Leiekontrakt - rett til forlengelse?

En rettighet for leietaker til å kunne kreve leieforholdet forlenget utover avtalte leietid er svært vanlig i næringsleiekontrakter. Det foreligger ulike typer av slike opsjoner som kan gi nokså ulike utslag og som også i mange tilfeller kan medføre betydelig usikkerhet i forhold til rettighetens konkrete innhold. Vi ser i denne artikkelen kort på de ulike varianter som foreligger og typiske utfordringer vi møter når slike bestemmelser gjøres gjeldende.

Tidsbestemte leieavtaler. Det er kun aktuelt med slike opsjoner i såkalte tidsbestemte leiekontrakter. Dersom leiekontrakten løper på ubestemt tid, og således løper til avtalen sies opp av en av partene, gir det naturlig nok ingen mening å snakke om rett til å forlenge leieforholdet.

Ulike varianter. De fleste slike opsjoner for leietaker kan deles inn i fem hovedkategorier. Dette er opsjon til:

• Å forlenge på samme vilkår
• Å forlenge på samme vilkår, men med justering av leien til markedsleie
• Å forlenge på markedsvilkår
• Fortrinnsrett til vilkår som tilbys av tredjepart
• Å forhandle om vilkår for forlengelse

Det er i dag i hovedsak de to førstnevnte alternativer som benyttes ved inngåelse av nye leiekontrakter, men de øvrige alternativer er inntatt i en rekke leiekontrakter av eldre dato men som fortsatt er gjeldende i løpende leieforhold.

Forlengelse vs fornyelse. I enkelte slike opsjoner er utleier gitt en rett til å ”fornye” leieforholdet mens rettigheten i andre sammenhenger er beskrevet som en rett til å ”forlenge” leietiden. Fra praksis er det endog eksempler på at leietaker har hatt rett til både å forlenge og fornye leieforholdet. Spørsmålet som har vært reist er om det alene basert disse betegnelser kan utledes noe ulikt innhold i leietakers rettighet. Selv om disse betegnelser i stor utstrekning benyttes om hverandre og normalt uten at det synes som om partene har vært bevisst ordvalget, har det blant annet vært anført at ”forlengelse” må forstås som en rett til å utvide leietiden på samme vilkår som i tidligere leiekontrakt – de eksisterende leievilkår forlenges, mens betegnelsen ”fornye” peker på at det er tale om nye vilkår og således en rett til utvidet leietid på markedsvilkår.

Spørsmålet er satt på spissen i flere saker som er prøvet for domstolene. Normalt må fortolkningen av det konkrete innhold i rettigheten på dette punkt søkes basert på en generell avtalefortolkning. Det vil ofte finnes avklaring på hva partene har ment i andre formuleringer i leiekontrakten eller forhistorien til denne. I den grad man ved slik avtaletolkning ikke finner holdepunkter for hva partene har ment, taler de beste grunner for i dag at disse begreper i utgangspunktet må tillegges samme meningsinnhold ved at opsjonen kan gjøres gjeldende på samme vilkår som i eksisterende leieforhold.

Sentralt i denne sammenheng er at dette selvsagt ikke medfører at leien ikke skal justeres, men derimot at de justeringsmekanismer den opprinnelige leieavtalen legger opp til (og som eventuelt vil utfylles av husleieloven), medfører justering i hht KPI eventuelt også til såkalt ”gjengs leie” men alminnelige eller avtalte intervaller. Er det avtalt markedsleietilpasning i opprinnelig leiekontrakt videreføres også dette prinsippet.

Uansett er det anbefalingen at man i kontrakten tydelig angir hvilke forutsetninger som legges til grunn for en eventuell slik opsjon, slik at det når opsjonen utøves, ikke er grunnlag for uklarhet om hvordan denne rettighet skal forstås.

Meglerstandarden. Standard leiekontrakt for næringslokale utarbeidet av Huseiernes Landsforbund m.fl. har i siste versjon inntatt to alternative modeller for slik rett til forlengelse. Dette er forlengelse på samme vilkår og alternativt forlengelse på samme vilkår men med en justering av leien til markedsleie. I tidligere versjoner av meglerstandarden var det også alternativ knytte til fortrinnsrett til forhandlinger samt en rett til å forlenge på markedsvilkår.

Begge sistnevnte alternativer medførte en del uklarhet og er forlatt i siste versjon av meglerstandarden. En forlengelse til markedsvilkår medførte ofte grunnlag for uklarhet og uenighet når justeringen av vilkårene til markedsvilkår skulle avklares mellom partene. Det eksisterer ingen klar norm for hva som til enhver tid er gjeldende markedsvilkår, og en slik modell skapte derfor ofte uenighet mellom partene og var derfor ikke hensiktsmessig. Også alternativet fortrinnsrett til forhandlinger skapte uklarhet om innholdet i en slik rett og er ikke lengre del av meglerstandarden.

Gyldendals standard. I standard næringsleiekontrakt i Gyldendal Rettsdata er det kun inntatt alternativet på samme vilkår men med rett for utleier til å kreve leien fastsatt til markedsleie. Bestemmelsen innebærer med andre ord at dersom markedsleie har falt på tidspunktet for utøvelsen av opsjonen, vil utleier velge ikke å kreve slik justering. På dette punkt er reguleringen avvikende fra meglerstandarden.

Rett til reforhandling. Selv om gjeldende standarder fokuserer på alternativer som søker å unngå uklarhet om innholdet i slike rettigheter på tidspunktet for utøvelse, ser vi fra tid til annen leiekontrakter som gir leietaker en rett til å forhandle om forlengelse. Ofte er imidlertid kontraktene nokså sparsommelige mht hva som er innholdet i en slik rettighet. Er det tilstrekkelig at utleier varsler at man ikke ønsker en slik videreføring? Kreves det gjennomføring av reelle forhandlinger av et visst omfang og over en viss tid? Eller må slik rett forstås som at leietaker skal gis rett til å forlenge så sant man tilbyr vilkår som er i tråd med hva utleier for øvrig kunne ventes å oppnå? Uten en konkret regulering av hva en slik rett til forhandlinger innebærer, vil også dette alternativ kunne skape betydelige utfordringer dersom partene ikke kommer til enighet om vilkårene for en forlengelse.

Markedsjustert leie. For å unngå grunnlag for uenighet om hva som er markedsleie inneholder de aktuelle standarder også mekanismer for hvordan markedsleie skal fastsettes dersom partene ikke enes om dette. Med utgangspunkt i prinsippene i husleieloven § 12-2 er det inntatt særlige bestemmelser i standardene om oppnevnelse av uavhengige medlemmer som etter nærmere prinsipper skal fastsette slik markedsleie med endelig virkning.

Det kan reises spørsmål ved hvilke forutsetninger slik markedsleie skal fastsettes på bakgrunn av. Er det for eksempel tale om hva en ny leietaker ville betalt for de samme lokalene uten sedvanlig tilpasning av lokalene, eller er det relevante hva aktuelle leietaker må betale for tilsvarende lokaler tilpasset sine behov særskilte behov. Dette synes ingen av de foreliggende standardavtaler å ta konkret stilling til.

Varsel. For at utleier skal oppnå den nødvendige forutberegnelighet mht om leieforholdet ønskes videreført eller om leieobjektet fristilles og søk etter ny potensiell leietaker må igangsettes, er det vanlig å innta i slike bestemmelser en frist for leietaker til å gjøre opsjonen gjeldende. Det vanlige i dag er at slik frist fastsettes til mellom 6 og 12 måneder.

Manglende varsel. Vi ser fra tid til annen at varsel om forlengelse ikke gis, men at leieforholdet likevel videreføres. Utgangspunktet må være at dersom varsel ikke gis innen den fastsatte frist er leietakers opsjon bortfalt. Dersom leieforholdet likevel videreføres, og utleier ikke har sendt flytteoppfordring i medhold av husleieloven § 9-2 (3), er samtidig hovedregelen at man står overfor et tidsubestemt leieforhold, som kan sies opp av begge parter på alminnelige vilkår.