Personlige eiere av næringseiendom gjennom aksjeselskap bør vurdere skattegrep før årsskiftet

Formuesverdien av næringseiendom forventes betydelig redusert for 2022. Dette vil ikke personlige eiere gjennom aksjeselskap uten videre få glede av ved skattefastsettingen, siden verdsettelsen hovedsakelig baseres på underliggende verdier i selskapet pr. 1. januar i året før skattefastsettingsåret. Personlige eiere gjennom aksjeselskap bør derfor vurdere å foreta en aksjekapitalforhøyelse i 2022 for å flytte verdsettelsestidspunktet for ikke-børsnoterte aksjer.

Skattemessig formuesverdi av næringseiendom fastsettes basert på en forenklet yield-tilnærming, der faktiske eller estimerte brutto leieinntekt fratrukket 10 % for estimerte eierkostnader divideres på en kalkulasjonsfaktor. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng, jf. skattelovforskriften § 4-10-5 1. ledd.

For 2021 var kalkulasjonsfaktoren 6,40 %. Basert på renteutviklingen for statsobligasjoner med 10 års løpetid frem til 10. november 2022, og en forutsetning om at renten ligger stabilt på nivået fra denne dato frem til årsskiftet, forventes for 2022 et årsgjennomsnitt på 2,90 % (avrundet til nærmeste tusendel). Etter tillegg på 5 prosentpoeng gir dette en estimert kalkulasjonsfaktor for 2022 på 7,90 %, dvs. 1,5 prosentpoeng opp fra 2021.

Omsatt i kroner og øre innebærer dette en reduksjon i formuesverdi av næringseiendommen på nærmere 19 %, noe som vil medføre at en næringseiendom med formuesverdi på MNOK 500 i 2021 alt annet likt vil får en verdi på ca. MNOK 405 for 2022. Bildet kompliseres og effekten reduseres ved at de faktiske eller kalkulerte leieinntektene som inngår i grunnlaget for beregningen vil stige fra 2021-nivået, men selv med en høyt estimert KPI-justering av leieinntekt for utleid næringseiendom vil reduksjonen i formuesverdi for 2022 kunne ligge på over 15 %.

Selv om formuesverdien av næringseiendom forventes betydelig redusert for 2022, vil ikke personlige eiere av slik eiendom gjennom aksjeselskap uten videre få glede av dette ved skattefastsettingen for inntektsåret 2022. Årsaken er at ikke-børsnoterte aksjer iht. skatteloven § 4-12 2. ledd som hovedregel verdsettes basert på underliggende verdier i selskapet pr. 1. januar i året før skattefastsettingsåret. Med andre skal personlig skattyter for inntektsåret 2022 basere seg på den aksjeverdien som fremkommer av selskapets skattemelding for 2021, dvs. verdiene pr. 1. januar 2022, hvor kalkulasjonsfaktoren på 6,40 % er benyttet som beregningsgrunnlag for næringseiendom.

Unntak fra denne hovedregelen gjelder iht. skatteloven § 4-13 1. ledd dersom selskapet i løpet av året (i) har forhøyet eller redusert aksjekapitalen ved innbetaling fra eller utbetaling til aksjonærene eller (ii) har ervervet egne aksjer uten nedskrivning av aksjekapitalen. Tilsvarende gjelder etter 2. ledd også dersom selskapet er nystiftet, eller har vært overtakende selskap i vederlagsfri søsterfusjon/omvendt mor-datterfusjon. 

Selv om tiden begynner å bli knapp, vil der fortsatt være mulig å få på plass en aksjekapitalforhøyelse i 2022 som flytter verdsettelsestidspunktet for ikke-børsnoterte aksjer frem til 1. januar 2023, slik at økningen i kalkulasjonsfaktor for 2022 gir formueseffekt for personlig skattyter for inntekståret 2022. Kapitalendringen må foretas direkte i selskap hvor det er personlig(e) eier(e) for å gi effekt, og forutsetter en vurdering av om det kan være andre faktorer for 2022 som påvirker formuesverdien i negativ retting før den gjennomføres.

Videre må spørsmålet om risiko for skattemessig gjennomskjæring også vurderes før en slik endring iverksettes. Skattedirektoratet har i en prinsipputtalelse fra 2009 lagt til grunn at formuesfastsettelsestidspunket ved kapitalendring som utgangpunkt flyttes selv om skattemessige overveielser har begrunnet endringen, men at unntak likevel kan tenkes der endringen er av symbolsk karakter eller fremstår som del av en samlet plan for senere reversering.