PME - Enregistrement des conventions de bail |
L’obligation d’enregistrement d’une convention de bail découle de la législation fiscale et non de la loi sur les contrats de bail. Une distinction s’opère au sein du droit d’enregistrement entre deux types de contrats de location d’immeuble.
1) Baux en matière de biens immeubles destinés uniquement à l’habitation
* Quels baux ?
Parmi ceux-ci figurent les actes établissant la location, la sous-location, et la cession de baux d’immeubles (ou de parties d’immeubles) sis en Belgique, exclusivement destinés au logement d’une famille ou d’une personne.
La notion de logement recouvre aussi bien le séjour permanent que temporaire. D’un point de vue fiscal, il n’est pas exigé que le locataire se domicilie dans l’immeuble. La notion s’appliquera donc également à un kot d’étudiant ou à un appartement à la mer.
La destination du bien joue également un rôle important, à l’inverse de la qualité du bailleur. Une société qui donne en location un immeuble et met à la disposition de son dirigeant une habitation familiale entrainera la conclusion d’une convention de bail d’immeuble affecté strictement à l’habitation. 1
La destination de l’immeuble ne peut être que l’habitation. Dès qu’il est question d’usage mixte, le bail tombe dans la catégorie “autres conventions de location”, comme par exemple une habitation jouxtant un magasin.
* Tarif ?
Cette catégorie de convention de bail peut être enregistrée sans frais. 2
* Qui ?
La loi prévoit explicitement que les droits d’enregistrement reposent sur le bailleur. 3
* Quand et où procéder à l’enregistrement ?
Le bailleur doit faire enregistrer la convention endéans les deux mois à compter de la conclusion du bail auprès du bureau d’enregistrement compétent. 4 Le bureau d’enregistrement compétent est le bureau de l’arrondissement judiciaire sur lequel est situé le bien immeuble.
2) Autres conventions de location
* Lesquelles ?
Parmi celles-ci figurent les conventions ayant une destination distincte comprenant la location, la sous-location ou la cession de location pour des immeubles ou des parties d’immeubles sis en Belgique, n’étant pas strictement affectés à l’habitation. 5
Cette large catégorie regroupe la location d’immeuble mixte (à destination privée et professionnelle), bureaux, infrastuctures d’entreprises, bâtiments industriels, terrains, fonds de commerce, terrain agricole,…
* Tarif ?
Cette catégorie de conventions de location seront à un droit d’enregistrement de 0,2%.
* Qui ?
L’enregistrement du bail repose dans ce cas sur chacune des parties au contrat. Aussi bien le bailleur que le locataire ont l’obligation de faire enregistrer le bail. Les parties peuvent néanmoins convenir contractuellement de celui qui procèdera à cette formalité.
* Quand et où procéder à l’enregistrement ?
La loi prévoit un délai d’enregistrement de quatre mois à compter de la signature du contrat.6 La convention doit également être enregistrée auprès du bureau d’enregistrement compétent dans le délai prévu.
Le Code Civil opère une distinction entre 4 types de conventions de location:
1) Le bail à résidence principale
La loi sur le bail à résidence principale s’applique lorsque l’immeuble donné en location par le bailleur, et avec sa permission expresse, est affecté à l’habitation du locataire, c’est-à-dire l’endroit où ce dernier réside effectivement de façon permanente en tant que personne physique, éventuellement avec sa famille.7
2) Le bail commercial
Le bail commercial s’applique lorsqu’un bien immeuble est donné en location et affecté principalement à l’exploitation d’un commerce de détail ou d’une entreprise artisanale, en contact direct avec les particuliers.8
3) Le bail à ferme
La loi sur les baux à ferme est d’application pour la location des terrains agricoles dans le cadre d’une exploitation agricole.9
4) Le bail commun
Les contrats de location non soumis à l’un des régimes susmentionnés sont régis par le bail commun, tels que la location d’un garage, de bureaux, etc.
L’obligation fiscale d’enregistrement trouve son fondement en droit civil dans la loi sur le bail de résidence principale, qui stipule que l’obligation d’enregistrement repose sur le bailleur. 10 On évite par là que le bailleur se décharge de cette obligation en la reportant contractuellement sur le locataire.
En outre, l’obligation fiscale d’enregistrement est renforcée par la disposition prévoyant qu’aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, après le délai de deux mois prévu à cet effet, le locataire peut à tout moment résilier le contrat. 11
Ces deux fondements de droit civil valent exclusivement pour les conventions de location via lesquelles le locataire établit son lieu de résidence permanente (loi sur le bail de résidence principale) et donc pas par exemple pour un contrat de location d’une résidence secondaire (droit du bail commun).
Conclusion: le régime fiscal de faveur (en l’espèce, la gratuité de l’enregistrement) vaut pour davantage de contrats de bail (exclusivement destinés à l’habitation) que les baux régis par le Code civil et la loi sur le bail de résidence principale.
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1 SPRUYT, E.L., “De gewijzigde regels van registratierecht voor (sommige) huurcontracten”, Not.Fisc.M.2007, 263.
2 Article 161, 12° CDE.
3 Article 35, 7° CDE.
4 Article 32, 5° CDE.
5 Article 19, 3°, b CDE.
6 Article 32,5° CDE.
7 Article 1, §1 Loi sur le bail de résidence principale
8 Article 1 loi sur le fonds de commerce
9 Article 1 loi sur les baux à ferme
10 Article 5bis Loi sur le bail de résidence principale
11 Article 3, §5 Loi sur le bail de résidence principale
