REITs发展报告

核心观点/主要成果

2021年6月，我国首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；基础资产须具备长期、稳定的现金流；及基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。适合开展公募基础设施REITs的基础设施大类有：产业园区、工业物流园区、城际高速公路和城际轨道交通、环保类基础设施、5G基站、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心等。

《REITs发展报告》由德勤研究团队发布。本报告详细探讨了全球不动产投资信托基金概览、公募REITs的政策背景、发展现状、问题挑战以及未来展望。

全球不动产投资信托基金概览

不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写：REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。

全球房托基金广受投资者欢迎, 在中国内地、美国、 日本、 新加坡以及香港等市场有广泛的影响力。根据香港金融发展局的数据，截至2021年3月，全球房托基金的总市值达到21,902亿美元，美国仍然是规模最大的市场，占全球总市值的66%，较2013年上升8个百分点。

政策背景

近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国REITs发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募REITs发展。

2021年6月，首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。

2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区，并在重点支持区域中增加了黄河流域生态保护和高质量发展国家重大战略区域。同时，将能源基础设施、停车场项目市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入到试点行业中。

对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。
 

发展现状

美股REITs：起步早发展快，收益率高，流动性风险小

美国是基础设施REITs最为成熟的市场。截至2020年第一季度，美股中REITs有 219只，市值规模达到创纪录的1.33万亿美元。

港股REITs：投资于房地产项目的集体投资计划

香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。2005年到2020年，香港证监会亦不断优化房托基金在融資及投資方面的政策。

新加坡REITs: 领先的多元化REITs市场

新加坡是亚洲领先的亚洲全球性房托及商业信托中心，超过80%的房托和地产类 商业信托拥有离岸资产。截至2020年新加坡目前拥有44支房托和商业信托，总市值超过800亿美元，平均股息率为5.2%，是亚洲除日本外最大的房托市场。

国内REITs 实践：公募基础设施REITs方兴未艾市场巨大

截至2020年末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。在进行了一系列创新尝试后，首批9只公募基础设施REITs产品终于在2021年6月千呼万唤始出来。这9只公募基础设施REITs产品涵盖了产业园区（3只）、仓储物流（2只）、生态环保设施（2只）和高速公路（2只）等4大类技术设施，覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域。

问题挑战

REITs融资效果有待商榷

以基础设施为底层资产的公募REITs，应当具备期限较长、透明度较高、流动性较好、可供分配收益率高等优势，首批及目前处于审批阶段的前几批公募基础设施REITs项目确实具有这些优势，但是大多数有融资需求的基础设施项目都无法满足期限、流动性及收益率方面的要求，从而无法成为公募基础设施REITs的底层资产，限制了公募基础设施REITs融资的适用范围。

管理模式可能存在代理成本高企的问题并需要磨合

我国公募基础设施REITs在集合投资计划的框架下采用 “公募基金+资产支持证券（ABS）”的架构，但公募基金过去并不涉及物业投资管理业务。在这种多层委托代理关系的架构下，信息不对称问题和利益冲突问题可能更加严重，产生道德风险的可能性更大，由此产生的代理成本可能更高。

未来税收问题仍需要解决

我国公募基础设施REITs的产品结构比较复杂，税收方面可能会存在重复征税和税收过重的问题，进而拖累产品收益。税收问题尽管并非设立REITs的先决条件，但对调动各方积极性、推动市场发展壮大至关重要。

交易结构的精简

当前基础设施REITs采用了公募基金+ABS的结构，对市场已有模式的延续有利于产品的顺利推出，也有利于短期在税务方面的借鉴处理。但复杂的架构并不是必须的，如果其他配套的相关法律制度逐步推出，公募基础设施REITs结构也可以更为精简，例如由基金直接持有股权，也有助于公募基础设施REITs引入更多元化的基础设施资产及投资人。

扩募再融资的简化及利用债务杠杆融资

首批9只公募基础设施REITs首发上市共计融资人民币314亿元，平均融资规模在人民币35亿元左右，相对各只REITs的原始权益人整体资产情况，融资规模并不大。但根据目前的规定，公募基础设施REITs后续扩募仍需要进行类似首发的层层的审核流程，不利于原始权益人优质资产的不断注入，持续提升公募基础设施REITs的资产质量。

未来展望

公募REITs市场前景广阔

考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募基础设施REITs提供了丰富的基础资产，公募基础设施REITs未来市场空间巨大。此外，相信在试点完成及相关配套政策机制建立以后，公募REITs也将进一步拓展到基础设施以外的其他类别的不动产，丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别底层资产选择。

产业园区及物流园区迎发展契机

近年来，国内工业用地需求处于持续回暖通道，工业用地供给、成交增速自2014年见底以来持续回升二三线将进一步受益于一线城市产业迁出与本地工业化深化带来的需求提振，接棒一线城市成为工业用地需求主力。由于产业园区及物流园区在开发过程中沉淀的资金量较大，投资回报期较长，产业园区及物流园区开发主体融资需求强烈。公募基础设施REITs的推出将有效拓宽产业园区及物流园区开发主体的融资渠道，降低融资成本，带动更多盈利能力较强、开发情况较好的产业园区及物流园区脱颖而出，加速转型升级。

公募基础设施REITs将有效支持保障性租赁住房发展

将保障性租赁住房纳入公募基础设施REITs的试点范围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工具。目前，我国保障性租赁住房仍是住房系统的主要短板之一。政府部门可以通过公募基础设施REITs实现资产退出回笼财政资金，将有效加快实现供给。

REITs的投资风险介于股票、债券之间，既可以获得有明确预期的现金回报，又可以享受资产增值，长期来看，REITs的长期回报率也表现优异，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险也具有重要意义。