Projekt ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność trafił do Sejmu

Pod koniec czerwca 2018 r. do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Prace nad projektem rozpoczęto już w 2016 r. i pierwotnie zakładano, że wejdzie on w życie w styczniu 2017 r. Jednak z uwagi na kontrowersje, które wzbudzały kolejne wersje projektu mówiło się o tym, że projekt zostanie „zamrożony”. Istotna krytyka pochodziła ze strony jednostek samorządu terytorialnego, do których budżetów wpływają opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntów samorządowych.

Pierwsze czytanie projektu w wersji opublikowanej na stronie Rządowego Centrum Legislacji w czerwcu 2018 r. odbyło się na posiedzeniu Sejmu w dniu 5 lipca 2018 r. Projekt został skierowany do dalszych prac w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. 

Które nieruchomości zostaną przekształcone

Projekt ustawy zakłada przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa. Nie będzie to jednak dotyczyło wszystkich nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z projektem ustawy, przekształceniu będą podlegały wyłącznie prawa do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Projekt definiuje grunty zabudowane na cele mieszkaniowe jako nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi. W przypadku budynków wielorodzinnych warunkiem jest, by co najmniej połowę lokali stanowiły lokale mieszkalne. Dopuszczalne jest też, by na gruntach zabudowanych w powyżej opisany sposób znajdowały się garaże, budynki gospodarcze i inne obiekty budowlane lub urządzenia, o ile służą one prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych.

W rezultacie projektowane przekształcenie obejmie zarówno nieruchomości zabudowane budynkami z lokalami wyłącznie mieszkalnymi, jak również budynkami o funkcji mieszkalno-usługowej (o ile w takim budynku lokale usługowe nie będą przeważać). Prawo użytkowania wieczystego nie zostanie przekształcone w odniesieniu do gruntów zabudowanych wyłącznie budynkami komercyjnymi (np. centrami handlowymi czy biurowcami) lub np. wyłącznie garażami czy przeznaczonych na miejsca postojowe.

Co istotne, jeśli na gruncie znajduje się jednocześnie budynek mieszkalny oraz np. sklep lub warsztat usługowy (czyli budynek o przeznaczeniu niezwiązanym z korzystaniem z budynku mieszkalnego), to przekształcenie nie będzie mogło nastąpić w dniu 1 stycznia 2019 r. W takim przypadku w celu przekształcenia we własność konieczne będzie dokonanie podziału działki. W odniesieniu do wydzielonej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym przekształcenie nastąpi w dniu założenia dla niej nowej księgi wieczystej albo wyłączenia z istniejącej księgi działki niewykorzystywanej na cele mieszkalne.

Z zakresu regulacji objętego projektem ustawy zostały wyłączone także m.in. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Przekształcenie po 1 stycznia 2019 r.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego będzie dotyczyło również tych gruntów, które co prawda na dzień 1 stycznia 2019 r. nie będą zabudowane na cele mieszkaniowe, ale spełnią ten warunek później (tzw. opóźnione przekształcenie). Istotne jest, by grunty te zostały zabudowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy budynkiem lub budynkami mieszkalnymi. Wtedy z chwilą oddania budynku do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego z mocy prawa ma nastąpić przekształcenie.

Co oznacza przekształcenie

Z dniem wskazanym w projekcie ustawy dotychczasowi użytkownicy wieczyści lub współużytkownicy wieczyści staną się odpowiednio właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie, które dotychczas stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności, z mocy prawa zostaną uznane za części składowe gruntu. Przekształcenie nie będzie miało wpływu na hipoteki i inne prawa ustanowione na użytkowaniu wieczystym – po przekształceniu będą one obciążały prawo własności nieruchomości.

Zmiana treści wpisów w księgach wieczystych będzie dokonywana na podstawie zaświadczeń wydanych przez organy wskazane w projekcie ustawy. Wydane przez nie zaświadczenia będą z urzędu kierowane przez te organy do właściwych sądów wieczystoksięgowych w celu dokonania wpisów.

Roczna opłata przekształceniowa

Właściciele przekształconych gruntów nie będą już ponosić opłat rocznych, które były należne tytułem użytkowania wieczystego. W ich miejsce będą zobowiązani do uiszczenia tzw. opłat przekształceniowych. Będą one płatne przez 20 lat licząc od dnia, w którym nastąpiło przekształcenie, co roku, do dnia 31 marca. Mogą być waloryzowane, jednak nie częściej niż raz na 3 lata. Roszczenia o ich zapłatę będą z urzędu ujawniane w księgach wieczystych nieruchomości w działach III. W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat będzie przechodził nabywcę.

Zgodnie z obecnymi założeniami projektu ustawy, wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie równa opłacie z tytułu użytkowania wieczystego (zależnej m.in. od wartości nieruchomości) w kwocie obowiązującej – co do zasady – na dzień przekształcenia.

W przypadku nielicznych kategorii podmiotów przekształcenie będzie następować nieodpłatnie, co np. dotyczy osób fizycznych lub ich spadkobierców albo spółdzielni mieszkaniowych, którzy wnieśli opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za cały okres użytkowania wieczystego albo uzyskali użytkowanie wieczyste w wyniku realizacji roszczeń reprywatyzacyjnych.

Projekt przewiduje też w określonych przypadkach bonifikaty od opłat. W szczególności będą one przysługiwały np. w razie uiszczenia opłaty łącznej. Opłata łączna polega na jednorazowym wniesieniu całości opłat przekształceniowych (ale tylko za grunty, których dotychczasowym właścicielem był Skarb Państwa) przez osoby fizyczne lub spółdzielnie mieszkaniowe. W celu uzyskania bonifikaty uiszczenie opłaty łącznej powinno nastąpić nie później niż w szóstym roku po przekształceniu. Najkorzystniejsze będzie wniesienie opłaty w pierwszym roku (bonifikata 60%), w każdym kolejnym roku jej wysokość będzie bowiem malała o 10%.

Projekt uprawnia też organy gminy oraz wojewodę do ustalania zasad przyznawania bonifikaty w jeszcze innych przypadkach, przy czym dotyczyć to może wyłącznie osób fizycznych lub spółdzielni mieszkaniowych.

Wejście w życie nowych przepisów

Z uwagi na wskazany w projekcie ustawy termin przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (1 styczeń 2019 r.) oraz fakt, że prace nad projektem rozpoczął Sejm, należy spodziewać się, że nowe przepisy wejdą w życie w 2018 r.