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PME - TVA sur terrains … on prend soin de vous

Auteur: Wouter Quaghebeur, Tax & Legal Services

À partir du 1er janvier 2011, lors de l'achat d'une nouvelle habitation, vous devrez payer 21 % de TVA, à la fois sur les terrains et les constructions érigées sur ces terrains. Actuellement, vous ne payez que 10 % de droits d’enregistrement en Flandre, ou 12,5 % sur des terrains situés à Bruxelles et en Wallonie. Cela entraîne-t-il une augmentation du coût des terrains de 11 %? Probablement pas …

Augmentation de prix

Les publications spécialisées parlent d’une augmentation des prix de 8 % pour les logements situés en Flandre. Cette hausse de prix n'est pas seulement due au taux de TVA plus élevé, applicable aux terrains (21 % de TVA contre 10 % de droits d'enregistrement), mais aussi à la disparition de certains tarifs de faveur en matière de droits d’enregistrement.

La nouvelle mesure

La TVA de 21 % n’est due sur un terrain que si celui-ci est transféré simultanément avec une nouvelle construction par la même personne. Cela signifie que si vous achetez une nouvelle maison à un promoteur immobilier avec le terrain sur lequel elle est construite, la TVA de 21 % sera portée en compte sur la totalité du prix. Remarquez que la TVA ne s’appliquera que s’il s’agit d’un nouveau bâtiment. Un bâtiment reste neuf à des fins de TVA jusqu'au 31/12 de la deuxième année suivant l'année d’entrée en possession du bâtiment.

Mais qu’en est-il si vous achetez le terrain à une personne et le logement à une autre? Ou si vous achetez un terrain auprès d’un promoteur immobilier et que celui-ci est ensuite chargé du contrat d’entreprise en vue de la construction d’une habitation (entièrement selon vos souhaits)? Dans ce cas, il n’est pas question d’un «achat couplé» et chaque vente ou chaque contrat suit son propre régime.

Firmes de construction

De nombreux promoteurs immobiliers adoptent déjà une structure scindée, la construction étant la propriété du promoteur via un droit réel et le terrain même appartenant à une société foncière distincte.
En tant que particulier, vous ne remarquerez pas beaucoup l’impact de cette nouvelle mesure. Lors de l’achat d'un nouveau logement, vous allez encore toujours payer des droits d’enregistrement sur la partie terrain achetée au propriétaire foncier A et la TVA sur l'habitation achetée au promoteur immobilier B.

Un homme averti en vaut deux

Lors de l’achat d’une nouvelle habitation, il y a peu de chances que vous soyez confronté au taux de TVA de 21 % sur le terrain, mais cela n’est pas exclu, parce que chaque entreprise de construction opérera à partir d’une structure scindée. Il faut cependant rester vigilant.

Tout le monde (aussi bien les particuliers que n’importe quelle société) a le choix à vendre un nouveau bâtiment avec TVA ou non. Supposons qu’un couple marié ait acheté, en 2009, une nouvelle habitation avec TVA. En raison de circonstances imprévues, ils souhaitent revendre cette habitation dans le courant de 2011. Le couple a le choix: soit l'habitation et le terrain sont vendus moyennant 10 % de droits d'enregistrement, soit l'habitation et le terrain sont vendus avec 21 % de TVA.

Cela peut paraître bizarre, mais dû au fait que, lors de la vente avec TVA, cette TVA payée sur l’achat est déductible dans le chef du vendeur, la TVA de 21 % n’est pas nécessairement plus chère que les droits d'enregistrement de 10 %. Supposons qu’en son temps, le couple ait payé 100.000 EUR + 10 % de droits d'enregistrement pour le terrain, et 250.000 EUR + 21 % de TVA pour l'habitation. Ceci signifie que le couple doit demander le prix minimum suivant pour ne pas faire de perte:

  • vente avec droits d'enregistrement: 412.500 EUR -> prix total : 453.750 EUR y compris 10 % de droits d'enregistrement.
  • vente avec TVA: 360.000 EUR (la TVA sur l'achat est déductible) -> prix total: 435.600 EUR y compris 21 % TVA.

L'achat avec TVA est donc plus avantageux pour vous.

Achat d’immeubles commerciaux

Supposons que vous souhaitiez acheter un nouvel immeuble commercial et que, dans le cadre de vos activités professionnelles, vous puissiez déduire la totalité de la TVA, la nouvelle mesure est tout à fait positive en ce qui vous concerne. Alors que vous payiez 10 % de droits d’enregistrement non récupérables sur le terrain dans le passé, vous acquittez à présent 21 % de TVA que vous pouvez récupérer via votre déclaration de TVA. Une baisse de prix donc…

Mesures de transition

Si le compromis a été signé en 2010, mais que l’acte est passé seulement en 2011, les anciennes dispositions s'appliquent encore, à condition naturellement que l’on ait la preuve de cette date !

Conclusion

Alors qu’il ne faut prévoir que peu de répercussions de la nouvelle réglementation en tant que particulier, celle-ci vous procurera certainement un avantage en tant que chef d’entreprise. L'achat d'une nouvelle maison n'entraînera désormais plus le paiement de 10 % de droits d'enregistrement sur le terrain en question, mais uniquement de la TVA déductible …

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