PME - Achat d’une seconde résidence: combien d’impôts dois-je payer?

Vous envisagez d’acheter une seconde résidence. Est-ce que je l’achète à mon nom ou par l’intermédiaire de ma société? Quels sont les avantages et les inconvénients? Combien d’impôts vais-je payer? Ce ne sont là que quelques-unes des questions que vous pouvez vous poser. Nous essayons d’y apporter une réponse à l’aide de l’exemple suivant.

Données:

Achat d’une seconde résidence pour 350.000 EUR.
Revenu cadastral (indexé) du bâtiment: 2.000 EUR.
Aucun emprunt n’est contracté pour l’achat.
Le bien immobilier peut être loué 15.000 EUR par an.
Le bien immobilier est revendu après six ans pour 550.000 EUR.
Vous avez un traitement de chef d’entreprise de 100.000 EUR.
Vous payez annuellement 14.000 EUR de cotisations sociales.
Vous êtes marié et n’avez pas (plus) d’enfants à charge.

A. En cas d’achat à titre privé

A l’achat, vous êtes redevable de droits d’enregistrement de 10 % si le bien se situe en Région Flamande. Vous payez par conséquent 35.000 EUR. Vous ne pouvez pas déduire ces charges de vos revenus. Chaque année, vous êtes redevable du précompte immobilier. Supposez qu’il soit de 600 EUR par an. Le précompte immobilier ne peut pas être déduit des revenus acquis.

Vous paierez des impôts sur le bien immobilier loué. En fonction du locataire, ceux-ci seront calculés sur le revenu cadastral du bien immobilier ou sur le loyer brut. Si le bien immobilier est loué à une personne physique qui ne l’utilise pas pour sa profession, vous payez l’impôt sur le RC indexé majoré de 40 %. Si le bien immobilier est loué à une société ou à un indépendant, vous payez l’impôt sur le loyer brut diminué de frais forfaitaires.

Dans le premier cas, l’impôt sera, compte tenu de votre traitement de chef d’entreprise, de 2.000 x 1,4 = 2.800 x 50 % = 1.400 EUR par an. Dans le deuxième cas, il sera de 10.214 EUR (montant imposable après déduction des frais forfaitaires) x 50 % = 5.107 EUR par an.

Les frais éventuels que vous faites ne peuvent pas être déduits, sauf s’ils relèvent d’une des réglementations existantes donnant droit à une réduction d’impôt (réduction d’impôt pour dépenses permettant d’économiser l’énergie, réduction d’impôt pour rénovation de logements sociaux).

En cas de vente la sixième année, pour 550.000 EUR par exemple, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value. A partir de la sixième année, les plus-values que vous réalisez sur les biens immobiliers bâtis sont exonérées d’impôts. Dans les cinq premières années, elles sont imposées à un taux de 16,5 % (+ taxe communale).

Dans notre exemple, il n’y aura donc pas d’impôt sur la plus-value.

B. Achat par une société

La grande différence par rapport à l’achat à titre privé est que les frais d’achat tels que les droits d’enregistrement, frais de notaire, etc., peuvent être comptabilisés comme charges. En cas d’achat à titre privé, ces frais ne peuvent pas être déduits. Un amortissement à raison de 3 % par an peut être pris en considération sur la valeur du bâtiment (hors terrain).

Tous les frais de réparation et d’entretien sont des charges fiscalement admises pour la société. Les revenus de la location sont imposables dans le chef de la société.

Ceci nous donne les chiffres suivants:

Le coût unique que représentent les droits d’enregistrement de 35.000 EUR peut être comptabilisé dans les charges. Ceci entraîne une économie d’impôts de 35.000 x 33,99 % = 11.896 EUR.
A supposer que la valeur du bâtiment, hors terrain, s’élève à 200.000 EUR, 200.000 x 3 % = 6.000 EUR peuvent être comptabilisés chaque année comme amortissement.
Le précompte immobilier de 600 EUR par an est une charge pour la société.

Les revenus locatifs de 15.000 EUR sont imposables dans la société. La société sera imposée sur 15.000 - 6.000 - 600 = 8.400 EUR, à diminuer encore de frais d’entretien et/ou taxes supplémentaires (taxe communale, provinciale). Sur ce montant, la société paiera un impôt de 8.400 x 33,99 %= 2.855 EUR.

Si la vente du bien immobilier n’entraîne pas de plus-value imposable à partir de la sixième année en cas d’achat à titre privé, il y aura en revanche plus-value imposable en cas d’achat par le biais d’une société.

Dans notre exemple, la société paiera un impôt sur 550.000 (prix de vente) - 320.000 (valeur comptable du bâtiment) = 230.000 EUR. Pour peu qu’elle soit réinvestie, cette plus-value peut faire l’objet d’une imposition étalée dans le temps, mais nominalement il faudra toujours payer un impôt de 230.000 x 33,99 % = 78.177 EUR.

Dans notre exemple, un achat à titre privé est plus avantageux qu’un achat par l’intermédiaire d’une société. De manière générale, on peut dire qu’un achat à titre privé sera dans la plupart des cas plus avantageux qu’un achat via une société. C’est assurément le cas si le bien immobilier est revendu après une période de minimum cinq ans.