Niepewność w podatku od nieruchomości

Podatnicy oczekują na wskazówki, które pozwolą im prawidłowo rozliczać podatek od nieruchomości na nowych zasadach. Wciąż brakuje jednoznacznego stanowiska co do rozumienia pojęcia trwałego związku z gruntem, co ma szczególne znaczenie w przypadku kontenerów i hal namiotowych. Nadal nie wiadomo również, jak na gruncie nowych przepisów traktować zbiorniki procesowe, transformatory czy rozdzielnie prądu elektrycznego.

Czy musimy czekać na interpretację ogólną Ministerstwa Finansów bądź wyroki NSA?

Zamieszanie z kontenerami

Podatnicy podatku od nieruchomości z niecierpliwością oczekują na rozstrzygnięcie istotnego problemu dotyczącego opodatkowania kontenerów wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Spór ten dotyczy przedsiębiorców korzystających z kontenerów biurowych, magazynowych, socjalnych czy handlowych. W istocie chodzi o to, czy kontener to budowla w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (a więc podlegający podatkowi od nieruchomości), czy też ruchomość, wyłączona spod tego podatku.

Niepewność potęguje fakt, że dwa organy samorządowe — Prezydent Miasta Rzeszowa oraz Prezydent Miasta Gliwic — wydały rozbieżne interpretacje indywidualne w zbliżonych stanach faktycznych.

W Interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2025 r., sygn. FN-310.1.2025, Prezydent Rzeszowa uznał, że kontenery mobilne posadowione na bloczkach lub kostce — połączone z mediami — należy traktować jako budowle i objąć podatkiem od nieruchomości.

W Interpretacji indywidualnej z dnia 13 sierpnia 2025 r., sygn. PO.310.2.2025, Prezydent Gliwic zajął stanowisko przeciwne: stwierdził, że kontenery mobilne, które nie są trwale związane z gruntem, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Te sprzeczne interpretacje rodzą poważne konsekwencje praktyczne. W zależności od przyjętej wykładni, podatnicy mogą być zobowiązani do zapłaty dużych kwot podatku lub — wręcz przeciwnie — wyłączyć je z opodatkowania.

Wobec braku jednolitej praktyki oraz dotychczas ograniczonego orzecznictwa sądowego, środowiska podatkowe z nadzieją wyczekują interpretacji ogólnej Ministra Finansów lub rozstrzygnięć sądów administracyjnych, które uporządkują tę kontrowersyjną kwestię.

Nowe otwarcie sporów o zwolnienie kolejowe

W poprzednich latach temat zwolnienia infrastruktury kolejowej z podatku od nieruchomości był istotnym przedmiotem dyskusji w przestrzeni publicznej. W kwietniu br. nawet Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej musiał zająć stanowisko w sprawie. Wydawało się, że kwietniowe rozstrzygnięcie TSUE, potwierdzające, że analizowane zwolnienie nie stanowi nieuprawnionej pomocy publicznej, zakończyło kontrowersje i przesądzało, że podatnicy posiadający taką infrastrukturę w latach 2017-2021 byli uprawnieni do korzystania z tej ulgi.

Dość niespodziewanie nowy rozdział tej historii postanowił napisać Naczelny Sąd Administracyjny. 2 września 2025 r. NSA przedstawił składowi 7 sędziów do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości:

Czy sformułowanie ustawowe zawarte w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którym zwalnia się od podatku od nieruchomości grunty, budynki i budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej w rozumieniu przepisów o transporcie kolejowym, która jest udostępniana przewoźnikom kolejowym, stanowi w stanie prawnym obowiązującym w latach 2017-2021 podstawę do objęcia zakresem tego zwolnienia cały obszar tych gruntów, czy też ich część, która została faktycznie zajęta pod infrastrukturę kolejową?

Trudno na ten moment przewidzieć jaką treść będzie miała uchwała NSA, której wydanie jest planowane na końcówkę bieżącego roku. Zakres zagadnienia przedstawionego do rozstrzygnięcia jest o tyle zaskakujący, że jak dotąd bezsporne było, również w licznym i spójnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż zwolnieniu z podatku od nieruchomości jako element infrastruktury kolejowej podlegają całe działki ewidencyjne jako wprost wymieniony w załączniku do ustawy o transporcie kolejowym, do której odwoływała się w zakresie przedmiotu zwolnienia ustawa podatkowa przed 2022 r.

W konsekwencji uchwała może okazać się niezwykle istotna dla rozliczeń podatkowych posiadaczy infrastruktury kolejowej za lata 2017–2021 i na nowo otworzyć spory podatników z organami podatkowymi w tej kwestii.

Tematy podatku od transformatorów i zbiorników ciągle żywy

W poprzednich wydaniach Ekspresu RET informowaliśmy, że Naczelny Sąd Administracyjny w ostatnim czasie rozstrzygał również sprawy dotyczące kwalifikacji na gruncie podatku od nieruchomości zbiorników technologicznych (Ekspres RET 3/2025) oraz transformatorów, rozdzielni i innych urządzeń elektroenergetycznych (Ekspres RET 6/2025). W obu tych kwestiach w ostatnim czasie NSA wydawał wyroki na niekorzyść podatników, a od czasu naszych poprzednich publikacji negatywny trend dla przedsiębiorców utrzymał się.

Kwestia opodatkowania jako budowli zbiorników i urządzeń elektroenergetycznych jest o tyle istotna, gdyż są to składniki majątku najczęściej o znacznej wartości, które mogą wygenerować zobowiązanie podatkowe o istotnej wartości i znacząco wpłynąć na finanse przedsiębiorstw.

Warto podkreślić, że zapadłe dotychczas orzeczenia w tych kwestiach mają wciąż charakter odosobniony. Niemniej jednak zagadnienia te niewątpliwie zasługują na bieżące monitorowanie, gdyż w przyszłości mogą mieć znaczenie dla szerokiego grona przedsiębiorców.

Nowe definicja budowli działa wstecz

Wprowadzenie od 1 stycznia 2025 r. nowych przepisów regulujących podatek od nieruchomości stanowiło istotną zmianę w tym obszarze. Nową perspektywę w tej kwestii przedstawił w ostatnim czasie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 13 sierpnia 2025 r. (I SA/Sz 218/25). Sprawa dotyczyła kwalifikacji kontenera teletechnicznego za rok 2022, a przedmiotem sporu było ustalenie, czy obiekt ten należy traktować jako budynek czy budowlę.

WSA w Szczecinie zaskoczył swoim rozstrzygnięciem, bowiem dokonał oceny prawnej spornego obiektu w oparciu o nową definicję budowli zamiast tej obowiązującej w 2022 r. Sąd uznał, że ze względu na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z lipca 2023 r., w którym stwierdzono niekonstytucyjność poprzedniej definicji budowli, wobec braku innych przepisów przejściowych, w sprawie należało zastosować definicję budowli obowiązującą od 1 stycznia 2025 r.

Co do zasady, WSA podkreślił istnienie powszechnego zakazu nadawania przepisom mocy wstecznej, jednak jednocześnie przywołując dorobek orzeczniczy Trybunału Konstytucyjnego, dopuścił wyjątek od zakazu retroaktywności regulacji prawnych, gdyż w analizowanym przypadku, jak wskazano w uzasadnieniu, „przemawiały za tym prymat ochrony standardów konstytucyjnych przy nakładaniu danin publicznych, nawet jeśli ta ochrona powoduje zmniejszenie wpływów z podatków, jak również poprawa sytuacji prawnej podatnika na gruncie opodatkowania podatkiem od nieruchomości przez zmniejszenie obciążeń fiskalnych”.

Sierpniowy wyrok WSA w Szczecinie z pewnością można uznać za precedensowy, gdyż przedstawione w nim rozumienie skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego z lipca 2023 r. stanowi podejście, które do tej pory nie było akceptowane. Jeszcze niedawno Naczelny Sąd Administracyjny prezentował bowiem stanowisko przeciwne, utrzymując, że uprzednia definicja budowli pozostaje w mocy i powinna być stosowana zarówno przez podatników, jak i organy podatkowe do momentu wejścia w życie nowych regulacji od 1 stycznia 2025 r.

Na obecnym etapie trudno przewidzieć, czy inne wojewódzkie sądy administracyjne podzielą to stanowisko oraz czy zostanie ono utrzymane przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Niewątpliwie jednak warto uważnie śledzić dalszy rozwój sprawy, gdyż jej ostateczne rozstrzygnięcie może mieć doniosłe znaczenie dla wszystkich podatników podatku od nieruchomości w zakresie posiadanych budowli, co do których prowadzone były spory w poprzednim stanie prawnym, np. właśnie w zakresie transformatorów czy zbiorników.