Green Property Management Assessment

Seit Jahren gewinnt das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche an Bedeutung. Kein Akteur zweifelt mehr an der Relevanz des Umdenkens bei diesem Thema. In den kommenden Jahren wird dieser Trend durch zunehmende regulatorische Anforderungen nochmals verstärkt. Die Weichenstellungen für die Umsetzung von ESG-Prinzipien sind erfolgt, nun sind pragmatische Umsetzungsansätze gefragt.

An ESG führt kein Weg vorbei

Neben diversen sozialen Bewegungen, nationalen und internationalen Aktionsprogrammen und viel beachteten Statements globaler Finanzmarktakteure dürfte insbesondere der publizierte EU Aktionsplan die Aufmerksamkeit der Branche für das Thema maßgeblich gesteigert haben. In einer Umfrage des Immobilien FondsForum mit Unterstützung von Deloitte (nach Registrierung abrufbar unter https://www.fondsforum.de/events/esg-konferenz/esg-umfrage/gast/) messen mehr als 80% der Befragten der Einhaltung von ESG Kriterien im Rahmen von Immobilientransaktionen und -management eine wichtige oder sogar sehr wichtige Bedeutung bei.

Lange gefordert – nun liegen die Handlungsanweisungen der EU für ESG in Form des EU Aktionsplans Sustainable Finance vor. Auf Basis des Pariser Klimaschutzabkommens und der UN-Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung hat die Europäische Kommission einen Aktionsplan mit zehn Maßnahmen für das Finanzwesen entwickelt. Sie richten sich auf die drei Primärziele „Neuausrichtung der Kapitalströme in Richtung einer nachhaltigeren Wirtschaft“, „Einbettung von Nachhaltigkeit in das Risikomanagement“ und „Förderung von Transparenz und Langfristigkeit“ aus. Darüber hinaus wird der EU-Aktionsplan von einer Reihe weiterer Initiativen begleitet, wie beispielsweise dem EU Green Deal und dem Europäischen Klimagesetz sowie deren nationalen Ratifizierungen.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren und das notwendige Reporting für nachhaltige Produkte und Services hat einen weitreichenden Einfluss auf die Art und Weise, wie Geschäftstätigkeit, Produkte und Prozesse analysiert und betrachtet werden. Dies betrifft sowohl die Finanz- wie auch die Immobilienbranche. Die Marktakteure sind gut beraten, frühzeitig zu agieren und die Auswirkungen auf ihre Produkte und Services zu identifizieren und entsprechende Handlungsfelder zu adressieren.

Relevanz des Property Managements zur Steigerung der Nachhaltigkeit

Stabile bzw. wachsende Ausschüttungen, Wertsteigerungen und das Schützen vor Abwärtsrisiken sind zentrale strategische Ziele bei Immobilieninvestitionen. Um diese Ziele auch künftig bei grünen Investitionen nachhaltig zu erreichen, müssen die verschiedenen Kompetenzen/ Partner aktiviert und im Nachhaltigkeitssinn orchestriert werden. Dies betrifft alle Funktionen entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette vom Transaktionsmanagement über das Fund-Management, Asset-Management und Property Management bis hin zum Projektentwickler im Neubau.

Mehr als 80% des Immobilienfondsvermögens ist in Bestandsobjekten gebunden. Oftmals sind das Objekte, die kein BREEAM, LEED, DGNB oder vergleichbare Nachhaltigkeitslabel haben. Wird für diesen Bestand eine nachhaltige, grüne Bewirtschaftung angestrebt, muss ein besonderes Augenmerk auf das Arbeiten am Objekt und auf seine Nutzer gelegt werden. Entlang der „Buy-Manage-Sell“ Wertschöpfungskette im Real Estate Management hat speziell das Property Management eine vergleichsweise große Bedeutung, wenn es um die Umsetzung von ESG-Anforderungen geht. Das Property Management hat hier im Wesentlichen drei markante Eingriffspunkte:

• Steuerung der Klimabilanz direkt am Objekt 
• Erbringung von nachhaltig orientierten Property Management Services
• Beauftragung nachhaltig agierender externer Dienstleister

Es bleibt jedoch die Frage zu beantworten, wie die Komplexität bei der Umsetzung der ESG-Anforderungen für das Property Management reduziert und gleichzeitig wirtschaftlich sinnvoll gestaltet werden kann.

Das Green Property Management Assessment

Das Real Estate ESG Kompetenzteam von Deloitte hat einen Ansatz zur Bewertung ökologisch nachhaltiger Aspekte im Property Management entwickelt. Dieser basiert auf der Hypothese, dass die Nachhaltigkeit von Property Management Leistungen bewusst erhöht wird, wenn der ökologische Nutzen („Green Impact“) und der wirtschaftliche Nutzen („Economic Impact“) eine positive Korrelation aufzeigen.

Als Grundlage für die Analyse dient der Property Management Leistungskatalog von Rotermund¹. Der typische Leistungskatalog setzt sich aus folgenden Themenfeldern, mit diversen untergeordneten Leistungen, zusammen:

1. Ver- und Entsorgung (u.a. Elektroenergie oder Abwasserentsorgung)
2. Infrastrukturelles Gebäudemanagement – objektbezogen (u.a. Hausmeisterdienste oder Reinigungs-/ Pflegedienste)
3. Infrastrukturelles Gebäudemanagement – nutzerbezogen (u.a. Waren-/ Logistikdienste, Interne Postdienste, …) analog Leistungsübersicht GEFMA 200
4. Technisches Gebäudemanagement (u.a. Instandhalten, Betreiben/ Betriebsführen)
5. Kaufmännisches Gebäudemanagement (u.a. Objektbuchhaltung oder Beschaffungsmanagement)

¹analog Leistungsübersicht GEFMA 200

Aufgrund unterschiedlicher Leistungsstrukturen in der Praxis kann eine hier definierte Leistung weiter untergliedert sein, bspw. Reinigung und Pflege in Unterhalts-, Fassaden-, Glas-, Grundreinigung und Schornsteinfeger. Aus Gründen der Komplexitätsreduktion wird für das Assessment von dieser tieferen Strukturierung abgesehen. Für konkrete spätere Maßnahmen sind sie dann natürlich relevant.

Zunächst wird jede Leistung nach ihrem ökologischen und wirtschaftlichen Nutzen anhand eines Scoring-Modells beurteilt. Der Green Impact steht für die Nachhaltigkeit am Objekt, die Nachhaltigkeit bei der Erbringung der Property Management Services und der Beauftragung von externen Leistungen gemäß dem Nachhaltigkeitsprinzip. Der ökonomische Impact reflektiert die Kosten der Leistung, gemessen am jeweiligen Leistungs-Cluster sowie die zugrundeliegende Kostenentwicklung. Erfahrungswerte aus Markt und Experten-Interviews stellen die Basis für die Einwertung des Green Impacts und des ökonomischen Impacts dar.

Im letzten Schritt wird der ökologische Nutzen jeder Leistung deren wirtschaftlichem Nutzen gegenübergestellt. Im Fokus für ein nachhaltig grünes Property Management stehen Leistungen und Themenfelder, die eine hohe ESG Relevanz bei gleichzeitiger wirtschaftlicher Bedeutung haben. In diesen Fällen ist es nicht nur aus Gründen der Nachhaltigkeit sinnvoll, aktiv zu werden, es besteht auch eine vergleichsweise hohe ökonomische Motivation.

Mögliche Anwendungsbereiche des Green Property Management Assessment

Der Ansatz von Deloitte zur Bewertung ökologisch nachhaltiger Aspekte im Property Management findet bereits in zahlreichen Bereichen Anwendung. Zwei Use Cases zur Illustration:

Use Case 1: Ein Asset- und Fondsmanager ist für seinen grünen, nachhaltig orientierten Fonds auf der Suche nach einem geeigneten Property Manager. Dieser Property Manager muss nicht nur selber ESG konform aufgestellt sein, sondern vor allem durch seine Leistungen am Objekt und mit den Objektnutzern den Anspruch des nachhaltigen grünen Investments des Assetmanagements unterstützen und damit indirekt gegenüber den Investoren dokumentieren.

Das Green Property Management Assessment schafft hier eine Objektivierung der Leistungsvergabe, indem es Kosten und Nachhaltigkeitsanforderungen transparent auf einen Punkt zusammenbringt. Es ist darüber hinaus ein Instrument, um in partnerschaftlichen Modellen die gemeinsame ESG-Entwicklung zu überwachen und Erfolge zu dokumentieren. Die Erfahrung zeigt, dass derartige strategische und operative Leitplanken bei einer PM-Vergabe schon frühzeitig in die Kernanforderungen integriert werden sollten.

Use case 2: Ein Property Manager möchte proaktiv die regulatorischen Neuerungen wirtschaftlich tragfähig in seinem Geschäftsmodell integrieren und sein Leistungsangebot ESG-konform aufstellen.

Im Rahmen eines Green Property Management Self-Assessments erfolgt eine Bestandsaufnahme des Leistungskatalogs: Welche Services werden aktuell angeboten, wie ist deren Nachhaltigkeit einzustufen, wie gestaltet sich die Kostenstruktur? In mehreren Soll-Szenarien werden die Leistungspunkte in ihrer Nachhaltigkeit ausgesteuert, danach werden die jeweiligen Kostenpositionen betrachtet. Im Ergebnis kann transparent und nachvollziehbar bestimmt werden, wieviel Nachhaltigkeit leistbar sein kann bzw. sein soll. Zudem ermöglicht der Diskurs Erkenntnisse darüber, was kurz- bis mittelfristig personell, technisch und organisatorisch für den Property Manager realisierbar ist und wo ggf. strategische Partnerschaften wichtig und notwendig sind.

Fazit

Insbesondere der Property Manager ist entlang der „Buy-Manage-Sell“ Wertschöpfungskette im Real Estate Management von großer Bedeutung, wenn es um die Umsetzung der ESG-Anforderungen geht. Deloitte hat mit dem Green Property Management Assessment einen Ansatz entwickelt, welcher die Komplexität bei der Umsetzung der ESG-Anforderungen für das Property Management reduziert und gleichzeitig wirtschaftlich sinnvoll gestaltet.