De uitdagingen van marktwaardetaxaties voor zorgvastgoed

In ons eerste artikel van maart 2021 hebben wij stilgestaan bij de mogelijke financiële impact van de nieuwe waarderingsrichtlijn van de European Banking Authority (EBA) voor zorginstellingen. In dit artikel gaan wij in op de uitdagingen waar de zorgsector voor staat om aan de richtlijn te voldoen.

Taxatierapport van een onafhankelijke taxateur
In het kort komt het er op neer dat de taxaties voor zorgvastgoed per 1 juli 2021 moeten worden uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur en in opdracht van de bank op basis van marktwaarde. Dit is van toepassing op alle kredietovereenkomsten vanaf 1 juli 2021 met zorgvastgoed als onderpandwaarde. Voor kredietovereenkomsten boven de €3 miljoen dient het vastgoed bovendien eens in de drie jaar getaxeerd te worden.

Door de ogen van de taxateur
Zoals in ons eerste artikel reeds beschreven, hanteren banken in de zorgsector momenteel nog de WOZ-waarde, het stichtingskostenniveau of de herbouwwaarde van vastgoed om de onderpandwaarde voor financiering te bepalen. Een taxateur kijkt echter op een andere manier naar het vastgoed om de marktwaarde te bepalen. De taxateur analyseert de kosten en opbrengsten uit de zorgexploitatie en neem ook een eindwaarde mee. Eindwaarde is de waarde van het vastgoed aan het eind van de exploitatie periode, vaak na 10 of 15 jaar. Daarnaast houdt een taxateur rekening met de kosten voor duurzaamheidsinvesteringen en eventueel achterstallig onderhoud.

Uniforme taxatie uitgangspunten
Het eerste artikel van Deloitte over de richtlijn ging specifiek over ouderenzorg. Dit betreft over het algemeen vastgoed waarvan de alternatieve aanwendbaarheid redelijk tot goed is. De wooneenheden kunnen vaak ook door niet-zorgbehoevenden bewoond worden. Echter de nieuwe taxatierichtlijn is ook van toepassing op minder courant zorgvastgoed waarvan er geen duidelijke alternatieve aanwendbaarheid is. Denk hierbij aan ziekenhuizen en klinieken.

De uitgangspunten die een taxateur hanteert hebben invloed op de marktwaarde. Om een wildgroei aan uitgangspunten te voorkomen is te verwachten dat er vanuit de overheid regels hierover zullen worden opgesteld. Dit zagen wij al eerder in 2015 bij de stelselwijziging voor de waardering tegen marktwaarde van bezittingen van woningcorporaties.

Vastgoeddata op orde
Ongeacht welke uitgangspunten straks worden voorgeschreven, vormt de aanwezigheid van nauwkeurige vastgoeddata het vertrekpunt van de taxateur bij het bepalen van de marktwaarde. Incomplete of ontbrekende vastgoeddata kan daarom invloed hebben op de marktwaarde. Deloitte heeft een quickscan opgesteld waarmee snel en eenvoudig een indicatie verkregen kan worden over de stand van zaken van uw vastgoeddata, en of u klaar bent voor de nieuwe regelgeving. Door de quickscan in te vullen, verkrijgen zorginstellingen een handvat voor het organiseren van kwalitatief goede vastgoeddata die taxateurs nodig hebben om een zo nauwkeurig mogelijke taxatie op marktwaarde uit te voeren. Na het invullen van de quickscan kunt u gratis onze handreiking “Vastgoeddata op orde” downloaden. In deze handreiking worden de belangrijkste gegevens besproken die nodig zijn voor de marktwaarde taxatie.