Jak prawidłowo ustalić cenę sprzedaży nieruchomości przez JST?

Jednostki samorządu terytorialnego muszą przestrzegać szczegółowych przepisów przy ustalaniu cen sprzedaży nieruchomości. Nieprawidłowości w wycenie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, w tym nawet nieważności umowy sprzedaży.

Specyfika obrotu nieruchomościami przez JST

Obrót nieruchomościami, w którym jedną ze stron jest podmiot publiczny, stanowi specyficzny obszar prawa i praktyki gospodarczej, łączący aspekty administracyjne, finansowe i prawne. W przeciwieństwie do obrotu nieruchomościami pomiędzy podmiotami niepublicznymi, każda operacja z udziałem jednostki samorządu terytorialnego (dalej: „JST”) czy innego podmiotu z sektora finansów publicznych podlega ścisłej kontroli formalnej, transparentności oraz wymogom ustawowym - od przepisów regulujących zasady gospodarowania nieruchomościami, przez prawo finansów publicznych, po przepisy dotyczące uchwał organów stanowiących.

Ustawowe zasady ustalania ceny sprzedaży nieruchomości JST

Obrót nieruchomościami Skarbu Państwa oraz nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego podlega szczególnym regulacjom, które mają na celu ochronę interesów tych podmiotów przed ekonomicznie niekorzystnymi rozporządzeniami. Zasady i sposoby ustalania ceny określone są ściśle w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm., dalej: „u.g.n.”) zarówno dla sprzedaży nieruchomości z zasobów publicznych w trybie przetargowym, jak i bezprzetargowym.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 i art. 25 ust. 2 u.g.n. starosta bądź organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego (np. wójt, burmistrz albo prezydent miasta) gospodarujący zasobem nieruchomości zapewnia wycenę tych nieruchomości. Co więcej, stosownie do art. 35 ust. 1 i 2 pkt 6 u.g.n. na organie gospodarującym zasobem nieruchomości ciąży obowiązek zapewnienia wyceny zbywanej nieruchomości i podania jej ceny w wykazie nieruchomości przeznaczonych m.in. do sprzedaży.

Co do zasady cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (zob. art. 67 ust. 1 oraz art. 149 i 156 ust. 1 u.g.n.). Wyjątkiem od tej zasady jest ustalenie ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, które następuje zgodnie z zasadami określonymi przez art. 69 u.g.n.

Warto mieć na uwadze jakie są skutki naruszenia zasad określania ceny sprzedaży nieruchomości JST. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 listopada 1995 r. (sygn. akt: III CZP 158/95) wskazał, że sankcją naruszenia art. 67 ust. 3 u.g.n. jest nieważność bezwzględna umowy sprzedaży.

Nieprawidłowości w wycenie nieruchomości samorządowych wskazane przez NIK

Z informacji Najwyższej Izby Kontroli (dalej: „NIK”) o wynikach kontroli zbywania nieruchomości komunalnych przez gminy (nr ewid.: 174/2003/P-03-149/LLU) wynika, że nieprawidłowości dotyczące szacowania wartości nieruchomości dotyczyły m.in.:

• zbywania nieruchomości bez uprzedniego oszacowania ich wartości przez rzeczoznawców majątkowych;
• zbycia nieruchomości w oparciu o wycenę wykonaną przez osobę nieposiadającą uprawnień do szacowania nieruchomości;
• zaniechania dokonania aktualnych wycen nieruchomości powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działek;
• korzystanie z wycen sporządzonych ponad 2 lata przed datą zbycia nieruchomości;
• nierzetelnego sporządzania wycen;
• dokonywania wycen wbrew art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 k.p.a. nakazującemu wyłączenie od udziału w szacowaniu nieruchomości pracowników urzędu.

Stanowisko regionalnych izb obrachunkowych w sprawie wyceny nieruchomości

Warto wskazać, że nie tylko NIK zwraca uwagę na kwestię określania ceny nieruchomości JST.  W wystąpieniu pokontrolnym RIO w Łodzi (znak WK-602/37/2022) zawarło wniosek pokontrolny, w którym nakazano ustalanie ceny przy sprzedaży nieruchomości w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 1 u.g.n. Do podobnych wniosków doszła RIO we Wrocławiu w wystąpieniu pokontrolnym (znak WK.WR.40.7.2022.431), stwierdzając, że gmina nie może zbywać nieruchomości poniżej wartości ustalonej w oparcie szacunkowym.

Konsekwencje nieprawidłowej wyceny nieruchomości przez JST

Sprzedaż nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego wymaga szczególnej staranności i ostrożności, ponieważ ewentualne błędy - zwłaszcza w przypadku ustalenia ceny niezgodnie z obowiązującymi przepisami - mogą skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi, włącznie z bezwzględną nieważnością zawartej umowy. Działania JST w tym obszarze są ponadto przedmiotem systematycznej kontroli ze strony organów nadzoru, takich jak regionalne izby obrachunkowe czy Najwyższa Izba Kontroli. W celu ograniczenia ryzyka nieprawidłowości w tym zakresie JST powinny szczegółowo weryfikować planowane transakcje, a także - w razie wątpliwości - przeanalizować czynności dokonane w przeszłości.