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Deloitte Overview of Residential European Markets 2012

Il mercato delle case in Europa


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La seconda edizione dello studio “Property Index” pubblicato da Deloitte analizza i fattori che influenzano lo sviluppo dei mercati residenziali e confronta i prezzi degli immobili residenziali in Europa. I paesi analizzati, in cui per la prima volta è stata inserita la Russia, hanno reagito in modo differenziato alla crisi, come dimostrano gli indicatori di sviluppo del mercato.

Ancora in sofferenza i paesi dell’area mediterranea: l’Italia ha infatti visto ulteriormente calare del 3,6% i prezzi rispetto al già debole 2011 (che si era chiuso con una flessione dell’1,8%). Anche per la Spagna aumenta il calo dei prezzi (-6,2%) rispetto al 2011 (-5,6%).

Il più alto aumento dei prezzi è stato registrato nel Regno Unito che, con una crescita del 13,5%, sta mostrando segni di ripresa dopo il periodo di rallentamento del mercato e di “ribilanciamento” dei prezzi. Ottima performance anche in Russia con un incremento dell’11,1%, paese incluso per la prima volta nell’analisi del report. Continua infine la ripresa della Germania (+9,1%).
Dopo l’aumento record dello scorso anno (+6,2%), la Francia registra un moderato aumento del 2,5.

Prezzi alle stelle nella Inner London

La “Inner London” è la zona più cara d'Europa, con un prezzo medio degli appartamenti che si spinge fino ai 10.000 Euro /m². Anche al di fuori della zona centrale i prezzi a Londra aumentano e raggiungono i 6.000 Euro/m². A Parigi i prezzi medi delle vecchie case si sono spinti fino ai 8.300 Euro/m² e nell’area parigina intorno ai 5.500/m². Monaco, la città più cara di tutta la Germania in termini di costi, ha raggiunto nel 2012 i 5.000 Euro/m². É da considerare che Monaco e Mosca sono le due maggiori città dove i prezzi hanno superato la media nazionale più del 255%.

Le case più economiche si possono trovare nell’area dell’Europa Orientale; ad esempio a Budapest, la media di acquisto per una proprietà è di 1,198 Euro/m² e a Varsavia il prezzo medio degli appartamenti nel 2012 è stato 1.656 Euro/m².

Nel 2012, la più alta crescita nei prezzi rispetto all’anno precedente si è registrata a Berlino (13%), a Londra (12%) e Mosca (11%). All’opposto, Varsavia e Amsterdam si sono trovate ad affrontare la più grande perdita del poter d’acquisto anno su anno, rispettivamente dell’ 8% e 7%.

La segmentazione del patrimonio edilizio

La segmentazione del patrimonio edilizio secondo la tipologia immobiliare (inclinazione a vivere in case di famiglia), mostra inoltre che i paesi dell'Europa occidentale, a differenza di quelli dell’est, tendono ad acquistare o affittare immobili con un maggior numero di camere.

Complessivamente la media delle dimensioni degli appartamenti all’interno dell'Unione Europea nel 2012 è così suddiviso:

  • 1 locale: 4% delle famiglie;
  • 2 locali: 11% delle famiglie;
  • 3 locali: 21% delle famiglie;
  • 4 locali:  24% delle famiglie;
  • 5 o più locali: il 40% delle famiglie.

Come nel 2011, anche nel 2012 il più alto numero di appartamenti di grandi dimensioni e quindi con un numero maggiore di camere è presente in UK, Spagna, Belgio e Germania, dove la maggior parte degli appartamenti hanno 5 o più camere. In particolare, oltre il 70% del patrimonio immobiliare in UK e in Spagna è costituito da appartamenti con 5 o più camere.

Gli appartamenti più piccoli si trovano invece in Ungheria, Repubblica Ceca e Austria, dove storicamente gli appartamenti con due o tre camere sono i più diffusi. In un confronto geografico ampliato risulta comunque che la tendenza degli abitanti dei paesi dell'Europa tendono a vivere in appartamenti più piccoli.

Indice di intensità immobiliare (numero di abitazioni costruite ogni 1.000 abitanti)

L'indice di intensità immobiliare sul mercato residenziale dell'Unione Europea è diminuito da 3,9 nel 2011 a 3,3 appartamenti realizzati ogni 1.000 cittadini nel 2012.

La Francia è il paese che testimonia il maggiore aumento del numero di abitazioni realizzate ogni 1.000 cittadini, per un totale di 7,8 appartamenti completati; segue l’Austria con 5 appartamenti completati. Con questi risultati Francia e Austria si attestano al di sopra della media europea rispettivamente del 133% e del 50%.

L’Italia si attesta terzo paese europeo  per intensità immobiliare con poco meno di 4 nuovi appartamenti realizzati ogni 1.000 abitanti; seguita da Polonia, Belgio e Paesi Bassi che registrano indici di poco inferiori e in linea con la media europea

Il mercato dei mutui nell’Eurozona  Mortgage Markets in Europe

Un importante indicatore nel settore del Real Estate è l’indebitamento del mercato residenziale, ovvero la proporzione dei volumi dei mutui rispetto al Pil. Questo indicatore rappresenta l’esistenza di differenti valori nel gruppo di paesi da noi considerati.

Subito dopo i paesi dell’Europea dell’Est, il più basso livello di indebitamento si è registrato in Italia e in Austria, dove tale valore ha raggiunto rispettivamente il 23% e il 28% rispetto al Pil.

Nelle due più grandi potenze economiche europee, Francia e Germania, il livello dei mutui registrato è rispettivamente del 42% e del 45% sul Pil.

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