Hoge kosten van onroerend goed bij vererving

Schenken – al dan niet met voorbehoud van vruchtgebruik: vroegtijdig beginnen is cruciaal

Een mogelijke oplossing is om onroerend goed tijdens het leven al te schenken aan de kinderen, eventueel met voorbehoud van vruchtgebruik. Dit betekent dat de ouders het recht behouden om het onroerend goed te gebruiken of te verhuren, terwijl de kinderen de blote eigendom verkrijgen. Bij het overlijden van de ouders wast het vruchtgebruik belastingvrij aan bij de kinderen, die dan volle eigenaars worden van het onroerend goed.

Schenken van onroerend goed is onderworpen aan schenkbelasting, die progressief is. Vanaf 450.000 EUR per begiftigde is het hoogste belastingtarief van 27% van toepassing. Een manier om de belasting te verlagen, is door onroerend goed in schijven van 150.000 EUR te schenken (per schenker en begiftigde) tegen een tarief van 3% (de zogenaamde ‘salami-schenking’). Hier geldt wel een belangrijke voorwaarde: u moet drie jaar wachten voordat u opnieuw kan schenken tegen dit tarief. Dit zogenaamde progressievoorbehoud betekent dat het schenken van onroerend goed in schijven een langdurig proces kan zijn, waardoor u vroeg moet beginnen om optimaal van de lage tarieven te profiteren.

Onroerend goed via een vennootschap: onroerend vermogen roerend maken

Een andere strategie is om onroerend goed via een vennootschap over te dragen. In plaats van onroerend goed zelf te schenken of te vererven, kunnen de aandelen van de vennootschap worden overgedragen. Schenking van aandelen wordt belast tegen een vast tarief van 3%, ongeacht de waarde, in tegenstelling tot de progressieve belastingtarieven die gelden voor onroerend goed.

Indien de vennootschap als familiale vennootschap kwalificeert, kan de belasting op aandelen zelfs verlaagd worden naar 0%. Er zijn echter specifieke voorwaarden waaraan moet worden voldaan en in bepaalde gevallen kunnen vennootschappen die vastgoed bezitten onder de ‘gunstregeling’ vallen. Weet wel dat er een wetsvoorstel op de tafel ligt in welke de regeling de overdracht van privaat onroerend goed in vennootschappen zou willen beperken. Dit kan gevolgen hebben voor het fiscale voordeel van het overdragen van onroerend goed via een vennootschap. Het is nog onduidelijk wanneer deze regeling precies in werking zal treden, maar met oog op deze mogelijke wetswijziging (1 januari 2026 of mogelijks eerder) kan het aangewezen zijn uw huidige vennootschapsstructuur onder de loep te nemen en al dan niet nu reeds over te dragen aan de volgende generatie.

Gesplitste aankoop: controle en vermogensbehoud

De gesplitste aankoop is een andere optie waarbij de ouders het vruchtgebruik van onroerend goed kopen, terwijl de kinderen de blote eigendom verkrijgen. Dit betekent dat de ouders de controle en inkomsten behouden, terwijl de kinderen al blote eigenaar zijn van het onroerend goed. Bij het overlijden van de ouders komt het vruchtgebruik belastingvrij aan bij de kinderen, die dan de volledige eigendom verkrijgen zonder verdere belastingheffing.

Conclusie: elke familie heeft een maatwerkoplossing nodig

De vererving of schenking van onroerend goed kan leiden tot hoge belastingtarieven die een aanzienlijke impact hebben op zowel het vermogen als de familie. Vroegtijdige planning is van groot belang om optimaal gebruik te maken van belastingvoordelen. Schenken in schijven, het roerend maken van onroerend goed via een vennootschap, of het toepassen van gesplitste aankopen zijn slechts enkele manieren om de belastingdruk te verlagen, maar zeker niet de enige.

Omdat elke situatie uniek is, is het belangrijk om tijdig advies in te winnen en een maatwerkoplossing te ontwikkelen. In sommige gevallen kan het zelfs aangewezen zijn om snel te handelen, gezien de mogelijke veranderingen in de wetgeving rond de overdracht van vastgoed via vennootschappen. Het is essentieel om goed geïnformeerd te plannen voor een efficiënte en fiscaal voordelige overdracht van (onroerend) vermogen.