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Press article: Interview Benjamin Lam - Real Estate


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1. Comment se porte le marché immobilier luxembourgeois par rapport aux autres marchés européens ?

L’année 2009 a été difficile aussi bien au niveau européen que luxembourgeois. Le marché luxembourgeois est très corrélé aux services en général et aux services financiers en particulier. 2010 voit ses perspectives directement liées à la crise mondiale et à son évolution.

Le Luxembourg a cependant correctement résisté face à la crise financière. La principale illustration de cette bonne tenue du marché immobilier luxembourgeois est un faible taux de vacance comparativement aux autres marchés européens. Cet élément essentiel, associé au fait que les loyers résistent aussi correctement, fait de Luxembourg un marché sain au niveau européen. Cela permet à de nombreux acteurs de penser que Luxembourg verra dans les années à venir un retour des investissements.

Au niveau européen plusieurs villes telles qu’Hambourg, Munich, Paris ou Londres offrent de réelles perspectives.

2. Le marché de l’immobilier de bureaux à Luxembourg séduit-il toujours les investisseurs internationaux?

Dans un contexte de crise et d’incertitude, les investisseurs internationaux se recentrent sur les marchés les plus larges et les plus liquides ainsi que sur leurs marchés domestiques. C’est la situation qu’a connu Luxembourg en 2009. Aujourd’hui, on peut raisonnablement penser que les investisseurs internationaux vont revenir assez intensivement au Luxembourg.

Le Luxembourg présente en effet de nombreux atouts et offre un marché relativement sain en ce sens qu’il a notamment un des taux de vacance les plus faibles de l’Union européenne, bien que ce taux de vacance ait plus que doublé au cours de l’année 2009. Ce taux de vacance faible se complète par un niveau de loyer qui devrait se stabiliser, ou décroître faiblement, après une chute en 2009, et par une offre de nouveaux bureaux en croissance mesurée.

Le marché de l’immobilier de bureaux luxembourgeois offre donc de réels atouts aux investisseurs étrangers qui, après un recul en 2009, devraient revenir dans les années à venir.

3. A qui appartiennent les immeubles de bureaux à Luxembourg, quel est le profil de ces investisseurs ?

Le marché des bureaux représente environ 75% du volume total d’investissement et a connu un fort rebond au cours du deuxième semestre 2009. Toutefois il faut noter que l’essentiel de ces investissements a été réalisé par des investisseurs luxembourgeois suite au recul des investisseurs étrangers, et notamment des fonds allemands, principaux acteurs institutionnels. Ces fonds allemands demeurent cependant de très loin les premiers investisseurs étrangers, suivis d’investisseurs belges.

4. Quelles sont les nouvelles tendances sur le marché de l’immobilier de bureau ?

Les principales tendances que l’on peut relever sur l’immobilier de bureau sont les suivantes :

D’abord le fait de pouvoir louer avec certitude est désormais une condition sine qua non pour investir. Certains acteurs estiment même que les investissements actuels ne se font quasi exclusivement que dans des locaux avec des baux à long terme.

Dans les périodes incertaines comme celle que nous traversons, il faut aussi noter un retour marqué dans les centres-villes qui offrent souvent des plus petites surfaces qu’en périphérie.

La qualité de l’emplacement et celle du locataire sont donc les critères fondamentaux.

Il faut aussi souligner l’importance grandissante des « constructions vertes » de toute sorte suite à la mise en place de réglementations au niveau européen. Il est fort à parier que cet élément « vert » sera de plus en plus important dans les prochaines années.

Enfin au niveau européen ce sont plusieurs centaines de milliards d’euros de dettes bancaires qui sont actuellement sur l’immobilier commercial. Une majorité de ces dettes arrivent à échéance cette année et en 2011 et il y a là un vrai enjeu de refinancement. L’impact sur les banques reste incertain puisqu’une part non négligeable des immeubles sont vacants ou en risque de vacance.

5. Quelles sont les perspectives du marché immobilier luxembourgeois pour 2010 ?

L’évolution du marché immobilier luxembourgeois est intiment liée à l’évolution du secteur financier qui tire, avec les autres activités de service, les nouvelles prises d’occupation. Les différents acteurs du secteur n’anticipent ainsi pas de réelle reprise avant 2011 et considèrent que 2010 sera modérée en termes d’activité. Il est envisageable que le taux de vacance continue à progresser en 2010 créant par là même une pression baissière sur les loyers.

Enfin il est probable que les efforts du gouvernement pour diversifier les activités économiques du Luxembourg soutiendront la demande immobilière. Mais ce sont des efforts de longue haleine qui risquent de prendre plusieurs années avant de produire les premiers effets concrets.

Contacts

Name:
Benjamin Lam
Company:
Deloitte Luxembourg
Job Title:
Partner - Private Equity & Real Estate Leader
Phone:
+352 451 452 429
Email
blam@deloitte.lu

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