Viktiga frågeställningar för fastighetsbolag i och med de nya redovisningsreglerna K3

Bokföringsnämndens (BFN) nya huvudregelverk - K3 - är nu klart. K3 är huvudregelverket för svenska företag vid upprättande av årsredovisning och koncernredovisning. Här sammanfattar vi de viktigaste frågeställningarna specifikt för fastighetsbolag.

Inledning

De nya redovisningsreglerna kallas allmänt för K3 och återfinns i Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning. K3 är huvudregelverket och ska tillämpas av alla svenska företag som upprättar årsredovisning enligt Årsredovisningslagen. Dock finns en möjlighet för de företag som enligt Årsredovisningslagens definition är mindre företag att välja det förenklade regelverket K2 (BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag eller BFNAR 2009:1 Årsredovisningar i mindre ekonomiska föreningar).

K3 är obligatoriskt från och med 2014 vilket innebär att årsredovisningen för räkenskapsåret 2014 ska vara upprättad enligt K3. De nya reglerna kan dock tillämpas i förtid vilket innebär att K3 kan tillämpas redan nu. Från och med 2014 är det inte längre möjligt att tillämpa rekommendationer och allmänna råd från Redovisningsrådet och Bokföringsnämnden avseende upprättande av årsredovisning.

Huvudregeln vid övergången till K3 är att regelverket ska tillämpas retroaktivt, vilket innebär att i den första årsredovisningen som upprättas enligt K3 ska ett års jämförelsesiffror presenteras. Det betyder att den obligatoriska tidpunkten för övergång till K3 är den 1 januari 2013. Det är därför hög tid att redan nu sätta sig in i de nya reglerna och titta på vilka effekter en övergång till K3 får för ditt företag.

Viktiga frågeställningar för fastighetsbolag

K3 har utarbetats med IFRS for SME som utgångspunkt vilket är ett lättnadsregelverk jämfört med det fullständiga IFRS-regelverket. Vår nuvarande normgivning i form av Redovisningsrådets rekommendationer och även vissa allmänna råd från BFN hade sin utgångspunkt i då gällande IAS (numera IFRS). Det innebär att det finns stora likheter mellan K3 och nuvarande normgivning, men det finns också ett stort antal skillnader med va¬rierande väsentlighetsgrad beroende på företagets storlek, bransch med mera. Vi presenterar de viktigaste frågeställningarna specifikt för fastighetsbolag nedan.

Valet mellan K3 och K2
Att välja mellan K3 och K2 är sannolikt den mest aktuella frågan för fastighetsbolag, som både kan innebära förenklingar och medföra vissa begränsningar. Fastighetsbolag har ofta flera legala enheter och många av dem anses vara mindre företag enligt ÅRL:s definition. De har med andra ord möjligheten (frivilligt val) att tillämpa K2 vid upprättande av årsredovisning. Till skillnad mot K3, som är principbaserat, är K2 regelbaserat och ger därför inte samma utrymme för bedömningar och valmöjligheter. I K2 är det exempelvis endast tillåtet med en kostnadsslagsindelad resultat¬räkning och avseende förvaltningsberättelsen och resultat- och balansräkningarna finns tydligt beskrivet vad som ska ingå. Andra viktiga skillnader som är relevanta för fastighetsbolag är exempelvis att uppskjuten skatt inte får redovisas, att uppskrivningsreglerna innehåller begränsningar samt att möjligheten att värdera finansiella instrument till verkligt värde inte finns i K2. Företagen behöver också lämna mindre tilläggsupplysningar enligt K2 jämfört med K3.

Någon generell regel för när det lämpar sig att välja endera K2 eller K3 är svår sätta upp. Utgångspunkten bör rimligtvis vara företagets specifika förutsättningar, vilket kan utredas i samband med övergången.

Materiella anläggningstillgångar
Redovisning av materiella anläggningstillgångar enligt K3 stämmer med ett viktigt undantag överens med nuvarande regler. Enligt K3 finns det ett krav på att dela in anläggningstillgångar i väsentliga komponenter – den så kallade komponentansatsen. Enligt denna ansats ska varje komponent skrivas av separat över respektive nytt¬jandeperiod. En komponent utgör en väsentlig del av en anlägg-ningstillgång där nyttjandeperioden skiljer sig åt jämfört med andra komponenter. Exempelvis kan takbeläggning, stammar m.m. utgöra separata komponenter i en byggnad. Komponentansatsen innebär också att tillkommande komponenter läggs till anskaffningsvärdet och vid byte av komponenter utrangeras eventuellt kvarvarande restvärde på den utbytta komponenten samt att den nya kompo¬nenten läggs till anskaffningsvärdet. Utgifter för löpande underhåll ska liksom idag kostnadsföras.
Denna fråga är i synnerhet högaktuell för fastighetsbolag och kan komma att ha väsentlig påverkan på företagens redovisning för de som väljer att tillämpa K3. Frågeställningen har diskuterats intensivt i branschen och sannolikt kommer en branschpraxis att utvecklas i samband med den förestående övergången.

Första gången K3 tillämpas
Det är obligatoriskt att tillämpa K3 i årsredovisningen för 2014 vilket innebär att övergången till K3 är den 1 januari 2013 (om inte K3 tillämpas tidigare). Per övergångsdagen ska företaget upprätta en ingångsbalansräkning där samtliga poster är redovisade i enlighet med K3. Huvudregeln är att posterna i ingångsbalansräkningen ska redovisas med retroaktiv tillämpning. En retroaktiv tillämpning innebär sålunda att ingångsbalansräkningen ska upprättas som om K3 alltid hade tillämpats. Från huvudregeln finns ett antal undantag, några är tvingande och några är frivilliga.

De tvingande undantagen innebär alltså att det inte är tillåtet med retroaktiv tillämpning och dessa är exempelvis:

• Uppskattningar och bedömningar gjorda före övergången till K3 får inte ändras.
• Komponenter avseende materiella anläggningstillgångar får inte göras räknas om retroaktivt. Istället fördelas tillgångarnas bok¬förda värde på komponenter vid tidpunkten för övergång till K3

De frivilliga undantagen från retroaktiv tillämpning är:

• Koncernbidrag som inte redovisats som bokslutsdisposition behö¬ver inte omklassificeras
• Rörelseförvärv gjorda före övergången till K3 behöver inte räknas om
• Uppskjuten skatt behöver inte redovisas i balansräkningen om detta inte låter sig göras utan oskälig kostnad.

Upplysning ska lämnas om att det är första året K3 tillämpas, samt vilka lättnadsregler som tillämpats. Utöver det lämnas upplysning om vilka redovisningsprinciper som ändrats, samt att en avstämning av ingående kapital presenteras.

Planera övergången i tid
K3 gäller vid upprättandet av årsredovisningen 2014. Huvudregeln är en retroaktiv tillämpning vilket innebär att den obligatoriska tidpunkten för övergång till K3 är den 1 januari 2013. Vi rekommenderar att fastighetsbolag så tidigt som möjligt gör en översyn de väsentliga frågeställningarna ovan för att kunna planera övergången i tid och fundera igenom hur K2 och K3 reglerna på bästa sätt kan införas i företaget och hantera eventuella frågeställningar i förebyggande syfte.

Kontakta oss

Publicerad: 2012-10-25