Tunge tider i norsk industri – hva kan gjøres med eiendomsskatten innenfor gjeldende regler? |
Norsk industri synes å være i en bølgedal med permitteringer, oppsigelser og spekulasjoner om avvikling. Erfaringsvis kan det gi seg positive utslag på resultatsiden for større industribedrifter å ta tak i eiendomsskattegrunnlaget og få nedjustert eiendomsskatten til et riktig nivå. Vår erfaring viser at det er mange og til dels betydelige feilkilder i de takstprinsipper og takstvurderinger som utføres av og for kommunene.
Det er nok en sannhet at en del industribedrifter i gode perioder har svelget betydelige eiendomsskattekrav fra kommunene uten store protester. Spørsmålet er hvordan man i tøffere tider kan sikre et mest mulig korrekt nivå på eiendomsskattegrunnlaget av disse anleggene. Det er mange forhold som kommer inn og kan påvirke eiendomsskattegrunnlaget. I det følgende påpekes noen veiledende hovedpunkter for en vurdering av eiendomsskattegrunnlaget.
Overordnet
Første sjekkpunkt er hvorvidt eiendommen kan ilegges eiendomsskatt. Noen enkeltstående eiendommer er unntatt (eiendomsskatteloven § 5) eller kan unntas (se el. § 7) fra eiendomsskatt.
Dernest er det et spørsmål om hvilke deler av anlegget som skal være en del av eiendomsskattegrunnlaget:
- Bygninger (inkl tomtegrunn) og anlegg skal “reknast saman med verket og bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifta” (el. § 4 annet ledd 3. pkt.).
- “Arbeidsmaskiner og tilhøyrsle og ting som kan setjast I klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket” (el § 4 annet ledd 4. pkt)
Uansett valg av verdsettelsesmodell vil det være en viktig og til dels komplisert vurdering å skille ut delobjekter som ikke skal omfattes av eiendomsskattegrunnlaget.
Når man har en viss oversikt over hva som skal takseres/verdsettes som grunnlag for eiendomsskatt, må det vurderes hvilken hjelpeberegningsmetode som er mest relevant å anvende. Valg av verdsettelsesmetode kan være avgjørende. Hovedregelen har tradisjonelt vært at verk og bruk verdsettes ved hjelp av substansverdimetoden, mens det har vært oppstilt (for) strenge kriterier for å anvende avkastningsverdibetraktninger.
Kommunenes og takstfolkenes verdsettelsesmetodikk (og da i særdeleshet knyttet til substansverdiberegning) er ofte mangelfull og basert på lite adekvat kilde- og grunnlagsmateriell.
Avkastningsverdi kontra substansverdi
For store industrielle produksjonsanlegg (verk og bruk) vil avkastningsverdien oftest være betydelig lavere enn selv en korrekt fastsatt substansverdi. Videre er det ikke riktig som uttalt i diverse rettskilder at substansverdi skal være noe spesielt sikrere og enklere å fastsette enn en avkastningsverdi.
Det er viktig at verdsettelsene (les: avkastningsverdi og substansverdi) omhandler (verdsetter) det samme objektet slik at de er kompatible og kan holdes opp mot hverandre for sammenligningsformål. Manglende kompatibilitet har i praksis bidratt til å vanskeliggjøre bruken av avkastningsverdi.
I praksis er det normalt eiendomsskattebetaler selv som må ta opp anvendelse av avkastningsverdi og kreve at det gjennomføres en avkastningsverdivurdering.
Substansverdi
Ved substansverdivurderinger finner man ofte store feilmarginer i det kildegrunnlag kommunen/takstfolkene benytter for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget.
Det er særlig noen feilkilder som gjentar seg i ulike saker. Ved verdsettelse av maskiner/produksjonsanlegg er det ofte tatt utgangspunkt i et utdrag (dvs. ikke en komplett versjon) av anleggsregisteret, og uten at det i tilstrekkelig grad tas hensyn til at de ulike elementene som føres opp i anleggsregisteret har bakgrunn i regnskapsmessige regler og prinsipper. Videre er det manglende kildekontroll og krav til kompatibilitet ved bruk av antatt nyverdi/gjenanskaffelsesverdi, og man finner man store feilmarginer ved fastsettelse av krav til blant annet “utidsmessighet”. Et utslag av dette er at teknisk utstyr anskaffet for flere tiår siden sammenlignes med (pris/verdi på) dagens utstyr.
Når det gjelder taksering av bygninger, benyttes ofte standardverdier og “sammenlignbare” kvm.‑priser uten tilstrekkelig konkret vurdering/tilpasning i forhold til de aktuelle objektene. Gjennom kontrollberegninger utført av Holte (Holte kalkulasjonsnøkkel/budsjett) er det dokumentert tilfeller av negative verdidifferanser på opp til 50 %.
Det er ofte uoverensstemmelse mellom forståelsen av begrepene gjenanskaffelseskostnad og anskaffelseskostnad. Det antatt mest korrekte vil være å legge anskaffelseskostnadene til grunn for verdivurderingen. I tråd med dette kan substansverdi være anvendelig for relativt nylig oppførte bygg og nyervervede anleggsmaskiner. Ved bruk av gjenanskaffelseskostnads-prinsippet er det viktig å være bevisst på hvilken alder og standard de aktuelle objektene har (her syndes det en del …), sml. tidligere avsnitt om feilkilder.
Avkastningsverdi
Større industrianlegg vil ofte være tjent med å kunne benytte en avkastningsverdi. Det investeres store summer, men lønnsomheten må ses over lang sikt. Forventet avkastning kan være relativt forutsigbart for større industrianlegg, noe som vil bidra til at avkastningsverdivurderingen blir mindre usikker.
Som nevnt over er det viktig å påse at mandatet er tilnærmet identisk med mandatet for fastsettelse av substansverdi slik at vurderingene blir kompatible, herunder at det er avkastningsverdien av eiendommen/anlegget (og ikke virksomheten) som vurderes.
Krav til avkastning og generell sensitivitet skal måles parallelt og i tråd med god verdsettelsesmetodikk.
Hvilke tiltak kan eller bør iverksettes og når?
Følgende figur gir et godt bilde av de tiltaksmuligheter eiendomsskattebetaler har i de ulike fasene for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget.
For mer informasjon:
 |
Bjørn Olav Johansen Partner +47 91 35 57 45 |
 |
Charlotte Eikeland Larsen Advokatfullmektig +47 93 40 63 07 |
Siden ble sist oppdatert
