Nytt system for formuesverdsettelse av boligeiendom i 2010

I forbindelse med statsbudsjettet for 2010 foreslår regjeringen å innføre et nytt system for å fastsette ligningsverdien av egen bolig. De nye reglene er foreslått å få virkning fra og med inntektsåret 2010, og vil kun ha innvirkning på formueskatten. Formålet med endringen er å få bukt med de store ulikhetene i ligningsverdier som eksisterer per i dag, ved at det skapes en bedre sammenheng mellom ligningsverdier og omsetningsverdier enn tidligere.

I henhold til forslaget skal ligningsverdien for framtiden beregnes ut fra boligens areal multiplisert med en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen skal settes til en prosentandel av boligens sjablongmessig beregnede omsetningsverdi per kvadratmeter. Ved beregningen vil det tas hensyn til boligtype, byggeår og geografisk beliggenhet. Nyutviklede boligformuesberegninger fra Statistisk sentralbyrå (SSB) skal utgjøre grunnlaget for kvadratmetersatsene. Satsene er ment å oppdateres årlig, slik at endringer i prisutviklingen på boliger fanges opp fortløpende.

Nytt skille - Primær- og sekundærbolig
Hvilken prosentandel av boligens beregnede kvadratmetersats som skal legges til grunn ved beregningen av ligningsverdi vil bero på om boligen regnes som eierens primær- eller sekundærbolig. Som primærbolig regnes i utgangspunktet boligen der skattyter har folkeregistrert adresse ved utgangen av året. Sekundærbolig vil være alle andre boligeiendommer skattyter eier, forutsatt at boligen etter sin karakter er omfattet av regelforslaget. Fritidseiendom, våningshus og bolig i utlandet er ikke omfattet av forslaget. For bolig i utlandet vil forslaget likevel ha en indirekte effekt ved at verdsettelsen skal skje med samme prosentsats som for tilsvarende bolig i Norge.

En typisk form for sekundærbolig vil være boligeiendom som skattyter leier ut utenfor næringsvirksomhet. Boligeiendom utleid i næringsvirksomhet er ikke omfattet av forslaget, da formuesfastsettelsen her skjer etter reglene for næringseiendom.

Skattyter kan etter forslaget bare ha en primærbolig, og denne boligen skal ha lavere ligningsverdi enn eventuell sekundærbolig. For primærboliger settes kvadratmetersatsen derfor etter regelforslaget til 25 % av beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter, mens den for sekundærbolig er foreslått satt til 40 %.

Bolig- eller fritidseiendom?
De nye reglene gjelder som nevnt ikke for fritidseiendom og boliger i utlandet. Skille mellom bolig- og fritidseiendom skal baseres på eiendommens særtrekk, og ikke på den faktiske bruken av eiendommen. Fritidseiendommer vil dermed typisk være hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget med fritidsformål for øyet. Typiske helårsboliger, leiligheter i bymessige strøk osv. vil derimot, som hovedregel, være omfattet av regelforslaget, selv om disse i realiteten benyttes som fritidseiendom av eieren.

Beregning av kvadratmetersats og areal
Det sentrale grunnlaget for å fastsette ligningsverdien på boliger etter det nye systemet vil være beregningen av boligens kvadratmetersats og areal. Kvadratmetersatsen skal beregnes sjablongmessig og baseres på boligformuesberegninger fra Statistisk sentralbyrå (SSB). Satsen skal fastsettes ut fra følgende kriterier:

• Boligtype: Den foreslåtte verdsettingsmetoden skiller mellom tre boligtyper: enebolig, småhus og leilighet. Enebolig er en bygning beregnet på én husholdning og omfatter blant annet frittstående hus, villaer mv. Småhus skal omfatte flerbolighus som ikke er leiligheter, og omfatter dermed både rekkehus og tomannsboliger. Såkalt enebolig i rekke skal også regnes som småhus. Leiligheter vil være blokkleiligheter og terrasseleiligheter mv. I eventuelle tvilstilfeller vil det måtte foretas en konkret vurdering av hvilken boligtype boligen tilhører.
• 
  
• Byggeår: Den foreslåtte verdsettingsmetoden deler videre boligene inn i fire aldersgrupper. Den første aldersgruppen omfatter boliger som er inntil ti år gamle. De to neste aldersgruppene omfatter boliger som er fra ti til nitten år gamle og fra tjue til trettifire år. Den siste aldersgruppen omfatter alle boliger som er eldre enn trettifire år. Boligens alder (byggeår) skal som utgangspunkt settes til det året boligen ble ferdigstilt.
• 
  
• Soneinndelingen: For å ta hensyn til hvor i landet boligen ligger foreslås det en geografisk soneinndeling for hele landet. Hver kommune vil i utgangspunktet bli en geografisk sone, men det kan skilles mellom tettbygde og spredtbygde strøk. I utpregede bykommunene kan inndeles i flere soner basert på omsetningsverdier for ulike områder.

Når boligtype, byggeår og sone er fastsatt skjer beregningen av kvadratmetersats på bakgrunn av SSB sine beregninger av differensierte kvadratmeterpriser for boliger ut fra boligtype, areal, byggeår og geografisk beliggenhet. Grunnlaget for disse beregningene er informasjon om omsatte boliger supplert med opplysninger fra matrikkelen.

Arealet, som sjablongmessig beregnet kvadratmetersats skal multipliseres med, skal baseres på beregninger av eiendoms primærrom (P-ROM). P-ROM er enkelt sagt samlet areal for primære rom innenfor boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse. P-ROM erstattet det tidligere boligareal (BOA) begrepet ved arealmåling i 2008. BOA var definert som bruksarealet av boligens hoveddel, og samsvarer i mange tilfeller godt med P-ROM begrepet. I regelforslaget legges det derfor til grunn at det normalt vil godtas at skattyter rapporterer inn BOA dersom P-ROM ikke er kjent.

Behov for rapportering
Innføringen av den nye metoden for formuesverdsetting krever at skattemyndighetene har opplysninger om hvem som eier en bolig, boligens beliggenhet, boligtypen, byggeår og arealet av boligens P-ROM. Skattemyndighetene har som oftest opplysninger om hvem som eier boligen, dens beliggenhet og boligtype. Opplysninger om byggeår og areal må imidlertid innrapporteres av skattyter i løpet av inntektsåret 2010. I forbindelse med dette er det foreslått at det skal sendes ut et skjema for å innberette areal og byggeår (eventuelt boligtype) i løpet av 2010. Rapportering av areal skal i utgangspunktet bare skje en gang, slik at arealet for fremtiden følger boligeiendommen og blir lagt til grunn i selvangivelsen til eieren.

Sikkerhetsventil
Det skal fortsatt gjelde en sikkerhetsventil slik at ligningsverdien for primærboliger og fritidseiendommer maksimalt skal være 30 prosent av omsetningsverdien. For sekundærboliger skal sikkerhetsventilen for framtiden være 60 prosent av omsetningsverdi. Skattyter kan kreve å få nedsatt ligningsverdien dersom det dokumenteres at denne er høyere enn 30 eller 60 % av eiendommens reelle omsetningsverdi.

Konsekvensene av regelforslaget
Virkningen av de foreslåtte endringene vil for den enkelte bero på gjeldene forhold mellom ligningsverdi og markedsverdi. Dersom boligens markedsverdi er mye høyere enn gjeldene ligningsverdi, noe som typisk kan være tilfellet for eldre boligeiendommer, vil forslaget trolig medføre en økning av ligningsverdien. For nyere eiendom, hvor ligningsverdien oftere liggere nærmere 30 % av markedsverdi, vil derimot endringen i enkelte tilfeller kunne gi lavere ligningsverdi enn tidligere. Etter som det er foreslått egne beregningsregler for sekundærboliger må det trolig påregnes at ligningsverdien for slike jevnt over vil øke.

Totalt sett er det anslått at endringene vil øke statens inntekter fra formusesskatten med 1,3 milliarder. Forslaget må likevel sees i sammenheng med at bunnfradraget for formuesskatten er foreslått økt fra NOK 470 000 til NOK 700 000. Totalt sett vil derfor færre enn tidligere vil måtte betale formuseskatt etter regelforslagene i statsbudsjettet for 2009 samlet sett, selv om forslaget om nye regler for beregning av ligningsverdi for bolig isolert sett innebærer en skatteskjerping.