6% btw op afbraak & heropbouw: stevige wijzigingen voor 2024!
De federale regering bereikte een akkoord over de begroting van 2024. Aan de bestaande 6%-regelingen voor afbraak en heropbouw (tijdelijke én permanente regelingen) zal stevig gesleuteld worden.
Nieuwe regeling
Het uitgangspunt is dat de tijdelijke maatregel die o.a. toeliet om heropgebouwde woningen te verkopen aan particulieren, voor zover het om de enige en eigen woning ging, niet wordt verlengd. Deze verkopen kunnen vanaf 1 januari 2024 dus niet langer genieten van het verlaagd tarief van 6% btw (zie evenwel overgangsmaatregel).
De permanente regeling die bestaat voor de afbraak en heropbouw van woningen in de 32 centrumsteden, wordt geografisch uitgebreid naar het gehele Belgisch grondgebied. Dit wordt wel gecombineerd met de inkanteling van de sociale voorwaarden van de tijdelijke regeling. Zo zal vanaf 1 januari 2024 het verlaagde btw-tarief van 6% in geheel België enkel nog gelden voor aannemingscontracten (geen verkoopcontracten) indien:
- het de enige en eigen woning van de bouwheer betreft die hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt en waar de bouwheer-natuurlijke persoon ten minste vijf jaar zijn/haar domicilie zal hebben én
- de totale bewoonbare oppervlakte van de nieuw opgerichte woning niet groter is dan 200m².
Investeerders die de heropgebouwde woning zullen verhuren, kunnen niet langer van de 6% btw genieten. De enige verhuurmogelijkheid die, naar verluidt, overeind zou blijven binnen het toepassingsgebied van de 6% btw is deze aan een sociaal verhuurkantoor (thans woonmaatschappij).
Overgangsmaatregel
De nieuwe regeling betekent een enorme inperking van het 6% tarief. Daarom worden twee overgangsmaatregelen voorzien tot eind 2024:
- De tijdelijke maatregel: Voor zover de omgevingsvergunning werd aangevraagd vóór 1 juli 2023 én de btw opeisbaar wordt uiterlijk 31 december 2024, kan de projectontwikkelaar alsnog de werken (i.c. schijven van de verkoopprijs) in 2024 blijven factureren aan 6% btw.
- De permanente maatregel: Voor zover de omgevingsvergunning werd aangevraagd vóór 31 december 2023 én de btw opeisbaar wordt uiterlijk 31 december 2024, kan in de loop van 2024 het 6%-tarief toch verder worden toegepast zonder rekening te houden met de sociale voorwaarden m.b.t. enige en eigen woning en het oppervlaktecriterium (200m²).
Besluit
De wijzigingen hebben vooral een impact op:
- Bouwpromotoren/projectontwikkelaars: Tenzij de overgangsmaatregel van toepassing is, vallen hun verkopen (op plan) vanaf 1 januari 2024 onder het normaal btw-tarief (21%).
- Verhuurprojecten: Tenzij de overgangsmaatregel van toepassing is, kan investeringsvastgoed (lees: vastgoed voor verhuring) dat gelegen is in één van de 32 centrumsteden niet langer gerealiseerd worden aan 6% btw (tenzij verhuur aan een sociaal verhuurkantoor).