Ланчане последице нереалних процена

Различита, и углавном негативна искуства банака и њихових клијената указују на то колико је струка проценитеља вредности непокретности неразвијена и неуређена на нашем тржишту и на потребу да се решавају многа отворена питања попут њихове компетенције, непристрасности, објективности, исправности методологије коју примењују, заштите права процењивача и њихових клијената, „буразерске процене“, итд. Ни сами наручиоци ове услуге, често, нису у стању да оцене компетенцију процењивача, који се у Србији, углавном, ангажују само на основу два критеријума: да имају звање судског вештака и да нуде јефтино своју услугу.

Последице дугогодишње неуређености у овој области су вишеструко негативне. Будући да су некретнине највише заступљене у средствима обезбеђења банака,  адекватност њихове процене директно утиче на квалитет кредитног портфолија и реално сагледавање кредитног ризика у банкарском сектору. У досадашњој пракси је видљива тенденција да се приликом поступка одобравања хипотекарних кредита вредност некретнина процењује изнад њихове тржишне вредности, па у ситуацији када дужник не може да отплаћује кредит, банка и даље води у својим пословним књигама хипотеку на нереално процењени износ, чиме се озбиљно доводи у питање и реалност биланса пословних банака. 

Прецењена вредност непокретности утиче и на цену и доступност кредита, јер се банке излажу ризику нижих цена колатерала на тржишту због лоших иницијалних процена вредности непокретности. То за последицу има отежан приступ изворима финансирања, односно успоравање привредног раста. С друге стране, када банке и одобре кредите, чине то по вишим каматним стопама, што увећава ризик од немогућности њихове отплате и даљег увећања ненаплативих кредита који су, према доступним подацима, већ достигли 23% учешћа у укупним банкарским  кредитима. Прецењена некретнина дата као обезбеђење кредита доводи до већег губитка у случају доцње дужника у ситуацији нижих резервација за процењене губитке и, стога, представља велики ризик по финансијски систем земље.

Основа за институционални оквир

Осим наведених разлога који изискују унапређење ове области, треба имати у виду да је један од услова за приступање Европској Унији и примена Директиве о хипотекарним кредитима, према којој је свака држава чланица дужна да изради поуздане националне стандарде процене, засноване на међународно признатим стандардима процене (IVSC, EGV, RICS) и обезбеди да проценитељи некретнина буду стручни и одговарајуће образовани.

Србија је у том контексту начинила врло битан корак и припремила Нацрт Закона о уређењу професије проценитеља вредности непокретности, с циљем да се уреде услови и начин вршења процена, како би оне у пракси одражавале реалну вредност непокретности. Уколико се предложени Закон усвоји, по први пут ће бити успостављен институционални оквир којим се уређује стручна оспособљеност лица која врше процену вредности непокретности, као и  услови за добијање одговарајуће лиценце. Национални стандарди и етички кодекс, предвиђени овим Законом, дефинисали би основу и методологију процене вредности непокретности, поступак вршења процене, претпоставке и чињенице које се морају узети у обзир приликом израде извештаја о процени, минимални садржај извештаја о процени и правила професионалног понашања лиценцираног процењивача.

Оно што је посебно важно, јесте намера законодавца да раздвоји професију лиценцираног процењивача од судских вештака. Услови за именовање судских вештака су више формалне природе – потребан је доказ о стеченом високом образовању из области вештачења и најмање пет година радног искуства у струци, чиме се не гарантује да именовани судски вештак поседује и елементарно знање о методологији и стандардима процене непокретности. Због тога се у пракси често догађа да процену врши грађевински инжењер или архитекта који, иако стручан у својој области, нема и одговарајуће знање из области финансија или тржишта непокретности.

Релевантна методологија

Осим тога, на веома развијеним тржиштима непокретности, у процени њихове вредности више се не користи трошковни приступ који се заснива на уложеним средствима и захтева „техничко знање“. Далеко релевантнији приступи за процену вредности непокретности су приносни и тржишни приступ, који полазе од принципа антиципације, односно супституције. Наиме, приносни приступ је заснован на очекивању просечног инвеститора/купца да ће му предметна непокретност донети приход у будућности, а тржишни на директном упоређивању цена на тржишту и претпоставци да рационалан купац за конкретну некретнину неће платити више него што би платио неку другу некретнину сличне намене, квалитета и старости.

Да би процењивач извршио процену некретнина у складу са међународним стандардима процене и применио приносни и/или тржишни приступ потребно је да има одговарајуће знање из области финансија и тржишта непокретности, које се стиче на специјализованим курсевима и континуираним стручним усавршавањима. Закон предвиђа да лица која су се до сада бавила проценом као судски вештаци морају да прођу стручну обуку и да полажу допунски испит за добијање звања лиценцираног проценитеља, док лица која већ поседују сертификат за обављање послова проценитеља међународно признате стручне организације, могу поднети захтев за издавање лиценце без полагања допунског испита.

Такво решење, практично, унифицира посао проценитеља у погледу његових квалификација и начина рада, а сходно смерницама у нацрту новог Закона, у Београду је недавно формирано Друштво проценитеља Србије, чији су оснивачи представници реномираних компанија из области процене вредности непокретности, ревизорско-консултантских кућа и банака.

Удружење ће окупљати релевантне стручњаке с циљем да унапреде професију проценитеља, промовишу квалитетан систем стручне обуке и континуираног професионалног образовања у овој области. Циљеви су и унапређење националних стандарда и најбоље процењивачке праксе у Србији, хармонизација националних стандарда са међународном регулативом, као и сарадња са међународним професионалним организацијама из области процене.

Друштво је формирало и Стручну комисију за послове провере усаглашености рада лиценцираних проценитеља са националним стандардима и етичким кодексом, која се састоји од пет проценитеља са међународним лиценцама (RICS, REV и ASA).

Како би се обезбедили поуздани национални стандарди за процену вредности непокретности у складу са међународним стандардима, независност и стручност проценитеља, као и њихово стриктно поштовање етичких норми у раду, изузетно је важно да већ на почетку држава законски регулише ову област и тако створи услове у којима ће, са даљим развојем ове професије, бити могућа и њена саморегулација. Уређена професија проценитеља ће за резултат имати објективне процене вредности некретнина, значајно ће допринети лакшем приступу финансирања, смањењу трошкова и стабилности финансијског система, а посредно и повећању нивоа инвестиција и привредног раста.

Са доношењем Закона о уређењу професије проценитеља вредности непокретности, очекује се да ће улога Друштва проценитеља Србије, али и других сличних удружења добити свој пуни смисао и афирмацију.