Fiscalidade e habitação: como os impostos estão a moldar o preço de viver em Portugal

Do IMT ao AIMI, passando pelo IRS e pelo IRC sobre as rendas e pelo IVA na construção e reabilitação urbana, a tributação incidente sobre (i) a detenção e (ii) os rendimentos derivados do património imobiliário é hoje um dos fatores mais determinantes no custo do acesso à habitação em Portugal.

Um problema evidente de impostos

No entanto, nos dias que correm, esta discussão raramente é feita com profundidade fiscal. Fala-se do aumento dos custos da construção, da diminuição da oferta, das rendas elevadas, de juros… mas pouco sobre a carga fiscal que suporta – ou agrava – esses fenómenos.

Segundo dados da Comissão Europeia relativos a 2023, Portugal é um dos países europeus onde a tributação do património tem maior peso relativo no PIB, com uma percentagem superior a 2%. O modelo de tributação nesta área está assente nos seguintes pilares: impostos sobre a transação (IMT e Selo), impostos sobre o rendimento (IRS/IRC sobre as rendas), impostos sobre o património (IMI e AIMI) e impostos sobre a despesa (nomeadamente, o IVA), este último com um impacto relevante no segmento residencial.

O problema é que estes níveis de tributação não comunicam, regra geral, entre si. São, tendencialmente, regimes autónomos e cumulativos, que afetam tanto a liquidez das famílias e de outros operadores económicos, como a rentabilidade do investimento privado.

IMT e Imposto do Selo: barreiras de entrada e custos irrecuperáveis

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o primeiro obstáculo fiscal à aquisição de bens imóveis situados no território nacional.

Regra geral, este imposto incide sobre o maior valor entre o preço declarado e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), determinado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), o que de algum modo pode penalizar transações transparentes, acabando por refletir-se negativamente nos contribuintes mais cumpridores.

As taxas médias do IMT variam entre 1% e 7,5%, com isenção técnica apenas para imóveis destinados a habitação própria e permanente até €104.261 (desconsiderando as isenções de IMT para jovens na compra da primeira casa). A partir daí, o imposto progride em escalões até ao limite máximo para segundas habitações e imóveis de investimento.

A isto soma-se o Imposto do Selo (0,8% sobre o valor declarado), um tributo cumulativo ao IMT, que incide sobre todas as transmissões onerosas e doações de bens imóveis, agravando o custo efetivo de aquisição.

O resultado desta amálgama é um sistema de entrada com elevada ineficiência económica ao nível das pessoas singulares, uma vez que o IMT atua como “custo afundado” – não recuperável nem dedutível – que desincentiva a mobilidade habitacional, distorce o mercado secundário e penaliza as famílias que necessitam de mudar de casa por motivos profissionais ou familiares. 

IVA e custos de construção: o paradoxo da reabilitação

A tributação indireta sobre a construção e reabilitação urbana é outro elemento crítico.

Regra geral, a taxa de IVA sobre os serviços e materiais de construção corresponde a 23%, o que representa um acréscimo muito relevante do custo final de uma obra, especialmente para as pessoas singulares (as quais, na sua generalidade, não podem deduzir este imposto).

Existem taxas reduzidas (6%), mas apenas em casos muito específicos: obras de reabilitação em imóveis localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) ou intervenções promovidas por sociedades de reabilitação urbana reconhecidas (apesar do potencial alargamento em face das recentes medidas atualmente em discussão pelo governo no sentido de aliviar os custos no setor da habitação em Portugal).

O paradoxo é, então, evidente: as políticas públicas incentivam a reabilitação urbana e a construção de novas casas, mas o enquadramento fiscal associado a este setor é o mesmo que é conferido ao setor do consumo de luxo, a título de exemplo.

Rendas e tributação do rendimento: estabilidade fiscal procura-se

Quem investe para arrendar também enfrenta uma estrutura fiscal complexa. As rendas são tributadas em IRS à taxa autónoma de 25% (a qual sobe para 28% no caso de arrendamento não habitacional), com reduções graduais consoante a duração do contrato – até 5% para arrendamentos superiores a 20 anos.

A intenção é incentivar contratos longos, mas a instabilidade das regras nos últimos anos tem tido o efeito contrário. De facto, aliada ao aumento de custos de manutenção, a incerteza legislativa tem levado muitos investidores (incluindo institucionais) a abandonar o mercado de arrendamento tradicional.

Já as empresas, tributadas em sede de IRC, enfrentam desafios semelhantes. Os rendimentos prediais são integrados no lucro tributável de IRC (taxa atual de 20%, reduzida para 19% em 2026, 18% em 2027 e 17% em 2028), podendo somar derramas municipais e estaduais (tributação atual até 30,5%, com ajuste para 29,5% em 2026, 28,5% em 2027 e 27,5% em 2028), sendo que a ausência de um regime fiscal estável e competitivo dificulta a profissionalização do setor e a criação de oferta de qualidade.

O resultado é visível: menos contratos, mais rendas curtas e um mercado pressionado.

IMI e AIMI: tributação do património

Depois de comprar, os proprietários e/ou investidores continuam a pagar impostos.

O IMI, que tributa a detenção de património, é calculado sobre o VPT do respetivo imóvel a 31 de dezembro de cada ano e as suas taxas variam entre 0,3% e 0,45%, consoante o município, podendo existir agravamentos em certas circunstâncias.

Ao custo com o IMI, soma-se o AIMI, criado em 2017 e popularmente conhecido como o “imposto sobre o património de luxo” (taxa de 0,4% aplicável às pessoas coletivas e 0,7% às pessoas singulares e heranças indivisas a partir de certos limites).

O IMI/AIMI são dedutíveis em sede de IRC (empresas), mas não são dedutíveis em sede de IRS ( na esfera das pessoas singulares, excepto o AIMI pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos sobre os quais incida aquele imposto), o que agrava o custo efetivo de detenção de imóveis para habitação ou investimento.

O efeito dominó sobre as rendas e preços

Deste modo, e na prática, a soma de todos estes encargos cria um efeito dominó sobre o preço final da habitação.

Senão, vejamos.

Os impostos sobre a compra aumentam o custo de entrada. Os impostos sobre o rendimento reduzem a rentabilidade líquida. E os impostos sobre o património diminuem o retorno a longo prazo.

Os proprietários e promotores são inevitavelmente forçados, sempre que as situações o permitem, a repercutir esses custos nas rendas e nos preços de venda.

O resultado é uma espiral difícil de quebrar: preços altos justificam impostos altos que, por sua vez, alimentam novos aumentos.

Acresce ainda o peso do IVA nos materiais e serviços de construção que encarece a reabilitação urbana e construção nova.

Segundo dados do INE, entre 2015 e 2024 as rendas médias em Lisboa aumentaram mais de 60%, enquanto o rendimento disponível das famílias cresceu menos de metade.

O desfasamento entre fiscalidade e poder de compra é, por conseguinte, evidente.

Caminhos possíveis para aliviar a carga fiscal

Há várias vias para reequilibrar o sistema sem comprometer as finanças públicas. Alguns exemplos são:

• Revisão progressiva do IMT, com destaque para a redução das taxas aplicáveis aos jovens e aos casos de habitação própria permanente;
• Eliminação do AIMI;
• Redução do IVA para projetos de construção sustentável e reabilitação urbana;
• Estabilidade das regras de tributação das rendas, evitando alterações anuais que afastam investidores;
• Coordenação entre fiscalidade e planeamento urbano, permitindo que incentivos fiscais orientem a construção para zonas de maior carência habitacional.

Estas medidas não significam desoneração cega, mas uma reconfiguração racional da política fiscal habitacional – alinhada com objetivos económicos e sociais de longo prazo.

Neste sentido vai, aliás, o novo pacote fiscal já aprovado pelo atual Conselho de Ministros para dinamizar a habitação:

• IVA reduzido para 6% na construção e reabilitação de habitações até 648 mil euros e em arrendamento com rendas moderadas (i.e., até 2.300 euros), válido até 2029;
• IRS desce para 10% em rendimentos de arrendamento moderado;
• mais-valias isentas quando o valor da venda é reinvestido na compra de outro imóvel destinado a arrendamento moderado;
• outras medidas relacionadas com a simplificação dos licenciamentos e procedimentos urbanísticos.

As expetativas são elevadas e todos esperamos que a conjuntura colaborativa a que estamos a assistir atualmente entre o poder público e os privados seja verdadeiramente uma luz ao fundo do túnel e o início de um futuro mais animador no setor imobiliário.