Ligningsverdi av bolig fra 2010

Fra og med inntektsåret 2010 vil det være en ny metode for fastsettelse av ligningsverdi på bolig. Den nye metoden har som formål å sikre en bedre sammenheng mellom boligens ligningsverdi og omsetningsverdi. Dette betyr at mellom 31. august og 15. oktober må alle innrapportere om boligens areal, byggeår og boligtype. Utgangspunktet for den nye metoden for fastsettelse av ligningsverdi er at Statistisk Sentralbyrå beregner en årlig kvadratmeterpris for den aktuelle boligtype som skal multipliseres med boligens areal. Ligningsverdien for primærbolig vil således utgjøre 25 % av dette regnestykket.

Tidligere rett
Frem til nå har ligningsverdien blitt satt i forbindelse med nybygg, og ikke endret i forbindelse med omsetning. Endringen har fulgt av generelle prosentvise justeringer. Dette gjelder all slags boligtyper, som helårsbolig, utleiebolig, pendlerbolig og fritidsbolig. Hovedregelen har vært at ligningsverdien settes til maksimalt 30 % av eiendommens omsetningsverdi. Formue i fast eiendom er skattepliktig enten eiendommen ligger i Norge eller i utlandet, men unntak for bolig i utlandet kan følge av skatteavtale.

Den tidligere brukte metoden for fastsettelse av ligningsverdi har ført til ofte svært lave ligningsverdien i forhold til den reelle verdien.

Hvordan beregnes ligningsverdi fra 2010?
Ligningsverdien skal fastsettes ut fra boligens areal multiplisert med en kvadratmeterpris. Kvadratmeterprisen er avhengig av boligens type, areal, byggeår og geografisk beliggenhet. Det er Statistisk Sentralbyrå (SSB) som årlig fastsetter kvadratmeterprisen. Siden SSB årlig oppdaterer satsene i takt med prisutviklingen på bolig, vil den nye metoden for fastsettelse av ligning være bedre til å fange opp endringer i boligpriser.

Virkeområde for det nye regelverket
Det nye systemet skal i utgangspunktet gjelde for alle typer boligeiendommer. Boligens beskaffenhet vil avgjøre hvorvidt den omfattes av det nye systemet. Det betyr at faktisk bruk av bolig ikke vil være avgjørende for om den omfattes. Så lenge bygningen regnes som boligeiendom vil eksempelvis egen helårsbolig, pendlerbolig og utleiebolig omfattes av regelverket. Den nye metoden for fastsettelse av ligningsverdi vil ikke innbefatte fritidseiendommer.

Den nye metoden for fastsettelse vil innebære et nytt skille mellom primær- og sekundær bolig. Siden skatteyter bare kan ha èn primær bolig, vil alle andre boliger en skatteyter eventuelt måtte ha regnes som sekundær bolig. Primær bolig vil være den bolig skatteyter har folkeregistrert adresse ved årets utgang. Prosentsatsen vil være ulik for primær- og sekundær bolig. For primær bolig vil få fastsatt ligningsverdi ut fra en kvadratmeterpris på 25 % av beregnet kvadratmeterpris, mens for sekundær bolig vil det være 40 %. Sikkerhetsventilen vil være henholdsvis 30 % og 60 % av omsetningsverdien.

Hva skal regnes med i boligens areal?
Det er boligens primære areal (P-ROM) eller totale bruksareal (BOA)som danner grunnlaget for fastsettelsen. P-ROM er det samlede areal for primære rom innenfor boenheten, inkludert vegger mellom disse rom. Rom som faller utenfor P-ROM begrepet er uinnredet loft/kjeller og boder. Mens rom som vindfang, entre, hjemmekontor og trapp mellom rom vil måtte regnes med. Bruksareal defineres som boligens innvendige mål inkludert innvendige vegger, boder og andre uinnredede arealer.

I utgangspunktet skal P-ROM og BOA gi tilnærmet samme areal, men siden BOA også tar med uinnredede arealer kan det bli forskjeller.

Takhøyden må minst være 1,9m for at det skal kunne inngå i beregningen.

Boligtyper
SSB vil skille mellom enebolig, småhus og blokkleilighet. Kategorien enebolig vil være bygninger som er beregnet til èn husholdning. Omfattes vil typisk være frittstående hus, villaer og enebolig med utleiedel som fritakslignes. Småhus vil være flerbolighus som ikke er leiligheter. Det vil typisk være rekkehus og tomannsboliger, herunder enebolig i rekke. Det sentrale er at det er flere boliger som er et fellesbygg med minst èn felles vegg. Leiligheter vil være både blokkleilighet og terrasseleilighet. Det sentrale for om boligen er en leilighet er at det er en boenhet i en bygning med minst to etasjer, minst tre boenheter og ofte felles inngang. Ved tvil om hvilken kategori en bolig faller inn under skal det foretas en konkret vurdering.

Byggeår
Man vil ha fire aldersgrupper som vil være med på å avgjøre kvadratmeterprisen. Man vil skille mellom boliger som er inntil 10 år, 10-19 år, 20-34 år og eldre enn 34 år. Boligens alder vil være det år boligen ble ferdigstilt.

Aldersfaktoren vil være særlig sentral i mindre sentral områder hvor ikke beliggenheten er så avgjørende for omsetningsverdi.

Geografisk beliggenhet
Boligens beliggenhet har alltid hatt stor betydning for en boligs omsetningsverdi. Av denne grunn vil det innføres en soneinndeling som vil påvirke kvadratmeterprisen som skal legges til grunn ved fastsettelse av ligningsverdien av boligen.

Hver kommune vil være èn geografisk sone. I tillegg vil man ta hensyn til om boligen ligger i et tettbebygd område eller et mer spredtbygd område.

I enkelte kommuner hvor de største byene ligger, vil man også ta hensyn til dette ved at byene deles inn i flere soner.

Siden det er omsetning av bolig som danner grunnlag for faktoren geografisk beliggenhet vil det i kommuner med lite omsetning være en sikkerhetsventil ved at omsetningen slås sammen med nabokommuner eller at et helt fylke kan danne èn geografisk sone.

Sekundærbolig
Om en eiendom skal anses for å være boligeiendom, sekundærbolig eller fritidseiendom vil være avhengig av eiendommens særtrekk. Det betyr at den faktiske bruk ikke vil være avgjørende. Som regel vil det ikke være tvil hvilken kategori eiendommen faller inn under. Men ved tvil skal det foretas en konkret vurdering hvor boligens beskaffenhet vil være avgjørende.

Bolig i utlandet
Reglene som er beskrevet ovenfor gjelder ikke for boliger i utlandet. Boliger i utlandet skal verdsettes til omsetningsverdi i det land boligen ligger, og prosentsatsen som skal anvendes er den samme som for tilsvarende bolig i Norge.

Nedsettelse av ligningsverdi
Reglene om nedsettelse av ligningsverdi etter krav fra skattyter vil bli videreført i de nye reglene. Ligningsverdien kan settes ned etter krav fra skattyter hvis den for primærbolig og fritidsbolig overstiger 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. For sekundærbolig vil ligningsverdien kunne settes ned hvis ligningsverdien overstiger 60 % av dokumentert omsetningsverdi.