mobiliers sont « globalisés » et soumis à des taux progressifs pouvant atteindre 30% en ligne directe[1]. En Flandre, les biens immobiliers sont soumis à des taux progressifs allant jusqu'à 27% en ligne directe. Lorsque la valeur de l’héritage dépasse 500.000,00 EUR par héritier – et 250.000,00 EUR en Flandre - cette tranche d'imposition la plus élevée est déjà atteinte.
Dans certains cas, les droits de succession peuvent être si élevés que les héritiers se voient contraints de vendre des biens immobiliers pour payer les impôts. Heureusement, plusieurs solutions existent pour aider les familles à réduire la charge fiscale et à transférer leur patrimoine de manière efficace.
La donation immobilière, avec ou sans réserve d'usufruit : L’importance d’anticiper
Une option efficace consiste à donner des biens immobiliers à ses enfants de son vivant, éventuellement avec réserve d'usufruit. Cela permet aux parents de conserver le droit d'utiliser ou de louer le(s) bien(s) immobilier(s), tandis que les enfants en acquièrent la nue-propriété. Au décès des parents, l'usufruit revient aux enfants sans imposition, leur permettant de devenir pleins propriétaires des biens donnés.
Les tarifs des droits de donation immobilière sont progressifs et identiques dans les trois régions du pays. En ligne directe, le taux d’imposition le plus élevé est de 27% et s’applique à partir de 450.000,00 EUR[2].
Il est toutefois possible de réduire l'impôt en donnant des biens immobiliers par tranche de 150.000,00 EUR (par donateur et donataire) à un taux de 3% (« donation salami »). Cependant, une condition essentielle s’applique : il faut attendre trois ans avant de pouvoir effectuer une nouvelle donation à ce taux. Cette réserve de progressivité signifie que la donation de biens immobiliers optimisée en tranches peut être un long processus. Il est donc crucial de commencer tôt pour maximiser les avantages des plus faibles taux.
Transfert de biens immobiliers via une société (familiale) : « Convertir » le patrimoine immobilier en actif mobilier.
Une autre stratégie consiste à transférer des biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société. Plutôt que de donner ou de léguer directement les biens immobiliers, ce sont les actions de la société dans laquelle les biens immobiliers sont logés qui peuvent être transférées. En ligne directe, la donation d'actions est imposée à un taux fixe de 3% (3.3% en Wallonie), quelle que soit leur valeur, contrairement aux taux progressifs applicables aux biens immobiliers.
Si la société peut être qualifiée d’entreprise familiale, les droits de donation peuvent même être réduit à un taux de 0%. Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ce régime préférentiel, la société doit répondre à certaines conditions (notamment en termes d’activités[3]).
Notez que l’accord de gouvernement prévoit que le gouvernement fédéral aidera les régions à lutter contre les « share deals » impliquant des sociétés immobilières. Bien qu’à ce stade, aucune législation n’ait encore été adoptée, il convient de rester vigilant. Le cas échéant, il pourrait être judicieux d'examiner la structure actuelle de la société et de décider si un transfert à la prochaine génération est opportun.
Achat scindé : contrôle et préservation du patrimoine
L'achat scindé est une stratégie efficace par laquelle les parents achètent l'usufruit du bien immobilier, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. Cette méthode permet aux parents de conserver le contrôle et les revenus du bien immobilier, tandis que les enfants en sont déjà les nus-propriétaires. Au décès des parents, l'usufruit revient ainsi aux enfants sans imposition, leur permettant de devenir pleins propriétaires sans frais supplémentaires.
Conclusion : chaque famille a besoin d'une solution sur mesure
La succession ou la donation de biens immobiliers peut entraîner des taux d'imposition élevés, impactant considérablement le patrimoine familial. Une planification anticipée est essentielle pour maximiser les avantages fiscaux. Une donation par tranches, transférer le patrimoine immobilier via une société, ou opter pour des achats scindés, sont quelques-unes des stratégies efficaces pour réduire la charge fiscale. Il existe toutefois d’autres alternatives à explorer pour optimiser la transmission du patrimoine.
Etant donné la singularité de chaque situation, il est important de demander conseil en temps opportun et de développer une solution sur mesure. Dans certains cas, il peut même être nécessaire d'agir rapidement, compte tenu des possibles changements législatifs concernant le transfert de biens immobiliers par l’intermédiaire des sociétés. Une planification minutieuse est essentielle pour garantir un transfert efficace et fiscalement avantageux de votre patrimoine.
[1] Suite à un Décret wallon du 5 décembre 2024, les droits de succession dans cette région diminueront radicalement pour toute succession ouverte à compter du 1er janvier 2028. Par exemple, le taux maximal en ligne directe sera réduit à 15%.
[2] Le Décret wallon du 5 décembre 2024 prévoit également, à compter du 1er Janvier 2028, une forte baisse des droits de donation immobilière en Wallonie. Le taux maximal en ligne directe passera de 27% à 14%.
[3] La société doit exercer une activité économique réelle. La simple détention d’immeubles n’est pas considérée comme une activité économique qui permet de bénéficier du “régime de faveur”.
