Eiendomsmeglingsutvalget har i dag overlevert sin utredning angående forslag til endringer i gjeldende lov om eiendomsmegling. En rekke sentrale prinsipper om eiendomsmeglingsvirksomheten er vurdert og en del prinsipielle endringer, presiseringer og innstramninger foreslås. Det er imidlertid stor grad av dissens mellom utvalgets medlemmer, og derved knyttet større usikkerhet til det endelige resultatet av utvalgets arbeid. Vi har nedenfor kort pekt på enkelte av de sentrale forslag utvalget har fremmet.

• Næringsmegling i egen lov? Utvalget har vurdert spørsmålet om næringsmegling og formidling av boligeiendommer bør underlegges forskjellig lovregulering. Bakgrunnen for spørsmålet er de avvikende hensyn og aktørene involvert. Utvalgets flertall forslår at formidling av næringseiendommer fortsatt bør være underlagt eiendomsmeglingsloven, men slik at visse regler ikke vil få anvendelse for næringsmegling da behovet for fleksibilitet og avtalefrihet på dette området er fremtredende.
• Utenlandsmegling: Det er drøftet hvorvidt megling av eiendom beliggende i utlandet skal tas ut av loven, eventuelt om det skal gis særskilte regler for dette. Flertallet går inn for at denne virksomhet fortsatt bør omfattes av eiendomsmeglingsloven da denne virksomhet har fått et betydelig omfang. Behovet for lovregulering er da fremtredende for å opprettholde en kontroll på området, særlig grunnet forbrukerhensyn. Imidlertid skal reglene angående meglers undersøkelses- og opplysningsplikt tilpasses formidling av eiendommer beliggende i utlandet, slik at kravet ikke vil bli like strengt i slike tilfelle.
• Ny rolle ved krav om ”ansvarlig megler”. Utvalgets flertall har fremmet forslag om et krav om en ansvarlig megler knyttet opp mot hvert enkelt oppdrag. Denne vil ha et særlig ansvar for det overordnede eiendomsmeglingsfaglige, og skal følge opp sine medhjelpere og det enkelte oppdrag. Det kan i visse tilfeller bli aktuelt å rette sanksjoner mot vedkommende. Forslaget vil innebære at rollen som faglig leder endres noe ved at denne mer for karakteren av ”kvalitetssjef”.
• Ansvaret for opplysninger om objektet. Utvalget foreslår at meglers plikter på dette området bør presiseres klarere enn i dag. Det fremmes forslag om en generell regel om meglers plikt til å gi opplysninger om avtalen med utgangspunktet i normen i avhendingslova om hva kjøper har grunn til å regne med å få. Kravet om salgsoppgave videreføres. Flertallet vil ikke pålegge et så strengt ansvar at en tilstandsrapport utover takst skulle bli nødvendig. Utvalget går heller ikke inn for et obligatorisk egenerklæringsskjema.
• Forbudet mot egenhandel. Når det gjelder meglers uavhengighet foreslår utvalget å skjerpe forbudet mot egenhandel. Dette for å bidra til å opprettholde tillit til at megler vil ivareta sin omsorgsplikt. Bestemmelsen om forbud mot egenhandel foreslås nå som et absolutt forbud mot dagens system med en til dels skjønnsmessig vurdering av økonomisk eller personlig interesse. Personkretsen endres også noe etter utvalgets forslag. På dette området er utvalget enstemmig.
• Forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet. Forbudet opprettholdes kombinert med en dispensasjonsadgang basert på skjønn. Flertallet foreslår at eiendomsmeglingsforetakene ikke bør gis adgang til å formidle lån, men derimot at det bør gis tillatelse til å drive utleieforvaltning. Eierskap i annonsemedier bør også godtas forutsatt at det ikke er egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet.
• Advokater og annen næringsvirksomhet: En annen innstrammes som foreslås av utvalget er at advokater som driver eiendomsmegling iht advokatbevilling ikke samtidig skal kunne drive næringsvirksomhet innen eiendom. Det tidligere forbudet omfattet ikke advokater og flere profilerte meglere som drev eiendomsmegling under sin advokatbevilling drev samtidig lovlig investeringsvirksomhet i eiendom.
• Organisering av virksomheten. Nytt er også at det anbefales at loven åpner for at eiendomsmeglingsvirksomhet kan organiseres i flere selskapsformer enn det som tillates i dag. Etter gjeldende lov er det kun aksjeselskap, allmennaksjeselskap eller ansvarlig selskap som kan gis bevilling. Dette vil innebære at eiendomsmeglingsvirksomhet kan drives gjennom enkeltpersonforetak, kommandittselskaper og stiftelser.
• Jurister som bevillingshaver. Utvalget foreslår også at jurister (uten advokatbevilling) skal kunne drive eiendomsmeglingsvirksomhet i henhold til bevilling fra Kredittilsynet.

Dersom dere har spørsmål til betydningen dette får for deres virksomhet har Deloitte Advokatfirma DA advokater som arbeider innenfor dette rettsområdet.

Utredningen er å finne på finansdepartementets sider på: http://odin.dep.no/fin/norsk/dok/andre_dok/nou/006071-020010/dok-bn.html

* * *

Det er mulig å reservere seg mot fremtidige utsendelser av nyhetsbrev for emnet tomtefeste ved å sende en e-post til hkristiansen@deloitte.no

Logg deg inn på www.deloitte-legal.no for en utskriftsvennlig versjon av dette nyhetsbrevet.