This site uses cookies to provide you with a more responsive and personalised service. By using this site you agree to our use of cookies. Please read our cookie notice for more information on the cookies we use and how to delete or block them

Agregar a favoritos Correo electrónico Imprimir esta página

NIC 40

 

NIC 40: PROPIEDAD PARA INVERSION

 

Fuente: IAS Plus

Traducido por: Deloitte & Touche Ltda., Colombia

 

HISTORIA DE LA NIC 40

  

Octubre 1984

Borrador para discusión pública E26 Contabilidad para las inversiones

 

Marzo 1986

NIC 25 Contabilidad para las inversiones

 

1 Enero 1987

Fecha efectiva de la NIC 25

 

Diciembre 1999

Borrador para discusión pública E64 Propiedad para inversión

 

Abril 2000

La NIC 40 Propiedad para inversión   reemplazó esas partes de la NIC 25 que se referían a la propiedad para inversión y fue retirada la NIC 25

 

1 Enero 2001

Fecha efectiva de la NIC 40 (2000)

 

18 Diciembre 2003

Versión revisada de la NIC 40 es emitida por IASB

El resumen que se presenta abajo refleja las revisiones.

 

1 Enero 2005

Fecha efectiva de la NIC 40 (Revisada 2003)

 

INTERPRETACIONES RELACIONADAS

  

Problemas relacionados con esta Norma que IFRIC no agregó a su agenda

 

 

RESUMEN DE LA NIC 40

Definición de propiedad para inversión

 

Propiedad para inversión es la propiedad (terreno o construcción o parte de una construcción o ambas) tenida (por el propietario o por el arrendatario según un arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para apreciación del capital o ambos.   [NIC 40.5]

 

Ejemplos de propiedad para inversión: [NIC 40.8]

 

Terreno tenido para apreciación de capital en el largo plazo

Terreno tenido para uso futuro no-decidido

Construcción arrendada bajo un arrendamiento operacional

Construcción desocupada tenida para ser arrendada según un arrendamiento operacional

 

Los siguientes no son propiedad para inversión y, por consiguiente, están fuera del alcance de la NIC 40: [NIC 40.5 y 40.9]

 

Propiedad tenida para uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para propósitos administrativos;

Propiedad tenida para la venta en el curso ordinario de los negocios o en el procedo de construcción para el desarrollo de tal venta (NIC 2, Inventarios);

Propiedad que esté siendo construida o desarrollada para terceros (NIC 11, Contratos de construcción);

Propiedad ocupada por el propietario (NIC 16, Propiedad, planta y equipo), incluyendo propiedad tenida para uso futuro como propiedad ocupada por el propietario, propiedad tenida para desarrollo futuro y posterior uso como propiedad ocupada por el propietario; propiedad ocupada por empleados y propiedad ocupada por el propietario en espera de disposición;

Propiedad que esté siendo construida o desarrollada para uso como propiedad para inversión (la NIC 16 aplica a tal propiedad hasta que se termine la construcción o el desarrollo). Sin embargo, la NIC 40 aplica a la propiedad para inversión existente que está siendo vuelta a desarrollar para uso continuado como propiedad para inversión; y

Propiedad arrendada a otra entidad según un arrendamiento financiero.

 

Otros problemas de clasificación

 

Propiedad tenida según un arrendamiento operacional. Un interés en propiedad que es tenido por un arrendatario según un arrendamiento operacional puede ser clasificado y contabilizado como propiedad para inversión provisto que: [NIC 40.6]

 

se satisface el resto de la definición de propiedad para inversión;

el arrendamiento operacional es contabilizado como si fuera un arrendamiento financiero de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y

el arrendatario usa el modelo de valor razonable que se establece en esta Norma para el activo reconocido.

 

La entidad puede hacer la anterior clasificación sobre una base de propiedad-por-propiedad.

 

Uso propio parcial. Si el propietario usa parte de la propiedad para su propio uso, y parte para ganar alquiler o para apreciación de capital, y las partes pueden ser vendidas o arrendadas por separado, se contabilizan por separado. Por consiguiente la parte que se alquila es propiedad para inversión. Si las partes no se pueden vender o arrendar por separado, la propiedad es propiedad para inversión solamente si la parte ocupada por el propietario no es importante. [NIC 40.10]

 

Servicios auxiliares. Si la empresa proporciona servicios auxiliares a quienes ocupan una propiedad tenida por la empresa, el carácter apropiado de la clasificación como propiedad para inversión se determina por la importancia de los servicios prestados. Si esos servicios son un componente relativamente poco importante del acuerdo tomado como un todo (por ejemplo, el propietario de la construcción suministra servicios de seguridad y mantenimiento para los arrendatarios), entonces la empresa puede tratar la propiedad como propiedad para inversión. Cuando los servicios suministrados son más importantes (como es el caso de un hotel administrado por el propietario), la propiedad debe ser clasificada como ocupada por el propietario. [NIC 40.11]

 

Alquileres al interior de la compañía. La propiedad alquilada a una matriz, subsidiaria, o subsidiaria compañera no es propiedad para inversión en los estados financieros que incluyen tanto al arrendatario como al arrendador, dado que desde la perspectiva del grupo la propiedad es ocupada por el propietario. Sin embargo, tal propiedad podría calificar como propiedad para inversión en los estados financieros individuales del arrendatario, si de otra manera se satisface la definición de propiedad para inversión. [NIC 40.15]

 

Reconocimiento

 

La propiedad para inversión se debe reconocer como activo cuando sea probable que los beneficios económicos futuros que están asociados con la propiedad fluirán para la empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente. [NIC 40.16]

 

Medición inicial

 

La propiedad para inversión se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transacción. Tales costos no deben incluir   costos de inicialización, desechos anormales, o pérdidas operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversión logre el nivel planeado de ocupación. [NIC 40.20 y 40.23]

 

Medición subsiguiente al reconocimiento inicial

 

La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30]

 

modelo a valor razonable; y

modelo del costo

 

Un método tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversión de la entidad. Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentación más apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo.

 

Modelo a valor razonable

 

La propiedad para inversión se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la cual la propiedad podría ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en una transacción en condiciones iguales. Las ganancias o pérdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad para inversión tienen que ser incluidos en la utilidad o pérdida neta para el período en el cual surgen. [NIC 40.35]

 

El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma localización y condición y sujeto a similares arrendamiento y otros contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal información, la entidad puede considerar los precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los cambios en las condiciones económicas, y proyecciones de los flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46]

 

Hay una presunción refutable de que la empresa será capaz de determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversión haciéndolo sobre una base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de valor razonable pero en la adquisición concluye que el valor razonable de una propiedad para inversión no se espera que se pueda medir confiablemente sobre una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de comparación según la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciación acumulada menos pérdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53]

 

Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable hasta la disposición, aún si las transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos fácilmente disponibles. [NIC 40.55]

 

Modelo del costo

 

Después del reconocimiento inicial, la propiedad para inversión se contabiliza de acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y equipo – costo menos depreciación acumulada y menos pérdidas por deterioro acumuladas. [NIC 40.56]

 

Transferencias a o desde la clasificación como propiedad para inversión

 

Las transferencias a, o desde, la propiedad para inversión se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57]

 

inicio de ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para inversión hacia propiedad ocupada por el propietario);

inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para inversión hacia inventarios);

fin de la ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión);

inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde inventarios hacia propiedad para inversión); o

fin de la construcción o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso de construcción/desarrollo hacia propiedad para inversión.

 

Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversión sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como propiedad para inversión sino que se trata como propiedad para inversión hasta que se dispone de ella.

 

Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de las transferencias entre categorías:

 

para la transferencia desde propiedad para inversión llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio del uso es el ‘costo’ de la propiedad según la nueva clasificación; [NIC 40.60]

para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la reclasificación. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros según la NIC 16 a esa fecha y el valor razonable se trata como revaluación según la NIC 16. [NIC 40.61]

para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversión a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o pérdida neta del período; [NIC 40.63]   y

cuando la entidad completa la construcción/desarrollo de una propiedad para inversión que será llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o pérdida neta para el período. [NIC 40.65]

 

 

Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversión, las transferencias entre las categorías no cambian el valor en libros de la propiedad transferida, y para los propósitos de medición o revelación no cambian el costo de la propiedad.

 

Disposición

 

La propiedad para inversión debe ser des-reconocida en la disposición o cuando la propiedad para inversión es retirada en forma permanente del uso y de su disposición no se esperan beneficios económicos. La ganancia o pérdida en la disposición debe ser calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposición y el valor en libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de resultados. [NIC 40.66 y 40.69]   La compensación recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72]

 

Revelación

 

Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75]

 

si se usó el modelo a valor razonable o el modelo del costo;

si se usó el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida según arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversión;

si la clasificación es difícil, el criterio para distinguir entre la propiedad para inversión, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la venta;

los métodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el valor razonable de la propiedad para inversión;

la extensión en la cual el valor razonable de la propiedad para inversión se basa en una valuación realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal valuación, se tiene que revelar ese hecho

las cantidades reconocidas en utilidad o pérdida para:

ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversión;

gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que generó ingresos por alquiler durante el período; y

gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversión que no generó ingresos por alquiler durante el período.

restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversión o la remisión de los ingresos y resultados de la disposición

obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para inversión o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos

 

Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76]

 

conciliación entre los valores en libros de la propiedad para inversión al inicio y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable, diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros cambios

ajustes importantes a la valuación externa (si los hay)

si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un elemento de propiedad para inversión usando el modelo del costo, se requieren ciertas revelaciones adicionales.

 

Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79]

 

el método de depreciación usado;

las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas;

el valor en libros bruto y la depreciación acumulada (agregada con las pérdidas por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del período;

la conciliación del valor en libros de la propiedad para inversión al comienzo y al final del período, mostrando adiciones, disposiciones, depreciación, deterioro reconocido o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, así como otros cambios

el valor razonable de la propiedad para inversión. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversión no se puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se ubique el valor razonable.

 

 

 

 

Material on this website is © 2014 Deloitte Global Services Limited, or a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, or one of their affiliates. See Legal for copyright and other legal information.

Deloitte se refiere a una o más de las firmas miembros de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compañía privada del Reino Unido limitada por garantía, y su red de firmas miembros, cada una como una entidad única e independiente y legalmente separada. Una descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembros puede verse en el sitio web www.deloitte.com/about.

Deloitte presta servicios de auditoría, impuestos, consultoría y asesoramiento financiero a organizaciones públicas y privadas de diversas industrias. Con una red global de firmas miembros en más de 140 países, Deloitte brinda sus capacidades de clase mundial y su profunda experiencia local para ayudar a sus clientes a tener éxito donde sea que operen. Aproximadamente 170.000 profesionales de Deloitte se han comprometido a convertirse en estándar de excelencia.