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ESG Talks: Chancen & Hürden im Real Estate Investment Management
Entlang kontrovers formulierter Hypothesen diskutieren wir mit führenden Köpfen des Real Estate Investment Managements und werfen einen Blick auf eines der wichtigsten Themen unserer Zeit.
ESG ist das wohl prominenteste Thema der Immobilienwirtschaft und steht nicht zuletzt auch bei den Real Estate Investment Managern ganz oben auf der Agenda. Regulatorische Anforderungen, die sich wandelnde Nachfrage der Investoren sowie öffentliche Exposition stellen die Immobilienbranche vor Herausforderungen und bieten Chancen für wirklichen Impact zugunsten einer nachhaltigeren Zukunft.
ESG-Themen (Environmental, Social und Governance) gehören zu den wohl meistdiskutierten Trends der Immobilienbranche, getrieben von einem wachsenden Nachhaltigkeitsinteresse der Öffentlichkeit und neuen regulatorischen Anforderungen. Insbesondere Real Estate Investment Manager (REIMs) sind hiervon stark betroffen und sehen sich mit diversen Herausforderungen konfrontiert. ESG erfordert einen breiten Perspektivwechsel in vielen Geschäftsbereichen. Daher untersucht Deloitte im Rahmen dieser Veröffentlichungsreihe, welche Bedeutung dem Thema ESG wirklich beigemessen wird, welche Ansätze die REIMs hierbei verfolgen, wo es Verbesserungspotenziale gibt, und was in Zukunft von der Branche in Bezug auf ESG-Themen erwartet werden kann.
Die Inhalte dieser Serie wurden im Zeitraum zwischen August und Oktober 2021 gesammelt und analysiert. In insgesamt 16 hypothesengeführten Interviews wurden 22 Geschäftsführer und Abteilungsleiter führender europäischer und globaler REIMs mit Standort in Deutschland befragt. Damit repräsentieren die Teilnehmer rund 600 Mrd. € verwaltetes Immobilienvermögen. Ziel der Gespräche war es, ein aussagekräftiges Bild der Branche bezüglich des Themas ESG zu erlangen, um neben Herausforderungen und Risiken auch Lösungswege und Chancen aufzuzeigen. Die Interviews wurden anhand von sieben Hypothesen geführt, denen die Teilnehmer in den ansonsten freien Gesprächen ultimativ zustimmen bzw. die sie ablehnen mussten. Deloitte veröffentlicht nun in regelmäßigen Abständen je einen Point of View als Zusammenfassung der Interviewergebnisse je Hypothese.
Diskussion zur Hypothese #1: „ESG ist ein Marketinginstrument. Die Branche stellt ihre Außendarstellung und regulatorische Konformität über das Leisten eines wirklichen Impacts.“
Real Estate Investment Manager befinden sich in einem Spannungsfeld aus regulatorischer Compliance, geänderter Investorennachfrage sowie einem gesamtgesellschaftlichen Wandel zugunsten einer nachhaltigeren Zukunft, welcher nicht zuletzt auch durch die Mitarbeiter in die Unternehmen getragen wird. Gleichzeitig bildet ESG eine wichtige Möglichkeit der Differenzierung und Verwendung als Marketinginstrument, um sich im Wettbewerb hervorzuheben.
Diskussion zur Hypothese #2: „Die Summe aller Einzelbemühungen von REIMs reicht nicht aus, um die ambitionierten Klimaziele des EU Green Deal zu erreichen. Konkurrenzdenken und eine fehlende Vertrauensbasis stellen die Branche vor Hindernisse, wenn es um Kollaboration zwischen Mitbewerbern geht.“
Die gesamte Real Estate Investment Management Industrie muss jetzt Fahrt aufnehmen. Die Unternehmen sind bestrebt, über die reine regulatorische Konformität einen Impact zu erzielen. Branchenverbände werden dabei als hilfreiches Instrument gewertet, um Kollaboration innerhalb der Branche zu fördern. Doch ist die Mehrheit weiterhin davon überzeugt, dass Wettbewerb notwendig ist, um Innovation zu stärken und einen strategischen Vorteil zu erlangen.
Diskusssion zur Hypothese #3: „Eine „Manage to green"-Strategie kann der REIM nicht alleine umsetzen. Die Kollaboration mit Mietern und Dienstleistern ist hierfür unerlässlich. Die Konkreten Initiativen fehlen aber noch."
Vertikale Kollaboration wird gemeinhin als unerlässlich bei der Erreichung der EU Klimaziele erachtet. Ein branchenweiter Kollaborations-Standard zwischen Eigentümern, Dienstleistern und Mietern ist jedoch nicht vorhanden. Im Zusammenhang mit der fehlenden rechtlichen Handhabe zur Datenerhebung kommt es somit umso mehr auf eine fortwährende Initiative der REIMs sowie der Etablierung einer neuen Mieternähe an, um die Nachhaltigkeitsagenden aller Akteure in Einklang bringen zu können.
Diskussion zur Hypothese #4: „Das nachhaltigste Gebäude ist das, das nicht gebaut wird.“
Der Weg zu einer dekarbonisierten Immobilienwirtschaft kann nicht allein durch Neubau beschritten werden. Gleichzeitig können nicht alle Bestandsgebäude einem sinnvollen Refurbishment zugeführt werden. Daher gilt es den Lebenszyklus von Bestandsgebäuden wo immer möglich durch Sanierung zu verlängern. Auf dem Weg zu einer Circular (Building) Economy bedarf es zudem der weiteren Innovation im Neubau, sodass die durch Abriss/Neubau freigesetzte CO2-Menge eingeschränkt wird.
Diskussion zur Hypothese #5: „Die Kosten von Errichtung, Sanierung und Betrieb von nachhaltigen Gebäuden werden den ökonomischen Nutzen übersteigen. Nachhaltige Investoren werden daher in Zukunft auf Rendite verzichten müssen."
Dass die Überführung von Immobilien auf einen nachhaltigen Klimapfad mit gestiegenen Investitionskosten verbunden ist, erscheint eindeutig. Im Fokus der Investmentmanager steht jedoch weniger der kurzfristige Investitionsbedarf in Form von CAPEX-Maßnahmen als vielmehr deren Einfluss auf die langfristige Werthaltigkeit der Objekte durch Bestandserhaltung und Risikominimierung, ganz im Sinne eines wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsbegriffs.
Diskussion zur Hypothese #6: „ Die Integration von ESG entlang der gesamten Wertschöpfungskette ist aufwendig und geht zulasten der Gewinne aus Management Fees. Die hier vorhandenen Anpassungsspielräume sind aber überschaubar. Der Effizienzdruck auf das Bestandsgeschäft steigt.“
Wie schon die vorherigen Thesen dargelegt haben, geht die Dekarbonisierung der Immobilienwirtschaft mit höheren Aufwänden entlang der gesamten Wertschöpfungskette einher. Investment Manager konzentrieren sich vermehrt auf die langfristige Werthaltigkeit der Objekte, um auch in Zukunft wettbewerbsfähig zu sein. Dies geschieht nicht durchweg zulasten der Gewinne aus Management Fees, sondern kann für die Branche auch ein wertbringendes Differenzierungsmerkmal sein.
Diskussion zur Hypothese #7: "Ein ESG Scoring/Rating ist nur so gut wie seine zugrundeliegenden Daten. Die lückenhafte Datengrundlage und das Erfordernis zur Extrapolation stellen REIMs vor große Herausforderungen.“
Dass ESG-Scorings nur so gut und aussagekräftig sind wie die Daten, auf denen sie aufbauen, trifft überwiegende Zustimmung. Das Problem der Real Estate Investment Manager (REIM) ist vielmehr die Datenverfügbarkeit und -bereitstellung sowie Datenqualität. Dabei wurde in der Vergangenheit vielleicht zu häufig um die Notwendigkeit von gemeinsamen Standards, Scorings und Reports diskutiert und zu wenigs um die Möglichkeit zur Schließung von Datenlücken und Qualitäten.
Folgende Point of Views werden in 7 Hypothesen unsere Interviewergebnisse zusammenfassen:
Wir freuen uns mit Ihnen unsere Interviewergebnisse zu teilen und sehen mit großem Interesse Ihren Perspektiven und Anmerkungen entgegen.
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