Verhuur van bergruimte

Omkadering

Vóór 2019 was de terbeschikkingstelling van bergruimte verplicht onderworpen aan btw. Vanaf 2019 wordt er een onderscheid gemaakt tussen het B2B- en B2C-segment als huurder. Enkel binnen het B2C-segment is er in de regel nog sprake van een verplichte btw-heffing.

B2B? Optie niet vergeten!

Binnen het B2B-segment moeten verhuurder en huurder in de overeenkomst uitdrukkelijk kiezen om de btw-heffing toe te passen indien de bergruimte betrekking heeft op een gebouw (bijv. loods, magazijn, geasfalteerd opslagterrein, etc.). Dit gebeurt niet door naast de huurprijs eenvoudig “+ btw” te vermelden.

Er moet daarentegen een uitdrukkelijke en passende clausule (wilsverklaring) in de overeenkomst ingelast worden. Wordt dit vergeten, dan kan dit kwalijke gevolgen hebben:

• Voor de huurder: geen recuperatie van de btw op de huurgelden.
• Voor de verhuurder: geen recuperatie van de btw op de aankoop of oprichting van het gebouw, of op de verbouwings- en omvormingswerken.

Boeten lopen al snel op tot 10 of zelfs 20% van de verworpen btw. De nalatigheidsintresten bedragen 8% per jaar.

Uitzonderingen op de regel

Binnen het B2B-segment vallen een aantal uitzonderingen toch onder de verplichte btw-heffing, namelijk:

• Verhuur van onverharde gronden als bergruimte of gronden voorzien van een niet-vasthechtende laag. Bijvoorbeeld, opslagterrein voorzien van steenslag voor buitenopslag.
• De zogenaamde “korte termijn” verhuur van bergruimten voor een periode van niet meer dan zes maanden.
• Overeenkomsten inzake bergruimte die uitwerking hadden vóór 2019.

Bovenstaande situaties blijven onderworpen aan de (oude) verplichte btw-heffing tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst.

Gebouw als bergruimte: 50%-regel

Een gebouw kwalificeert voor btw als bergruimte indien het ten opzichte van de totale oppervlakte (of het totale volume) wordt gebruikt:

• Voor meer dan 50% voor opslagdoeleinden, én;
• Voor niet meer dan 10% als verkoopruimte.

De overige oppervlakte (respectievelijk volume) kan gebruikt worden als kantoor, atelier, etc. Het hoeft geen nieuwbouw te betreffen. Ook de datum waarop de bouwwerken werden aangevangen is niet van belang.

Dubbele heffing: btw én registratierechten

Valt de verhuur van bergruimte onder de optionele btw-heffing, dan is er - naast de btw - over de huurgelden ook registratiebelasting verschuldigd (à rato van 0,2%).

Havengebied: een buitenbeentje

Tot slot is het raadzaam om na te gaan of het onroerend goed gelegen is binnen een afgebakend havengebied (bijv.: zeehaven, luchthaven). Dergelijke verhuur volgt een aparte btw-regeling en is in elk geval onderworpen aan de btw-heffing.

Actiepunten

1. Breng op voorhand de huur-verhuur situatie duidelijk in kaart: enkel op die manier maakt u de juiste btw-keuze en loopt u geen financieel risico.
2. Besteed voldoende aandacht aan de redactie van de huurovereenkomst: neem geen genoegen met “copy-paste” werk.
3. Consulteer uw btw-adviseur: laat de overeenkomst door hem/haar op voorhand screenen.