Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Ustawodawstwo w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego

5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716; dalej: „ustawa o PPUW”).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o PPUW, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów (z pewnymi zastrzeżeniami i wyłączeniami wskazanymi w art. 2 i art. 3 ustawy o PPUW). Przekształcenie to nastąpiło z mocy prawa i objęło grunty należące do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Z powyższego wynika więc, iż nie wszystkie grunty będące własnością JST zostały objęte przekształceniem, a jedynie te, które zostały zabudowane na cele mieszkaniowe. Natomiast określenie, iż przekształcenie następuje ex lege w praktyce oznacza, iż jednostkom samorządu terytorialnego nie pozostawiono możliwości podjęcia samodzielnej decyzji (wyrażenia zgody) w zakresie przekształcenia.

Zgodnie z regulacjami ustawy o PPUW z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zobowiązani do wnoszenia przez okres 20 lat opłat analogicznych do opłat rocznych uiszczanych w związku z korzystaniem z prawa użytkowania wieczystego. W konsekwencji przedmiotowe zmiany legislacyjne jeszcze przez długi okres będą wywierały wpływ na finanse jednostek samorządu terytorialnego, mimo iż doszło już do zbycia prawa własności nieruchomości.

Wątpliwości co do charakteru i sposobu opodatkowania VAT opłaty za przekształcenie

Analiza regulacji ustawy o PPUW w kontekście przepisów podatkowych nie pozwala na jednoznaczne określenie, czy opłaty pobierane z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będą podlegać opodatkowaniu VAT, a jeśli tak, to na jakich zasadach. W zakresie pierwszej z tych kwestii możliwych jest wiele wariantów. Dla przykładu opłaty za przekształcenie mogą być traktowane jako nowa czynność niepodlegająca VAT, jako nowa czynność podlegająca VAT lub jako „kontynuacja” dotychczasowego użytkowania wieczystego i w takim przypadku opłaty będą podlegały opodatkowaniu na zasadach jak dla użytkowania wieczystego. W odniesieniu do drugiej z tych kwestii - w przypadku uznania, iż opłaty będą podlegać opodatkowaniu - istotne wątpliwości budzi rozstrzygnięcie momentu powstania obowiązku podatkowego (w jakim okresie należy rozliczyć podatek należny z tytułu pobieranych opłat) oraz kalkulacja podstawy opodatkowania (metoda „w stu” lub „od sta”).

Podsumowanie

W zakresie przedstawionych powyżej kwestii na chwilę obecną nie została wypracowana szersza praktyka sądów administracyjnych. Wydaje się, iż organy podatkowe będą skłaniały się do opodatkowania pobieranych opłat za przekształcenie na zasadach analogicznych jak dla dotychczasowych opłat pobieranych w związku z użytkowaniem wieczystym („kontynuacja” dotychczasowego użytkowania wieczystego). Powyższe potwierdzają interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydawane w ostatnich miesiącach przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Jednakże należy pamiętać, iż dotychczasowa praktyka stosowania prawa pokazuje, iż stanowisko organów podatkowych może ostatecznie ukształtować się niekorzystnie dla podatników. Co istotne, sumaryczna wartość gruntów objętych przekształceniem w poszczególnych jednostkach samorządu terytorialnego może okazać się niebagatelna.

W związku z powyższym, a także istniejącymi wątpliwościami, niskim poziom pewności stosowania prawa i licznymi zmianami linii interpretacyjnych organów podatkowych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wydaje się szczególnie uzasadnione.