不動産時価評価関連サービス

不動産評価

① 財務諸表目的の不動産時価評価

<企業結合に伴う不動産時価評価>

資産における不動産の割合が高い場合や、簿価との差額が大きく認められる場合など、M&Aやデューデリジェンス時に、不動産の時価を適切に把握することが必要な場面があります。重要になることは珍しくありません。また、買収後のPPA（Purchase Price Allocation）のプロセスにおいても、金額的重要性の観点から不動産時価評価のスコープ検討やその後の会計処理を行う際検討するに当たって、会計実務も踏まえた専門性が必要となります。当社はファイナンシャルアドバイザリーのプロフェッショナルとして、豊富な実績を有しております。

<財務諸表目的の不動産時価評価>

固定資産の減損会計、棚卸資産（販売用不動産）、賃貸等不動産の時価評価といった局面においては、財務諸表の利用者に資する不動産時価評価の開示が求められます。不動産の金額的重要性に基づき、「原則的時価算定」および「みなし時価算定」によって評価を行いますが、当該判断には会計監査の視点も踏まえたアプローチが重要です。また、IFRS適用時においても同様の判断が求められますが、会計専門家としての知見が必要不可欠です。

② エンジニアリングレポート、建築・環境DDと一体での不動産評価

不動産評価においては、建物や土壌汚染等の環境要因に関する詳細な分析が必要となる場合があります。証券化対象不動産で求められるエンジニアリングレポートや、不動産購入に当たってのデューデリジェンスにおいて活用いただいていますが、デロイト トーマツ グループでは建築・構造・設備等の専門家を多数有するチーム（デロイト トーマツ PRS株式会社）を擁しておりが存在しており、当該専門チームと一体となった対応が可能です。

株式譲渡と不動産譲渡の検討支援

M&Aにおいては株式譲渡における価値算定を行うことが一般的ですが、別のパターンとして、不動産譲渡を行いその後会社清算を行うことを前提とした手法を併用することで、より有効な検討を行うことができます（広範な買い手候補の探索や、売主のDD負担等の軽減等が可能となります）。デロイト トーマツ グループでは、株式譲渡と併せて、不動産譲渡を前提とした検討についても提供が可能です。

賃貸借契約デューデリジェンス・使用権資産に関するコンサルティング

M&Aや不動産投資において、対象となる不動産に賃貸借契約が締結されている場合、当該契約のデューデリジェンスサービスの提供が可能です。また、新リース会計基準導入時のリース取引の識別等においても、当該サービスの活用が有効と考えます。さらに、新リース会計基準導入時において新たにオンバランス処理が必要となる使用権資産に関するコンサルティングサービス提供も可能です。

海外に所在する不動産の調査

工場等の生産拠点に加え、海外不動産投資を実施または検討されている企業等も珍しくありません（M&Aにおいては、対象会社が海外に事業所および工場等の不動産を有していることもあります）。このような際に、海外不動産の時価評価や分析をスムーズに行うためには、信頼できる現地評価機関と密に連携して対応することが必須となりますが、デロイト トーマツ グループにおいては、世界各国に会計専門家のみならず不動産評価等の専門家が所属しておりますので、安心してご依頼いただけます（不動産評価人がいない場合にも、信頼できる現地業者の紹介等のサポートをさせていただきます）。また、米国不動産鑑定士・英国王立勅許鑑定士の有資格者も在籍しておりますので、評価実務・会計実務等の差異を踏まえた、日本語での詳細なサポートも可能です。 

デロイト トーマツ グループ ウェブサイトOfficelocations
https://www.deloitte.com/jp/ja/offices.html（2025.9）