This site uses cookies to provide you with a more responsive and personalised service. By using this site you agree to our use of cookies. Please read our cookie notice for more information on the cookies we use and how to delete or block them

Bookmark E-mailadres Print deze pagina

KMO - Alternatieven voor de gesplitste aankoop

Auteur: Charlotte Schockaert, Tax & Legal Services

In de huidige economische conjunctuur wordt vaak de vraag gesteld in welke goederen het nog “veilig” investeren is. Niet zelden denkt men daarbij aan het beleggen in vastgoed, gelet op de onmiddellijke return, hetzij in genot, in besparingen of in opbrengsten.

Bij een investering in vastgoed is één van de belangrijkste bekommernissen - zeker bij aankoop op oudere leeftijd - de realisatie van de aankoop tegen een zo gunstig mogelijk fiscaal regime, hetgeen veelal impliceert dat men al van bij de aankoop de volgende generatie bij de constructie wenst te betrekken. Naast interessante fiscale aankoopvoorwaarden staat echter ook het behoud van controle en inkomsten met betrekking tot dit vastgoed hoog op het verlanglijstje.

1. Situering van de techniek

Vanuit deze optiek vonden in het verleden heel wat aankopen van vastgoed plaats met toepassing van de techniek van de “gesplitste aankoop met voorafgaande schenking”. De ouders schonken in eerste instantie de gelden overeenstemmend met de waarde van de blote eigendom van het vastgoed aan de kinderen, waarna deze laatsten met de geschonken gelden de blote eigendom van het onroerend goed aankochten en de ouders het levenslang vruchtgebruik. Het voordeel dat men op deze wijze had gerealiseerd, was dat bij het overlijden van de vruchtgebruikers, dit vruchtgebruik uitdoofde zonder dat hierop enig successierecht kon worden aangerekend terwijl zij wel degelijk levenslang het gebruik en genot van het goed hebben genoten.

Ook de fictiebepaling terug te vinden in artikel 9 van het Wetboek van Successierechten kon niet door de fiscus worden aangevoerd ter invordering van successierechten op voorwaarde dat de blote eigenaars konden aantonen dat zij 

  • wel degelijk over voldoende fondsen beschikten om de aankoop te realiseren, 
  • dat zij deze fondsen daadwerkelijk voor de aankoop hadden aangewend en 
  • dat zij een marktconforme prijs voor de blote eigendom hadden betaald.  Bij het leveren van voormeld eerste tegenbewijs volstond het aan te tonen dat men over de fondsen beschikte door middel van een voorafgaande schenking van de ouders.

2. Problematiek

Sinds de invoering van de antimisbruikbepaling in het domein van de successierechten en de beide circulaires die de administratie hieromtrent heeft gepubliceerd, is er al heel wat inkt gevloeid over de vraag of dat de fiscus wel kon spreken van fiscaal misbruik (hetgeen hij deed) indien een gesplitste aankoop vooraf wordt gegaan door een al dan niet geregistreerde schenking van de benodigde gelden door de verkrijger van het vruchtgebruik aan de verkrijger van de blote eigendom (dit op voorwaarde dat er eenheid van opzet aanwezig is).

Toen de fiscus zijn visie hieromtrent (terecht) heeft aangepast en met andere woorden niet langer een frustratie van artikel 9 Wetboek Successierechten zag in het voorgaande, werd er in de praktijk al snel geopperd dat de techniek weer kon worden toegepast. Dit echter totdat de administratieve beslissing de dato 19 april 2013 verscheen waarin de administratie haar nieuwe standpunt omtrent dit alles bekend heeft gemaakt.  

Zij roept niet langer het argument “fiscaal misbruik” in als wapen tegen de veelgebruikte techniek, doch zal de voorafgaande schenking door de verkrijger van het vruchtgebruik aan de verkrijger van de blote eigendom voortaan niet meer aanvaarden als tegenbewijs voor het uitsluiten van de toepassing van artikel 9 Wetboek Successierechten. De blote eigenaar zal dus zelf over de nodige gelden moeten beschikken (en dit moeten kunnen bewijzen) opdat het tegenbewijs nog kan worden geleverd en de toepassing van artikel 9 Wetboek Successierechten (met heffing van successierechten tot gevolg) kan worden vermeden.

Gesplitst aankopen blijft met andere woorden perfect te organiseren zonder fiscaal nadelig gevolg in de nalatenschap van de vruchtgebruiker, op voorwaarde dat de blote eigenaar ten tijde van de aankoop van de blote eigendom zelf over voldoende middelen beschikt om deze aankoop te realiseren en deze dus niet ter beschikking werden gesteld door de vruchtgebruiker middels een voorafgaande schenking.

3. Alternatieven voor de gesplitste aankoop van onroerend goed met voorafgaande schenking

Gelet op het feit dat de fiscus dreigt om drastisch op te treden tegen het gebruik van voormelde techniek - waarbij wij de discussie omtrent het überhaupt al dan niet slagen van een dergelijk manoeuvre in deze bijdrage even terzijde schuiven - moeten wij op zoek naar alternatieve werkwijzen die een zo gelijk mogelijk resultaat dienen op te leveren, doch waarbij de voormelde fiscale discussie niet ter sprake kan komen.

Bij de beoordeling welke techniek het best aansluit bij een concrete situatie, is het van het grootste belang rekening te houden met de specifieke omstandigheden waarin de betrokkenen zich bevinden alsook met de wensen die ten grondslag liggen van de verrichting. Waar een specifiek scenario voor een bepaalde situatie als de meest correcte kan worden beschouwd, kan dit in een andere aangelegenheid volledig verkeerd uitpakken.

Als alternatieve technieken kunnen volgende werkwijzen - welke lijst zeker en vast niet als beperkend mag worden geïnterpreteerd - naar voor worden geschoven:

  • Wanneer de band tussen de ouders en de kinderen voldoende stabiel is en er sprake is van een goede verstandhouding, kunnen de ouders overwegen de nodige gelden voor de aankoop van het onroerend goed in volle eigendom te schenken aan de kinderen, waarna deze laatsten er volle eigenaar van worden. In deze situatie zal artikel 9 Wetboek Successierechten niet van toepassing zijn aangezien bij het overlijden van de ouders geen recht van vruchtgebruik uitdooft en dus ook geen fictiebepaling die hierop slaat van toepassing kan worden geacht.

    Ter bescherming van de ouders - die over geen enkel zakelijk recht ten aanzien van het onroerend goed beschikken - kan bij de schenking van de gelden eventueel een last worden voorzien waarbij de kinderen zich ertoe verbinden om een bedrag overeenstemmend met de nettohuur van het onroerend goed aan de ouders te voldoen. Dit laatste kan - indien gewenst - zelfs optioneel worden bedongen, zodat de ouders alsnog kunnen beslissen deze last niet op te vragen. Indien de ouders een gebruiksrecht wensen ten aanzien van het onroerend goed is het ook perfect mogelijk om een (notarieel) levenslang huurcontract op te maken tussen de ouders en de kinderen.
  • Een bijkomende mogelijkheid die dicht aansluit bij de voorgaande, doch waarbij de ouders wel een zakelijk recht ten aanzien van de het goed verkrijgen, is de situatie waarbij de ouders en de kinderen het onroerend goed voor de volle eigendom in onverdeeldheid aankopen. In deze situatie kan men een recht van voorkoop voorzien in het voordeel van de ouders, waarbij deze laatsten - indien één van de betrokkenen uit onverdeeldheid wil treden - de mogelijkheid hebben het aandeel van de betrokken mede-eigenaars bij voorrang in te kopen.

    Indien aan de aankoop door de kinderen een schenking door de ouders van de nodige gelden ten grondslag ligt en er bij deze schenking een last werd bedongen zoals hoger omschreven, kunnen de ouders - indien deze last niet werd nageleefd - de schenking wegens niet-naleving herroepen en deze vordering aanwenden om het aandeel van de medegerechtigden te voldoen.
  • Aangezien artikel 9 Wetboek Successierechten slaat op de situatie waarbij de ouders een recht van vruchtgebruik hebben aangekocht en hun kinderen de blote eigendom, kan men de toepassing van dit artikel eveneens vermijden door de ouders geen recht van vruchtgebruik te laten aankopen, doch door hen een ander levenslang genotsrecht, bijvoorbeeld een recht van gebruik, te laten verwerven.
  • Tot slot bestaat tevens de mogelijkheid dat de ouders aan hun kinderen de gelden voor de aankoop van hun aandeel in het goed schenken, waarna ouders en kinderen samen een burgerlijke maatschap oprichten met inbreng van de nodige fondsen voor de verkrijging, waarbij de ouders worden aangesteld als onafzetbare zaakvoerders en hen aldus een belangrijke controlebevoegdheid wordt voorbehouden.  Vervolgens gaat de burgerlijke maatschap over tot de aankoop van het onroerend goed.

4. Conclusie

Hoewel er voldoende argumenten zijn om de houding van de fiscale administratie ten aanzien van de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking te counteren, is het zeker en vast te begrijpen dat diegene die een investering in vastgoed gekoppeld met een degelijke vermogens- en successieplanning voor ogen heeft, zekerheid en duidelijkheid wenst omtrent de te volgen route.  

Zoals aangehaald kan voormelde lijst van opties allesbehalve limitatief worden geïnterpreteerd en dient men in iedere concrete situatie op zoek te gaan naar de oplossing waarbij de belangen van alle betrokken partijen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Maar dat er alternatieve mogelijkheden bestaan, daar hoeft men aldus niet aan te twijfelen.


Gepubliceerd op 01/07/2013.

Material on this website is © 2014 Deloitte Global Services Limited, or a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, or one of their affiliates. See Legal for copyright and other legal information.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

Get connected

 

More on Deloitte
Learn about our site