Vastgoedinvesteringen via een patrimoniaal investeringsvehikel

Wordt er geïnvesteerd in rendementsvastgoed, of is er sprake van eigen gebruik door de familie, en speelt er een bepaalde emotionaliteit mee? Betreft het een lange termijn-investering, waarbij de insteek is om het vastgoed over verschillende generaties heen binnen de familie aan te houden of wordt het vastgoed aangekocht met oog op het behalen van een meerwaarde op korte- of middellange termijn? Is er een uitgesproken doelstelling rond het op te bouwen onroerend vermogen?

Bovenstaande vragen tonen aan dat de finaliteit van de geplande investering een belangrijk vertrekpunt is voor de verdere structurering. Zowel bij privé-investeringen als bij investeringen via vennootschap bestaan er een aantal planningstechnieken om de volgende generatie te betrekken en ervoor te zorgen dat het onroerend vermogen op een fiscaal vriendelijke manier naar de volgende generatie kan worden overgedragen, met controle- en inkomstenbehoud. Het spreekt voor zich dat bij een duidelijke lange-termijn visie rond de opbouw van vastgoed, gekoppeld met een substantiële investeringsmassa, vennootschapsstructuren meer aangewezen zijn dan wanneer het vastgoed slechts een klein deel uitmaakt van het vermogen en niet met een lange-termijn perspectief wordt aangehouden.

Vanuit financieel standpunt is vastgoed bij uitstek een activum dat bancair kan gefinancierd worden en kan ingezet worden als hefboom om met een beperktere inbreng van eigen middelen een bepaald rendement te behalen. Veel families organiseren hun professionele activiteiten via een (management)vennootschap, wat betekent dat het “verdienvermogen” in de vennootschap zit.  In dit geval is de investerings- en financieringscapaciteit groter via vennootschap dan privé. Immers, om middelen uit de vennootschapsstructuur te halen, is er roerende voorheffing verschuldigd, waardoor er netto privé minder overblijft om te investeren. Anderzijds bestaat er bij bepaalde vennootschappen de mogelijkheid om (op termijn) winsten tegen verminderde roerende voorheffing (10%/15% i.p.v. 30%) naar de privé uit te keren. Een daarop afgestemde financiering onder de vorm van een bullet-krediet dat privé wordt aangegaan kan een mogelijkheid zijn om versneld privé te investeren, met als waarborg gelden die op termijn fiscaal-vriendelijk uit de vennootschap kunnen gehaald worden.

Ook de belastbaarheid van huurinkomsten en de aftrekmogelijkheden van gedane investeringen en gemaakte kosten zijn mee bepalend om de keuze te maken tussen de opbouw van vastgoed via vennootschap of privé.  Onroerend goed dat privé wordt aangehouden en voor privé-doeleinden wordt verhuurd kan genieten van een forfaitaire taxatie op basis van het kadastraal inkomen, wat in de praktijk vaak voordelig is, terwijl bij onroerend goed dat via vennootschap wordt aangehouden de werkelijke huur belastbaar is.

Anderzijds biedt investeren via vennootschap de mogelijkheid om (reële) kosten die betrekking hebben op het onroerend goed af te zetten tegenover de ontvangen huurinkomsten (en in veel gevallen te neutraliseren). Denk hierbij o.m. aan de onderhoudskosten, verzekeringen, onroerende voorheffing, intrestlasten, aankoopkosten en afschrijvingen. Privé daarentegen kunnen enkel intrestlasten afgezet worden tegenover de belastbare onroerende inkomsten.

Een bijkomend verschilpunt betreft de belastbaarheid van een meerwaarde bij latere verkoop: privé (bebouwd) onroerend goed dat minstens 5 jaar aangehouden wordt is op basis van de huidige wetgeving vrijgesteld van meerwaardebelasting. Dit in tegenstelling tot een gerealiseerde meerwaarde binnen een vennootschap die steeds onderworpen is aan vennootschapsbelasting.

In de praktijk wordt bij families die omwille van diversificatie in rendementsvastgoed wensen te investeren, vaak geïnvesteerd via een managementvennootschap gezien de grotere investeringscapaciteit. Eénmaal de beroepsactiviteiten worden stopgezet, wordt deze omgevormd naar een vastgoedvennootschap die zelfvoorzienend is, en die kan overgedragen worden naar volgende generatie(s), met volledig inkomsten- en controlebehoud voor diegenen die dat wensen. Bijkomend voordeel van de vennootschap is dat u van iets onroerend (het vastgoed) iets roerends kan maken (aandelen), wat betekent dat de overdracht ervan binnen een familiale context mogelijk is tegen aanzienlijk lagere schenkbelasting dan de overdracht van onroerend goed op zich.

Bijzondere aandacht dient tot slot nog gevestigd te worden op privé vastgoed (eigen woning of tweede verblijf) binnen de vennootschap, waarvan de bedrijfsleider of de familianten zich het gebruik voorbehouden. In veel gevallen  weigert de Administratie de aftrekbaarheid van alle kosten die gepaard gaan met dergelijk vastgoed. Derhalve is het, behoudens in bepaalde uitzonderlijke gevallen, aangewezen dit type vastgoed rechtstreeks in het privé-vermogen te structureren.

Het is duidelijk dat er best niet over één nacht ijs wordt gegaan bij de opbouw van vastgoed, en dat een duidelijke visie van bij de start belangrijk is.