PME - Quatre bonnes raisons d’éviter un accord de bail verbal |
La convention de bail orale est-elle encore d’actualité? Des baux verbaux sont-ils encore conclus et sont-ils valables? Est-il bien raisonnable de conclure une telle convention?
La convention de location orale en tant qu’accord contractuel est parfaitement valable en droit civil ainsi qu’en droit commercial. Nulle disposition légale n’exige en effet un écrit. En matière de bail d’habitation en revanche, le législateur a instauré l’obligation de conclure un tel accord au moyen d’un écrit. Ce qui ne signifie toutefois pas qu’une convention orale d’habitation n’est nullement valable. Mis à part le prescrit de la loi, l’établissement d’une convention de bail orale débouche sur une série de conséquences pratiques et juridiques sur le plan de la preuve, des droits d’enregistrements, de la description des lieux et de la saisie, conséquences qui peuvent se révéler préjudiciables.
Preuve
Etablir la preuve d’une convention de bail orale n’est pas aisée. Imaginons qu’une des parties à la convention désire se soustraire à celle-ci, comment l’existence et les modalités de cette convention pourraient-elles être démontrées?
L’art. 1715 du Code civil prévoit de strictes exigences pour l’établissement de la preuve d’une convention de location orale qui n’a pas encore été mise à exécution. La preuve par témoins ou par présomptions n’est pas admise. En revanche, pour la preuve de l’existence d’une convention de bail orale qui aurait déjà été exécutée dans le passé ou pour la preuve des modalités d’exécution de ce contrat, les dispositions en matière de preuve civiles seront d’application. Des faits biens établis attestant d’un commencement d’exécution devront être invoqués, qui pourront être interprétés comme un aveu. L’on peut illustrer ceci par des extraits de compte attestant du paiement d’un loyer, un emménagement, le paiement d’un acompte,…
Dans le cas d’un bail commercial, l’art. 25 du code de commerce réglant la preuve à l’encontre d’un commerçant devra également être pris en compte. Outre les moyens de preuve qu’autorise le droit civil, les engagements commerciaux peuvent également être prouvés par témoins dans toutes les situations où le tribunal l’autorise.
Les parties devront dans un premier temps apporter la preuve de l’existence de la convention de location. Des contestations concernant les modalités de la convention de bail orale peuvent également exister, telles que le moment du commencement ou la durée. L’on se reportera dès lors, comme soulevé précédemment aux règles de preuve en matière civile. Contrairement à la preuve de l’existence en elle-même du contrat, ses modalités peuvent être démontrées par le biais de témoins ou présomptions. Le commencement de l’exécution de la convention de bail peut être démontré entre autres en regardant la date de l’inscription du locataire dans les registres de la population à l’adresse du bien loué, ou encore en s’appuyant sur les échanges de correspondance électronique entre parties.
Enregistrement
Une convention de location orale ne peut en effet en tant que telle pas être enregistrée, puisque l’enregistrement n’est possible que moyennant l’établissement d’un contrat écrit. Il a été jugé récemment que la sanction en cas de non enregistrement d’un contrat d’habitation écrit s’appliquera également dans le cas où le bailleur manque à son devoir d’établir une convention d’habitation écrite.
Le locataire pourra donc résilier la convention d’habitation orale conclue sans subir l’inconvénient d’une période de préavis ou du paiement d’un indemnité de préavis.
Description des lieux
Les parties sont obligées de dresser un état des lieux circonstancié en vertu du droit civil, du droit du bail d’habitation et du droit commercial. Cette disposition est de droit public.
Dans le cas où nulle description détaillée des lieux n’a été établie, ce qui est souvent le cas en présence d’une convention de location orale, s’applique une présomption selon laquelle le locataire a reçu le bien dans l’état dans lequel il le rend à l’issue du bail.
Selon le droit du bail d’habitation, la description des lieux doit être enregistrée simultanément avec la convention en question. Dans le cas où le bailleur néglige cette formalité, il n’y a pas d’autre sanction applicable que celles prévues à l’art. 1731 §1er C.c.
Saisie
Dans l’hypothèse où le locataire ne paierait pas le loyer, le bailleur peut opter, en guise de moyen de pression, pour une saisie conservatoire sur des sommes ou choses qu’un tiers lui devrait, ou directement sur son compte bancaire. Une telle saisie-arrêt doit obligatoirement se baser sur des actes authentiques ou sous seing privé. Dans le cas d’une convention de location orale, de tels actes n’existent naturellement pas. Par conséquent, un huissier de justice ne pourra mettre en oeuvre une telle saisie-arrêt.
Conclusion
Comme le démontre assez clairement ce qui précède, la conclusion d’une convention de bail orale apporte son lot de problèmes sur le plan de la preuve. L’existence, mais également les modalités de la convention de bail, tout comme les dégâts locatifs doivent être prouvés. La preuve de ceux-ci mènent souvent à de longues et coûteuses procédures en justice. Certaines sanctions peuvent facilement être évitées via la rédaction et l’enregistrement d’un écrit lors de la conclusion d’une convention de location. Au vu de ce qui précède, il est plus qu’avisé de traiter dans la mesure du possible avec des conventions écrites. Dans le cas où une convention de bail orale avait été conclue de par le passé, cette dernière peut encore tout à fait être consignée par après au sein d’une convention écrite.
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