Hoe uw kinderen helpen bij de aankoop van hun woning?

Jongeren slagen er steeds minder in om een gezinswoning te kopen zonder de hulp van hun ouders. De redenen hiervoor zijn legio: een stijging van de vastgoedprijzen, toenemende renovatieverplichtingen met betrekking tot residentieel onroerend goed, stijgende interestvoeten, …

Als ouder gaat u daarbij best doordacht te werk. Welke zijn de mogelijkheden om uw kinderen te steunen?

1.  Een geldsom schenken

Ouders kiezen vaak voor een schenking van een geldsom in de vorm van een bankgift (overschrijving naar de rekening van het kind). Dergelijke bankgift is niet onderworpen aan een registratieverplichting. De registratie is dus facultatief en leidt tot het verschuldigd zijn van schenkbelasting a rato van 3% (in Vlaanderen en Brussel) of 3,3% (in Wallonië).  Kiest u niet voor registratie dan is er geen schenkbelasting verschuldigd, maar geldt er wel een risicoperiode van 3 jaar (in Vlaanderen en Brussel) en 5 jaar (in Wallonië). Indien binnen deze periode een ouder overlijdt, dan zal uw kind alsnog erfbelasting (oplopend tot 27%) moeten betalen op de geldsom die het heeft ontvangen van zijn overleden ouder. Indien beide ouders schenken wordt het kind geacht de helft van elke ouder te hebben ontvangen.

Hoewel een bankgift vormvrij is, raden we u aan om de bankgift te documenteren via een intentiebrief en een bewijsdocument, ook wel “pacte adjoint” genoemd. Uit deze documenten blijkt:

• dat de bankoverschrijving is gebeurd om een schenking tot stand te brengen,
• op welke datum de schenking is gebeurd en
• welke voorwaarden aan de schenking zijn gekoppeld.

Een aantal voorbeelden van nuttige voorwaarden die aan de bankgift kunnen worden gekoppeld, zijn:

• Op voorschot van erfenis of buiten deel
• Verrekening in geval van relatiebreuk van uw kind
• Terugkeer van de geschonken geldsom bij overlijden van uw kind  

2.  Een lening verstrekken

Een andere optie is om een geldsom uit te lenen, hetzij met privémiddelen hetzij met middelen afkomstig uit een vennootschap.

Om latere discussies te vermijden, is het zinvol een leningsovereenkomst op te stellen. Deze voorziet minstens op welke termijn de lening moet worden terugbetaald en of (en zo ja, hoeveel) interest er verschuldigd is. Het aanrekenen van een te lage interest door een vennootschap kan fiscale gevolgen triggeren. De door de vennootschap ontvangen interesten zullen in hoofde van de vennootschap in regel worden belast. Ouders die geld uitlenen en daarvoor een interest ontvangen, betalen eveneens belasting op de ontvangen interesten (30% roerende voorheffing).

In een volgende fase kunt u als ouder eventueel de door u toegestane lening kwijtschelden, of u kan de schuld van uw kind aan de vennootschap overnemen. Gebeurt dit om het kind te bevoordelen dan ligt een onrechtstreekse schenking voor. Ook deze onrechtstreekse schenking wordt best gedocumenteerd, naar analogie met de bankgift.

3. Een grond of woning schenken

Als ouder kunt u ook rechtstreeks een onroerend goed waarvan u eigenaar bent, overdragen aan uw kind. Dit kan via schenking of verkoop. In geval van schenking zal schenkbelasting verschuldigd zijn, die wordt berekend aan de hand van volgende schijven, zoals van toepassing in Vlaanderen, Brussel en Wallonië:

• Tot 150.000,00 euro:                                     3%
• Van 150.000,01 tot 250.000,00 euro:           9%
• Van 250.000,01 tot 450.000,00 euro:          18%
• Boven 450.000,00 euro:                               27%

4. Een grond of woning verkopen

In geval van verkoop is het verkooprecht van toepassing. Het algemeen tarief bedraagt hier 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel en Wallonië).

In Vlaanderen zal evenwel vaak het voordeeltarief van 3% voor de aankoop van de enige eigen woning kunnen worden genoten. Dit voordeeltarief is aan volgende voorwaarden gekoppeld:

• Het moet gaan om een zuivere aankoop met als tegenprestatie de betaling van de koopprijs in geld;
• De aankoop leidt er toe dat de koper(s) de gehele volle eigendom van een woning verwerven (aankoop van een grond kan niet aan het voordeeltarief) die als gezinswoning zal worden gebruikt;
•  De kopers mogen samen geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Is slechts één van de kopers volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, dan kan enkel die koper niet genieten van het voordeeltarief en de andere wel.

In Brussel en Wallonië kan een koper aanspraak maken op een abattement, en dus een vermindering van het bedrag waarop het verkooprecht zal worden berekend.

Zo zal in Brussel:

Bij de aankoop van een woning, geen verkooprecht moeten worden betaald  op de eerste schijf van € 200.000,00 als:

•  De koper een natuurlijk persoon is;
• De aankoop betrekking heeft op het volledige onroerend goed, bovendien in volle eigendom;
• Het aangekochte goed geheel of deels bestemd is als woning;
• De koper voordien nog geen eigenaar was van een onroerend goed dat geheel of deels bestemd was als woning;
• De koper gedurende 5 jaar ononderbroken zijn hoofdverblijfplaats behoudt in de woning;
• Het bedrag waarop verkooprechten worden betaald, niet hoger is dan € 600.000.

Bij de aankoop van een bouwgrond, geen verkooprecht moeten worden betaald op de eerste schijf van € 100.000,00 als voldaan is aan de voormelde voorwaarden die gelden voor een abattement bij de aankoop van een woning, met de volgende afwijkingen:

• Het bedrag waarop de registratierechten worden betaald, is niet hoger dan € 300.000;
• De koper vestigt binnen een termijn van 3 jaar na de aankoop zijn hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond.

Zo zal in Wallonië bij de aankoop van een woning of bouwgrond, geen verkooprecht moeten worden betaald op een schijf tot maximum € 40.000, die worden berekend in functie van de aankoopwaarde van het onroerend goed, als:

• De koper een natuurlijk persoon is;
• De aankoop betrekking heeft op de geheelheid van een onroerend goed, in volle eigendom;
• Het aangekochte goed bestemd is als woning;
• De koper niet reeds volle eigenaar was van een ander onroerend goed dat geheel of deels bestemd is als woning;
• De koper binnen 3 jaar (voor woningen) of binnen 5 jaar (voor bouwgronden) zijn hoofdverblijfplaats moet vestigen in of op het aangekochte goed;
• De koper nadien gedurende 3 jaar ononderbroken zijn hoofdverblijfplaats in het onroerend goed behoudt.

Evenwicht tussen de kinderen als aandachtspunt

Wanneer u als ouders uw kinderen steunt via schenking dient u het evenwicht tussen uw kinderen te bewaken. Hou hierbij rekening dat schenkingen aan kinderen worden geïndexeerd. Wanneer het ene kind later wordt begiftigd dan het andere, dan dient de eerste schenking te worden geïndexeerd om te weten hoe groot de tweede schenking moet zijn opdat uw kinderen gelijk zouden zijn begiftigd. Dit kan een element zijn om in eerste instantie te kiezen voor een lening, die eventueel later wordt kwijtgescholden. De kwijtschelding gebeurt dan gelijktijdig met de schenking aan het andere kind, waardoor beide kinderen op hetzelfde moment worden begiftigd en er geen indexatie nodig is.

Evenwicht tussen kind en diens partner als aandachtspunt

Verwerft uw kind samen met zijn/haar partner een woning, dan rijst de vraag naar het onderlinge evenwicht wanneer de geldelijke mogelijkheden tussen hen niet gelijk zijn. De vuistregel hier is dat goede afspraken nodig zijn, niet in het minst voor wanneer de relatie zou eindigen. Verschillende oplossingen zijn mogelijk:

• De woning wordt in een ongelijke verhouding verworven;
• Lening tussen uw kind en diens partner, waarbij vaak wordt overeengekomen dat het ontleend bedrag pas bij relatiebreuk dient terugbetaald te worden, eventueel verhoogd met een interest en/of geïndexeerd;
• Regeling via huwelijkscontract

Ook omtrent de terugbetaling van een eventuele bancaire lening worden best duidelijke afspraken gemaakt.